Schenkung von Immobilien an die nächste Generation: Nachfolge mit Familiengesellschaften

aktualisiert am 11. Juni 2021 | Lesedauer ca. 3 Minuten

Die Vermögensnachfolge mit Immobilien wird oft kompliziert aufgrund der schlechten Teilbarkeit von Grundvermögen und wegen mangelnder Liquidität, um z.B. eine wertmäßig gerechte Verteilung zwischen mehreren Nachfolgern zu schaffen. Außer­dem möchte der Vermögensübergeber sich i.d.R. seine Einflussmöglichkeiten auf die Bewirtschaftung der Immobilien als Teil des Familienvermögens auch nach der Übergabe zumindest für eine gewisse Zeit bewahren. Die Möglichkeiten zur Erbschaft- und Schenkungssteueroptimierung sind bei Immobilienvermögen sehr eingeschränkt.

Durch die Errichtung einer Familiengesellschaft kann die Nachfolge in Immobilien­vermögen professionell gelöst werden. Durch die gesellschaftsrechtliche Bindung von Grundvermögen können die nachfolgeberechtigten Familienmitglieder in beliebig skalierbaren Anteilen an einer oder mehreren Immobilien beteiligt werden.

• Gründe für die Errichtung einer oder mehrerer Familiengesellschaften »

• Rechtsform der Immobiliengesellschaft im Hinblick auf steuerliche Optimierung »

• Fazit »

Gründe für die Errichtung einer oder mehrerer Familiengesellschaften

Es gibt viele gute Gründe, die allgemein bei der Nachfolgegestaltung für die Einbindung von Familiengesell­schaften sprechen und deshalb auch bei Immobilien relevant sind:

• In einer Familiengesellschaft (bestehend aus Eltern und Kindern) können die Eltern als Geschäftsführer agieren, während (mittelbar über die Gesellschaftsanteile) das Vermögen bzw. die Substanz mit sämtlichen künftigen Wertsteigerungen bereits auf die Kinder übertragen wurde. Die ältere Generation kann sich also noch Einflussmöglichkeiten trotz Schenkung des Vermögens bewahren. Gerade bei Immobilien, die hohe Anforderungen an die Verwaltung stellen können, ist das wichtig.
• Die Nachfolger können frühzeitig schrittweise an die Vermögensverwaltung und an die Verantwortung für das Vermögen herangeführt werden. Denn sie können die Chance nutzen, sich rechtzeitig mit dem Familien­vermögen auseinanderzusetzen. Das kann dazu beitragen, Erbstreitigkeiten in der Zukunft zu vermeiden und den Familienfrieden zu stärken.
• Die Bestellung eines Nießbrauchs kann erwogen werden, um die Erträge aus dem Vermögen unabhängig von der Beteiligung am Vermögen und von der Geschäftsführung so zuzuordnen, wie es die wirtschaftliche Situation in der Familie erfordert.
• Der Gesellschaftsvertrag oder weitere Gesellschaftervereinbarungen, in denen etwa die Familiengovernance festgelegt wird, sind individuell gestaltbar. Dabei ist darauf zu achten, dass sich Testament und gesell­schaftsrechtliche Regelungen nicht widersprechen, damit die Nachfolge von Todes wegen später nicht schiefgeht und Konflikte vermieden werden.
• Das Immobilienvermögen kann in der Familiengesellschaft generationsübergreifend vor unerwünschten Zugriffen besser geschützt werden (Asset Protection). Gesellschaftsrechtliche Nachfolgeklauseln im Todesfall, die Verpflichtung für verheiratete Gesellschafter, das Vermögen aus einem etwaigen Zugewinn auszunehmen und Ausscheidensklauseln bei bestimmten Regelverstößen der Gesellschafter sowie die Einschränkung der Übertragungsmöglichkeiten für die Gesellschaftsanteile sorgen dafür, dass das Immobilienvermögen zusammengehalten und nicht zersplittet wird.

