Wirksamkeit von Baukostenumlagen

​veröffentlicht am 1. August 2023 | Lesedauer ca. 3 Minuten

In vielen Bauverträgen, bei denen an mehrere Gewerke Aufträge erteilt werden, finden sich Regelungen, nach denen der Auftragnehmer bzw. die Auftragnehmer sich mit einem bestimmten Anteil der Rechnungssumme in Kosten für Reinigung, Bauwasser, Baustrom und Versicherungsbeiträgen zu beteiligen haben. Hierbei werden oftmals Beträge von über 1,5 Prozent „vereinbart”. In Zeiten geringerer Margen handelt es sich hierbei um nicht unerhebliche Beträge, so dass es nicht verwundert, dass diese Anteile vermehrt zwischen den am Bau Beteiligten im Streit stehen. 

Entwicklung der Rechtsprechung

In jüngerer Vergangenheit mehren sich nunmehr Entscheidungen, nach denen Baukostenumlagevereinbarungen in vom Auftraggeber vorgegebenen Verträgen als unwirksam beurteilt werden (zuletzt Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht vom 31.08.2022, Az. 12 U 119/21; LG Bochum vom 04.10.2021, AZ: 2 O 80/21).

In der Vergangenheit war die Rechtsprechung tendentiell zurückhaltend mit der Verwerfung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen in Bauverträgen. Dies war auch im Zusammenspiel mit einer gesetzlichen Sonderregelung in § 310 BGB für die VOB/B zu verstehen. Nach dieser Vorschrift unterlag die VOB/B, die in vielen Bauverträgen vereinbart ist, nicht der AGB-Kontrolle. So hat auch der Bundesgerichtshof noch im Jahre 1999 entschieden, dass eine Umlageklausel für Bauwasser und Baustrom nicht der AGB-Kontrolle unterliegt, da es sich hierbei um eine Preisvereinbarung handele.

Unwirksame Umlageklauseln

Die (Un-)Wirksamkeit ergibt sich in diesen Fällen aus § 307 BGB und ist mithin nur auf solche Verträge anwendbar, die vom Auftraggeber vorgegeben und nicht individuell ausgehandelt worden sind. Nach dieser Regelung sind Bestimmungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner, hier den Auftragnehmer, entgegen den gewohnten Geboten von Treue und Glauben unangemessen benachteiligen.

Bei der Beantwortung der Frage, ob eine vorformulierte Vertragsklausel unwirksam ist, beurteilt sich vorrangig danach, inwieweit von der gesetzlichen Regelung abgewichen wird. Grundsätzlich ist für die Lieferung von Strom und Wasser, da dies für die Leistung des Unternehmers erforderlich ist, der Unternehmer verantwortlich. Es handelt sich somit vom Grundsatz her um Leistungsbestandteile, für die der Auftragnehmer prinzipiell die Kosten zu tragen hat.

Die Unwirksamkeit der Umlageklausel wird nun damit begründet, dass dem Auftragnehmer die Möglichkeit genommen wird, sich selbst mit den entsprechenden Materialien einzudecken. Diese Einschränkung stellt nach der Rechtsprechung eine derart gravierende Beschneidung der Möglichkeiten des Auftragnehmers dar, dass die gesamte Umlageklausel unwirksam ist.

Ergänzend kommt hinzu, dass in den meisten Fallgestaltungen keinerlei Bezugnahme auf den tatsächlichen Verbrauch vorgesehen ist, sondern durchgängig hinsichtlich sämtlicher Gewerke ein einheitlicher Umlagebetrag vereinbart wird. Dass eine Umlageklausel als Preisvereinbarung nicht der AGB-Kontrolle unterliegt und somit grundsätzlich wirksam ist, gilt auch weiterhin, jedenfalls sofern dem Auftragnehmer die Möglichkeit eingeräumt wird, sich selbst mit Baustrom und Bauwasser einzudecken.

Für die wirksame Vereinbarung einer Umlageregelung ist somit erforderlich, dem Auftragnehmer die Möglichkeit einzuräumen, sich selbst mit den Verbrauchsmaterialien zu versorgen. Soweit dies in der Regelung vorgesehen ist, dürfte prinzipiell eine Preisvereinbarung vorliegen, die der AGB-Kontrolle nicht unterliegt.

Weitere Umlagen 

Nicht erfasst von diesen Ausführungen sind Regelungen zur pauschalen Beteiligung an Reinigungskosten. Derartige Regelungen sind ebenfalls regelmäßig AGB-mäßig unwirksam, da es sich hierbei um pauschalen Schadenersatz handelt. Der Auftragnehmer ist selbstverständlich verpflichtet, seinen Müll von der Baustelle zu beseitigen sowie die nach getaner Arbeit die Flächen ordentlich zu hinterlassen.  Durch die Beteiligung an den Reinigungskosten wird dem Auftragnehmer die Möglichkeit genommen, selbst von ihm verursachte Verunreinigungen, bzw. Müllverursachungen, zu beseitigen.

Ebenfalls unwirksam sein dürften Umlagen für die Kosten eines Sicherheits- und Gesundheitskoordinators (SiGeKo). Dieser ist grundsätzlich vom Bauherrn zu stellen, sodass hier Kosten auf den Auftragnehmer umgelegt werden, für die dieser nicht verantwortlich ist.

Die Umlage der Kosten einer Bauwesenversicherung soll hingegen möglich sein, da diese nur durch den Bauherrn abgeschlossen werden kann.

Fazit

Gerade in Zeiten geringer werdender Margen zeigt sich, dass nicht jeder Abzug gerechtfertigt ist. Die Entwicklung der Rechtsprechung hin zu einer sehr strikten AGB-Prüfung zeigt, dass beim Abschluss von Bauverträgen, die oftmals auf vorgefertigten Mustern beruhen, erhebliche Risiken für den Ersteller des Vertrages bestehen. Dies betrifft auch die Einbeziehung der VOB/B, bei der es sich nach der Rechtsprechung ebenfalls um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Auch hier hat die Rechtsprechung bereits viele Klauseln für unwirksam erachtet und hierdurch das ausgewogene Gefüge der VOB/B beeinträchtigt. Insofern sollte vor Verwendung von Vertragsmustern im Hinblick auf die Wirksamkeit dieser Regelung eine ausdrückliche eingehende Prüfung erfolgen.