Spanien: Zwei treue Gefährten

veröffentlicht am 13. Juli 2023 | Lesedauer ca. 2 Minuten

Sowohl das spanische Kataster („Catastro“) als auch das sog. Eigentumsregister bzw. Grundbuchamt („Registro de la Propiedad“) sind zwei treue und unverzichtbare Weggefährten bei jeder Immobilientransaktion in Spanien. So sehr, dass diese Institutionen bei den ersten Immobilientransaktionen eines Wirtschaftsakteurs und vor allem eines ausländischen Investors (z.B. aus der deutschsprachigen DACH-Region) viele Zweifel und Unklarheiten aufkommen lassen. Dieser Artikel soll die Unterschiede aufzeigen und erklären, warum es etwa zu Abweichungen zwischen den beiden öffentlichen Ämtern kommen kann.

Das Kataster („Catastro")

Zunächst einmal ist festzuhalten, dass das Kataster ein Verwaltungsregister ist, welches dem spanischen Finanzministerium unterstellt ist, was wiederum den Hauptgrund für seine Existenz offenbart: Steuern. Obwohl das Kataster zwar deskriptive (Geolokalisierung, bebaute Fläche usw.), städtebauliche (Klassifizierung, Hauptnutzung usw.) und rechtliche (Wohneigentumsverhältnisse, rechtliches Dossier etc.) Angaben zu den Immobilien enthält, besteht seine wesentliche Funktion darin, die Steuerbemessungsgrundlage für die spanische Grundsteuer („Impuesto sobre Bienes Inmuebles“, kurz „IBI“) oder die Gemeindesteuer auf den Wertzuwachs („Plusvalía municipal“) festzulegen und ggf. auch für die Grunderwerbssteuer („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales“, kurz „ITP“), wenn der Katasterreferenzwert der Immobilie ausnahmsweise höher ist als der Marktwert.

Das Grundbuchamt oder „Eigentumsregister” („Registro de la Propiedad”)

Das Grundbuch ist im Gegensatz zum Kataster dem Justizministerium unterstellt und enthält die rechtlichen Informationen über die Immobilie, wobei die wichtigsten Elemente 1) die Eigentümerstellung und 2) mögliche Belastungen der betreffenden Immobilie, wie bspw. Hypotheken oder Dienstbarkeiten, sind. Daher ist es beim Kauf einer Immobilie unerlässlich, entweder einen einfachen Grundbuchauszug, auf Spanisch „nota simple informativa“ (keine Beweiskraft) oder einen zertifizierten Grundbuchauszug, auf Spanisch „certificación registral“ (Beweiskraft) einzuholen, um zu bestätigen, dass die Immobilie lastenfrei ist. Der Hauptzweck des Grundbuchs besteht also darin, das Eigentum an Immobilien rechtlich abzusichern, weshalb es keine verwaltungstechnische Bedeutung im engeren Sinne des Katasters hat.

Unstimmigkeiten zwischen beiden Institutionen

Aufgrund der unterschiedlichen Abhängigkeiten und Funktionen der beiden Institutionen kann es vorkommen, dass einige erfasste Daten nicht übereinstimmen (in der Regel Flächendaten).

Es ist normal, dass dies auf den ersten Blick für die an einer Immobilientransaktion beteiligten Parteien ein größeres Problem darstellt, als es sich in der Praxis herausstellt. In diesem Zusammenhang ist zu bedenken, dass die Daten des Grundbuchs immer Vorrang vor denen des Katasters haben, da das Grundbuch das wichtigste Rechtsinstrument zur Gewährleistung der Rechtssicherheit und des öffentlichen Glaubens auf dem spanischen Immobilienmarkt ist.

Um jedoch eine Angleichung der Situation in beiden Registerinstitutionen zu gewährleisten, kann es ratsam sein, einen Berichtigungsprozess mit Hilfe der vorgesehenen Verfahren einzuleiten, insbesondere bei sehr komplexen Transaktionen mit einer großen vermögensrechtlichen Dimension.

Fazit

Der Hauptunterschied zwischen dem Kataster und dem Grundbuch beruht auf der Tatsache, dass sie jeweils zwei verschiedenen Ministerien unterstellt sind, sowie unterschiedliche Zwecke verfolgen:

Während das Kataster für den Staat lediglich eine steuerliche (und identifizierende; Katasterreferenz) Relevanz hat, nimmt das Grundbuch die entscheidende Rolle der Publizität und Rechtssicherheit auf dem Immobilienmarkt ein, um nicht nur die Rechte und Pflichten zwischen den an einer Immobilientransaktion oder Operation mit Immobilienbezug beteiligten Parteien zu wahren, sondern auch die Rechte gutgläubiger Dritter zu schützen, die sich in jedem Fall auf den Inhalt des Grundbuchs „verlassen“ können.

Bei einer Immobilienrechtstransaktion ist es daher von zentraler Bedeutung, die Existenzberechtigung der jeweiligen Registerinstitutionen zu kennen, zumal der beteiligte Akteur in jedem Fall sowohl mit dem Kataster als auch mit dem Grundbuch, deren Daten und Dokumenten zu tun haben wird und sich über die jeweiligen Funktionen und Rechtswirkungen im Klaren sein muss.