Spanien: Erbbaurecht, Nießbrauch und Landpacht

veröffentlicht am 5. Juli 2024 | Lesedauer ca. 3 Minuten

Bei Projekten, die die Bereitstellung von Grundstücken an einen anderen Wirtschaftsakteur beinhalten (z. B. für landwirtschaftliche Betriebe, erneuerbare Energieprojekte oder Bauvorhaben), stellt sich die Frage, welche Rechtsform am besten geeignet ist. Im Folgenden wird eine kurze Analyse der aus zivilrechtlicher Sicht relevantesten Optionen vorgenommen.

Erbbaurecht

Beginnen wir mit der Figur, die dem Eigentumsrecht am ähnlichsten ist: das Erbbaurecht, geregelt im Königlichen Gesetzesdekret 7/2015 vom 30. Oktober, mit dem das Gesetz über Böden und Stadtsanierung verabschiedet wurde.

In Artikel 53 Absatz 1 dieses RDL heißt es: „Das dingliche Erbbaurecht gibt dem Erbbauberechtigten das Recht, auf dem Boden, in der Luft und im Untergrund eines fremden Grundstücks Bauwerke und Anlagen zu errichten, wobei er das temporäre Eigentum an dem Errichteten erhält.“

Diese Definition ist eindeutig, da sie dem Erbbauberechtigen (superficiario) ein zeitlich begrenztes Eigentumsrecht an den von ihm auf dem Grundstück errichteten Anlagen oder Gebäuden zuspricht, während der ursprüngliche Eigentümer das Eigentum an dem Grundstück bzw. Boden behält („dominus soli“).

Im zweiten Absatz desselben Artikels heißt es, dass es unerheblich ist, ob diese Bauwerke oder Anlagen bereits vor der Entstehung des Rechts oder ob sie danach errichtet wurden.

Dieses Recht kann entgeltlich oder unentgeltlich gewährt werden, muss aber in jedem Fall in einer öffentlichen Urkunde formalisiert und im Grundbuch eingetragen werden, um gemäß Artikel 53.2 des RDL 7/2015 gültig zu sein (konstitutive Eintragung). In der Urkunde über die Bestellung des Erbbaurechts muss die durch topografische Vermessung ermittelte Fläche abgegrenzt werden, ebenso wie die Laufzeit, die maximal 99 Jahre beträgt.

Nießbrauch

Im Gegensatz zum Erbbaurecht hat der Nießbraucher beim Nießbrauch (Artikel 467 bis 522 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs) nicht die Stellung eines Eigentümers, auch wenn er in der Praxis je nach konkreter Vereinbarung zwischen den Parteien (umfassendes oder eingeschränktes Nutzungsrecht) durchaus vergleichbar ist.

Die Nutzung der Sache, die Gegenstand des Nießbrauchs ist, kann unter Wahrung ihrer Form und Substanz ebenso entgeltlich oder unentgeltlich begründet werden.

Im Falle eines unentgeltlichen Nießbrauchs muss der Nießbrauch gemäß Artikel 633 des Zivilgesetzbuches notariell beurkundet werden. Die Eintragung in das Grundbuch ist zwar nicht erforderlich, aber aus Gründen der Publizität und der Rechtssicherheit sowohl für den Nießbraucher als auch für den Eigentümer ratsam. In diesem Fall muss die Fläche durch eine topographische Vermessung abgegrenzt werden.

In Bezug auf die Dauer besteht ein wichtiger Unterschied zum Erbbaurecht. Während eine natürliche Person auf Lebenszeit Nießbraucher sein kann, kann eine juristische Person das Nießbrauchsrecht nur für einen Zeitraum von höchstens 30 Jahren genießen.

Landpacht

Die Landpacht unterscheidet sich wesentlich von den anderen oben genannten Rechtsinstitutionen, da es auf die land-, vieh- oder forstwirtschafte Nutzung beschränkt ist, wie in Artikel 44 des Königlichen Dekrets 1624/1992 (Mehrwertsteuerverordnung) definiert.

Im Gegensatz zu den anderen genannten Rechtsfiguren, kann der Landpachtvertrag nicht unentgeltlich abgeschlossen werden; es ist immer eine Gegenleistung in Form eines Preises oder eines Mietzinses erforderlich.

Der Landpachtvertrag muss eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren haben. Handelt es sich bei dem Pächter um eine juristische Person, so muss ihr Gesellschaftszweck gemäß ihrer Satzung die Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit oder gegebenenfalls einer ergänzenden Tätigkeit im ländlichen Raum umfassen. Andernfalls würde der Pachtvertrag nicht in den Anwendungsbereich des Gesetzes 49/2003 vom 26. November über Landpacht fallen.

Wenn ein Pacht- bzw. Mietverhältnis angestrebt wird, die Immobilie aber nicht für land-, vieh- oder forstwirtschaftliche Zwecke genutzt werden soll, kann sie als Pacht bzw. Miete für eine andere Nutzung als Wohnungsnutzung betrachtet werden, die in Titel III des Gesetzes 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverhältnisse geregelt ist.

Abschließende Erwägungen

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Wahl zwischen den drei Optionen – Erbbaurecht, Nießbrauch und Landpacht – von einer Reihe spezifischer Faktoren abhängt, wie z. B. der Art der Tätigkeit, die der Wirtschaftsakteur ausüben möchte, dem Reifegrad seines Projekts, der voraussichtlichen Dauer seiner Durchführung und der Art der Beziehung zwischen den beteiligten Parteien.

In der Praxis, vor allem im Bereich der erneuerbaren Energien, ist es üblich, sich für das Erbbaurecht zu entscheiden. Dies gibt dem Erbbauberechtigten eine große Flexibilität bei der Entwicklung seines Projekts mit einer Laufzeit von bis zu 99 Jahren, was ideal für langfristige Projekte ist, die Stabilität und Handlungsspielraum erfordern.

Der Nießbrauch und das Landpachtverhältnis weisen hingegen unterschiedliche Merkmale auf, die je nach Art des Projekts besser geeignet sein können. Der Nießbrauch ermöglicht die zeitlich begrenzte Nutzung des Grundstücks, wobei die Dauer begrenzt ist, wenn der Nießbraucher eine juristische Person ist, während das Landpachtverhältnis auf land-, vieh- oder forstwirtschaftliche Zwecke beschränkt ist und eine finanzielle Gegenleistung erfordert.