Internationale Immobilieninvestments – Steuerliche Konturen am Beispiel der USA

veröffentlicht am 8. Oktober 2019 | Lesedauer ca. 3 Minuten

von Frank Dißmann, Rödl & Partner Nürnberg, und Janine Kickler-Kreuz
 
​Family Offices setzen zur Vermögenssicherung und -mehrung v. a. auf Immobilien. Aktuell können mit inländischen Objekten nur begrenzt attraktive Renditen erzielt werden, daher liegt der Fokus immer häufiger auf ausländischen Immobilien. Wie solche internationalen Investments steuerlich vorteilhaft strukturiert werden können, wird am Beispiel der USA deutlich  –  der massiv gesunkene Körperschaftsteuersatz ermöglicht attraktive Strukturen für Immobilien-Investments.
    

Die Anlagestrategie von Family Offices besteht zunehmend im Erwerb von im Ausland belegenen Immobilien. Unter Berücksichtigung des Steuerumfelds im Investitionsstaat gilt es, eine steueroptimierte Beteiligungs­struktur zu erarbeiten.

Der Blick von oben

Ein Indikator für die Vorteilhaftigkeit einer internationalen Beteiligungsstruktur ist die Gesamtsteuerbelastung im In- und Ausland. Anhand ihrer Belastungsquoten für die laufende Ertragsbesteuerung kann aufgezeigt werden, wie aussichtsreich bestimmte praxisrelevante Gestaltungsalternativen sind.

US-Investment: Steuerbelastung

In der Praxis wird oft empfohlen, dass ein nicht aufsichtsrechtlich reguliertes Family Office in der Rechtsform einer gewerblich geprägten bzw. vermögensverwaltenden Personengesellschaft (z. B. GmbH & Co. KG) die US-Immobilie über eine US-Limited Partnership (LP) erwirbt. Diese Struktur resultiert in einer Steuerbelastung von 40,8 Prozent auf laufende Einkünfte (z. B. US-Vermietung) sowie von 24,8 Prozent auf (aus US-Sicht nicht-gewerbliche) Immobilienentwicklungseinkünfte. Im Vergleich ist das US-Investment über eine US-Corporation (Corp.) mit generell 46,3 Prozent nachteiliger. Beim Einsatz einer US-Limited Liability Company (LLC) kann sogar eine Belastung von 56 Prozent resultieren, sofern der deutsche Fiskus die LLC als Kapitalgesellschaft einordnet.

Bei der LP-Variante sind die Familienmitglieder neben der GmbH &  Co.KG verpflichtet, US-Steuererklärungen abzugeben und sie müssen zusätzlich mit der US-Nachlasssteuer von bis zu 40 Prozent rechnen. Sofern die GmbH & Co.KG das „Check-the-Box“-Wahlrecht (CTB Election) zur US-steuerlichen Behandlung als Kapitalgesellschaft nutzt, kann die Ertragsteuerbelastung auf nur 25,7 Prozent reduziert werden. In dem Fall gibt nur die GmbH & Co. KG US-Steuererklärungen ab und die Erben der Kommanditisten sind vor der US-Nachlasssteuer geschützt. Die CTB Election kann alternativ bei der LP erfolgen, um US-Nachlasssteuerschutz und Befreiung von der US-Steuererklärungspflicht der Kommanditisten (und auch der GmbH & Co. KG) zu erreichen. Doch die Belastung steigt auf 36,8 Prozent.

Das Family Office kann auch ohne CTB Election eine relativ niedrige Belastungsquote erzielen, wenn es über einen voll regulierten deutschen offenen Spezial-AIF (Sondervermögen) in eine LP investiert. Im Fall des steuerlichen Investmentfonds ergibt sich eine Belastung von 29,6 Prozent. Neben des US-Nachlasssteuer- und US-Steuererklärungsschutzes bewahrt diese Struktur zudem vor einer eventuellen Hinzurechnungsbesteuerung in Deutschland sowie vor den nachteiligen Steuerfolgen eines eventuellen gewerblichen Grundstückshandels.

Bei der Variante als Spezial-Investmentfonds resultiert wiederum eine Belastungsquote von 25,7 Prozent. Der Fonds hat aber zahlreiche einschränkende Anlagebedingungen zu erfüllen (u. a. mind. drei US-Objekte) und die mittelbare Beteiligung von Privatpersonen (ohne Betriebsvermögen) über das Family Office ist ausgeschlossen.

Für Family Offices in der Rechtsform der GmbH resultieren beim Investment in eine LP bzw. Corp. eine Steuerbelastung von 25,7 bzw. 26,3 Prozent; im Fall der Weiterausschüttung an die GmbH-Gesellschafter sogar von insgesamt 45,3 bzw. 45,7 Prozent. In beiden Varianten gibt nur die GmbH US-Steuererklärungen ab und die Risiken der US-Nachlasssteuer sowie des deutschen gewerblichen Grundstückshandels werden vermieden. Auch in dem Fall kann die Verwendung der LLC je nach steuerlicher Einordnung zu einer höheren Belastungsquote (von bis zu 62,2 Prozent) führen.

Beim Investment über einen offenen Spezial-AIF, der steuerlich als Publikums-Investmentfonds qualifiziert, ergibt sich eine nachteiligere Steuerbelastung von 30,1 auf Ebene der GmbH bzw. von 48,6 Prozent beim GmbH-Gesellschafter.

Es zeigt sich: Bei durchdachter Auswahl der Beteiligungsstruktur eines Immobilieninvestments im Ausland  –  speziell in den USA  –  lassen sich erhebliche laufende Ertragsteuerersparnisse bei gleichzeitiger US-Nachlasssteuervermeidung erzielen.