Spanien: Die Anzahlung („arras“) in Kaufverträgen

Beginnen wir mit der Modalität, die in der Praxis aufgrund ihrer Flexibilität am häufigsten verwendet wird, den so genannten „arras penitenciales“, die in Artikel 1454 des spanischen Zivilgesetzbuches sehr knapp geregelt sind: 

 

Wurde im Kaufvertrag eine Anzahlung oder ein Vorschuss geleistet, so kann der Vertrag aufgelöst werden, und der Käufer erklärt sich damit einverstanden, sie zu verlieren, oder der Verkäufer erklärt sich damit einverstan​­den, sie zweifach zurückzugeben.

         

Wir sprechen von Flexibilität, weil die Anzahlung es den Vertragsparteien ermöglicht, ungehindert und rechtmäßig vom Vertrag zurückzutreten, ohne dass sie einen Grund dafür angeben müssen. Der „Preis“ eines solchen Rücktritts ist jedoch der Verlust der Anzahlung durch den Käufer oder die zweifache Rückzahlung durch den Verkäufer. 

    

In Ermangelung einer spezifischen Regelung fungieren „Bestätigungsanzahlungen“ als Vorauszahlung eines Teils des Preises und belegen und bestätigen, wie ihr Name schon sagt, den Abschluss und den Beginn der Erfüllung des Vertrags. 

 

Im Gegensatz zur Anzahlung mit Rücktrittsrecht (I.) bietet die Bestätigungsanzahlung nicht die Möglichkeit, vom Vertrag und seinen Verpflichtungen zurückzutreten. Wenn eine der Parteien beschließt, vom Vertrag zurückzutreten oder vielmehr die Vertragspflichten zu verletzen, kann die andere (erfüllende) Partei die Regelung des Artikels 1124 des spanischen Zivilgesetzbuches in Anspruch nehmen und entweder die Erfüllung oder die Auflösung des Vertrags und gegebenenfalls den entsprechenden Schadensersatz verlangen. Es ist wichtig zu beachten, dass die Bestätigungsanzahlung die Höhe der Entschädigung nicht begrenzt. 

  

Da es keine spezifische Regelung gibt, die über Artikel 83 des spanischen Handelsgesetzbuchs hinausgeht, handelt es sich um eine Figur, die zwischen den beiden oben genannten Arten von Anzahlungen einzuordnen ist. 

  

Strafanzahlungen können als Strafklausel oder „vertragliche Sanktion“ für den Fall der Nichterfüllung gemäß Artikel 1152 des spanischen Zivilgesetzbuchs fungieren, wobei der Anzahlungsbetrag durch Schadensersatz ersetzt wird (Ersatzstrafanzahlung). Je nach Vereinbarung zwischen den Parteien ist es jedoch auch möglich, die Vertragserfüllung und eine Entschädigung über den als Strafanzahlung festgelegten Betrag hinaus zu verlangen (kumulative Strafanzahlung). 

  

Sie stellen im Wesentlichen eine doppelte Garantie dar: Sie gewährleisten die Erfüllung des Vertrags und sehen im Falle der Nichterfüllung einen sofortigen finanziellen Ausgleich vor. 

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Für einige Leser mag dies nichts Neues sein, für viele andere schon: 

  

Katalonien verfügt über ein eigenes, regionales Zivilgesetzbuch, das auf Verträge zwischen zwei Parteien mit Wohnsitz in Katalonien oder häufig auch auf Verträge über den Verkauf von in Katalonien gelegenen Immobilien anwendbar ist, obwohl seine Anwendung gemäß Artikel 111-6 des Gesetzes 29/2002 vom 30. Dezember, dem ersten Gesetz des Zivilgesetzbuches von Katalonien auch ausgeschlossen werden kann.

  

In jedem Fall ist zu beachten, dass es eine spezifische Regelung für Anzahlungen („arras“) gibt, die viel spezifischer ist als die des spanischen Zivilgesetzbuchs. Arti​kel 621-8 des Gesetzes 3/2017 vom 15. Februar des Sechsten Buches des Zivilgesetzbuches von Katalonien​ über Verpflichtungen und Verträge regelt, dass die Vorauszahlung eines Teils des Kaufpreises in der Regel als Bestätigungsanzahlung (II.) verstanden wird, während die Anzahlung mit Rücktrittsrecht (I.) ausdrücklich vereinbart werden muss. Der Mechanismus der Anzahlung mit Rücktrittsrecht ist derselbe, mit der Ausnahme, dass ein Rücktritt vom Vertrag gerechtfertigt sein kann, ohne dass die Anzahlung „verloren geht“, wenn das benannte Kreditinstitut die Finanzierung des Käufers oder den Übergang des Käufers auf die Hypothek, die auf der Immobilie lastet, gemäß Artikel 621-49 ablehnt (diese Ablehnung muss in jedem Fall durch einen dokumentierten Nachweis begründet werden).