VAE: Ein Monat später – Die Auswirkungen der jüngsten Regenfälle und Überschwemmungen auf Vertragserfüllungen (Teil 2)

Nach den Bestimmungen des Dubai Gesetzes Nr. 26/2007 (Dubai Mietgesetz) ist in erster Linie der Vermieter für die Instandhaltung der Immobilie und die Beseitigung von Schäden verantwortlich, die die Nutzung der Räumlichkeiten für den Mieter beeinträchtigen. Dies gilt jedoch unter dem Vorbehalt, dass die Parteien im Mietvertrag keine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Sofern der Mietvertrag nichts Abweichendes vorsieht, erstreckt sich diese Haftung auf Schäden, die durch Unwetter starker Regenfälle und anderer Naturereignisse entstanden sind, darunter bauliche Beeinträchtigungen sowie Schäden an Sanitäranlagen und Elektrik. 

  

Zu beachten ist jedoch, dass eine Klausel im Mietvertrag, die die Haftung des Vermieters vollständig ausschließt, kaum vor dem zuständigen Ausschuss für Mietstreitigkeiten oder den Gerichten der VAE Bestand haben wird. Mieter sind daher gut beraten, ihre Rechte trotz einer Ausschlussklausel geltend zu machen. Zu beachten sind auch vertraglich vereinbarte und fristgebundene Anzeigepflichten des Mieters gegenüber dem Vermieter zu den angefallenen Schäden.

           

Unter bestimmten Umständen sind Bauträger, Architekten und Subunternehmer gemäß den Bestimmungen des Bundesgesetz Nr. 5/1985 (Zivilgesetzbuch, "VAE-ZGB") einem strengen Haftungsrahmen für mangelhafte Planung und Bebauung unterworfen. Gemäß den Artikeln 880-883 haften Bauträger, Architekten und Subunternehmer, die an der Planung und Errichtung des Gebäudes beteiligt waren, gegenüber den Immobilieneigentümern für einen Zeitraum von mindestens 10 Jahren für bauliche Mängel und allgemeine Konstruktionsfehler. Dieses Haftungskonzept ist allgemein als "Decennial Liability" bekannt.

         

Eine ähnliche Haftung ergibt sich aus Artikel 40 des Gesetzes Nr. 6/2019 über das Eigentum an gemeinschaftlich genutzten Immobilien im Emirat Dubai ("JOP-Gesetz"), wonach Bauträger zehn Jahre lang ab Abnahme des Projekts für bauliche Mängel haften. Darüber hinaus sind sie verpflichtet, mangelhafte Installationen innerhalb eines Jahres nach Übergabe der Einheit zu beheben. Immobilieneigentümer können sich auf diese sowie auf andere vom Bauträger gewährte Garantien berufen, um Ihre Ansprüche für Bau- und Wartungsmängel, einschließlich unzureichender Entwässerungsmaßnahmen, geltend zu machen.

 

Die VAE-Gerichte haben bei der Gewährung von Entschädigungen an Immobilieneigentümer im Rahmen der oben genannten Bestimmungen eine proaktive Haltung eingenommen. Dies verdeutlicht insbesondere das Engagement zahlreicher Bauträger im ganzen Land, die sich verpflichtet haben, von Überschwemmungen betroffene Wohnhäuser ohne Kosten für die Eigentümer wieder instand zu setzen, um möglichen Klagen und langwierige Rechtsstreitigkeiten zu entgehen.

  

Bei den meisten Immobilien und Bauprojekten ist entweder der Bauträger oder eine beauftragte Verwaltungsgesellschaft für die Verwaltung, den Betrieb und die Instandhaltung der Gebäude verantwortlich. Diese Instandhaltung umfasst auch die Kanalisation und die Entwässerungssysteme. Darüber hinaus sind Verwaltungsgesellschaften verpflichtet, für einen ausreichenden Versicherungsschutz zu sorgen, um den Instandhaltungs- und Wiederaufbaubedarf im Falle von Feuer, Beschädigung oder Zerstörung, unabhängig von der Ursache, abzudecken. Von den Grundstückseigentümern wird erwartet, dass sie sich über die Nebenkosten an den Versicherungsprämien beteiligen. Artikel 41 des JOP-Gesetzes sieht vor, dass die Verwaltungsgesellschaft eine Versicherung für gemeinschaftlich genutzte Immobilien abschließt, um dessen laufende Instandhaltung oder Wiederaufbau zu gewährleisten.

  

Das VAE-Recht regelt die Haftung beteiligter Parteien im immobilienrechtlichen Zusammenhang auf Basis verschiedener Rechtsgrundlagen. Betroffenen ist anzuraten, die Geltendmachung einer Entschädigung für entstandene Schäden oder die eigene mögliche Haftung gegenüber geschädigten Vertragspartnern zu prüfen.​