Rechtsform der Immobiliengesellschaft im Hinblick auf steuerliche Optimierung

Die Frage nach der Rechtsform der Familiengesellschaft, die Immobilien in ihrem Eigentum hat, ist nicht eindeutig zu beantworten. Es kommen sowohl Kapital- als auch Personengesellschaften in Betracht, meist sind das die GbR und die KG (auch GmbH & Co. KG) oder die GmbH. Die Wahl der richtigen Rechtsform wird beeinflusst durch die Höhe des Gründungsaufwands und -kosten, Haftung, Buchführungs- und Publizitäts­pflichten, Vertretung der Gesellschaft, Beteiligung Minderjähriger und schließlich Ausstiegs- und Kündigungs­möglichkeiten.

Auch aus steuerlicher Sicht ist die Wahl der optimalen Rechtsform vom Einzelfall abhängig. Der Weg in eine Kapitalgesellschaft wird erschwert, weil die Übertragung der Grundstücke auf eine GmbH Grund­erwerb­steuer auslöst. Andererseits kann mit der Rechtsform der GmbH das so gestaltet werden, dass die laufenden Erträge aus dem Immobilienvermögen der GmbH lediglich einer Körperschaftsteuer von 15 Prozent zzgl. Solidaritätszuschlag unterliegen.

Wird eine Personengesellschaft gewählt, kann die Grunderwerbsteuer bei Übertragung der Grundstücke auf die Gesellschaft und bei den anschließenden Anteilsübertragungen vermieden werden. Ferner kann eine Personengesellschaft steuerlich als vermögensverwaltende oder als eine gewerbliche, insbesondere auch gewerblich geprägte Gesellschaft ausgestaltet sein. Der Vorteil der vermögensverwaltenden Gesellschaft ist die Möglichkeit der steuerfreien Veräußerung von Immobilien nach einer Besitzzeit von zehn Jahren (§ 23 EStG). Die Regelungen des gewerblichen Grundstückshandels sind jedoch unbedingt zu beachten.

Die steuerfreie Veräußerung von Immobilien ist in einer gewerblichen oder gewerblich geprägten Personen­gesellschaft grundsätzlich nicht gegeben. Dafür kann bei solchen die erbschaftsteuerliche Begünstigung von Betriebsvermögen vorteilhaft sein, insbesondere für Immobilien im Zusammenhang mit einem Wohnungsunter­nehmen. Für entsprechende Immobilienbestände kann eine Erbschaft- und Schenkungssteuerbefreiung von 85 Prozent (Regelverschonung) oder sogar 100 Prozent (Optionsverschonung) erreicht werden. Dafür müssen die Grundstücke Betriebsvermögen darstellen und der Hauptzweck des Betriebs muss in der Vermietung eigener Wohnungen bestehen. Die Erfüllung des Hauptzwecks muss dabei gem. § 13b Abs. 4 Nr. 1 Buchst. d ErbStG einen wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb iSd § 14 AO erfordern. Ab einer Anzahl von mehr als 300 Wohnungen ist die Voraussetzung lt. Auffassung der Finanzverwaltung erfüllt. Wenn weniger Wohneinheiten vorhanden sind, muss geprüft werden, ob dennoch das Erfordernis eines wirtschaftlichen Geschäftsbetriebs iSd § 14 AO nachgewiesen werden kann. Der BFH weicht von der Auffassung der Finanzverwaltung ab und fordert unabhängig von der Anzahl der Wohnungen über die reine Vermietungstätigkeit hinausgehende gewerbliche Sonderleistungen, wie die Übernahme der Reinigung der vermieteten Wohnungen oder der Bewachung des Gebäudes.

Fazit

Die wertmäßig positive Entwicklung am Immobilienmarkt erhöht den Handlungsdruck potenzieller Erblasser mit größerem Immobilienvermögen. Die Maßnahmen der vorweggenommenen Erbfolge sind vielfältig. Ein Instrument der Nachfolge und der Vorbereitung einer Schenkung in die nächste Generation kann die Errichtung einer Familiengesellschaft sein, in der das Immobilienvermögen gebündelt wird. Die Entscheidung dafür erfordert eine genaue Analyse der Immobiliendaten sowie der sonstigen steuerlichen und außersteuerlichen, insbesondere der erbrechtlichen, Rahmenbedingungen.