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veröffentlicht am 1. April 2020 | Lesedauer ca. 15 Minuten
Die kenianische Regierung hat einen proaktiven Ansatz gewählt, um auf den Ausbruch des Coronavirus oder COVID-19 zu reagieren. In den wenigen Tagen nach der Bekanntgabe der ersten bestätigten Fälle von Coronavirus in Kenia durch den Kabinettssekretär für Gesundheit, Mutahi Kagwe, kündigte die Regierung die Schließung von Schulen und Hochschuleinrichtungen, von Regierungsinstitutionen wie Gerichten, Registern und anderen Einrichtungen an, forderte diejenigen, die arbeiten können, auf, von zu Hause aus zu arbeiten, verbot Versammlungen an sozialen, Freizeit- und religiösen Orten und legte Regeln und Beschränkungen für den öffentlichen Verkehr einschließlich der Passagierflüge fest.
In diesem Newsletter werden wir die Auswirkungen des Ausbruchs auf die Unternehmen aus rechtlicher Sicht analysieren und mit der Absicht, eine Anleitung zu geben, wie diesen begegnet werden kann.
Für einige Unternehmen kann es zu einer Entscheidung über Entlassung oder Liquidation kommen.
Es ist eine Tatsache, dass sich das wirtschaftliche und geschäftliche Umfeld in der ganzen Welt verschlechtert hat und möglicherweise noch monatelang weiter verschlechtern wird. Für viele Unternehmen und Geschäftsleute in Kenia, von denen einige mehr als andere von ihrer Branche abhängig sind, wird eine zentrale Frage sein, ob und in welchem Umfang sie in einem radikal veränderten Geschäftsklima mit den gleichen Kosten weiterarbeiten können. Viele KMU beispielsweise werden wahrscheinlich nicht über den Cashflow verfügen, um ihre Ausgaben auf dem Niveau vor dem COVID-19 zu halten.
Daher wird für viele Unternehmen in Kenia eine Reduzierung der Lohn- und Gehaltskosten zu den ersten Optionen gehören.
Obwohl wir bereits gehört haben, dass die nationale Fluggesellschaft Gehaltskürzungen für einige ihrer Mitarbeiter angekündigt hat, was ist die Rechtmäßigkeit von Gehaltskürzungen oder Gehaltseinfrierungen (Zeiträume ohne Bezahlung) und schließlich Entlassungen?
Das kenianische Arbeitsrecht lässt dem Arbeitgeber und dem Arbeitnehmer die Freiheit, die Höhe der Löhne und Gehälter zu bestimmen, wobei die Mindestlohnvorschriften von Zeit zu Zeit im Amtsblatt veröffentlicht werden können. Sobald die Arbeitsbedingungen (einschließlich der Gehälter) in einem Arbeitsvertrag vereinbart sind, lässt das Gesetz den Parteien immer noch Spielraum, um neu zu verhandeln und sich auf eine Änderung dieser Bedingungen zu einigen. Vorausgesetzt, der Arbeitnehmer stimmt zu oder ist damit einverstanden, kann ein Arbeitgeber in diesen von COVID-19 geschaffenen finanziell beschränkten Umständen eine Lohnkürzung oder ein Lohnstopp rechtlich durchsetzen.
In der Rechtssache Ibrahim Amoni v. Kenital Solar Ltd (2018) eKLR zum Beispiel stellte das Gericht bei der Feststellung der Rechtmäßigkeit einer vom Arbeitgeber vorgenommenen Gehaltskürzung fest, dass ein Arbeitgeber die Zustimmung eines Arbeitnehmers einholen muss, indem er die Kürzung in einem Schreiben an den Arbeitnehmer mitteilt und die Annahme des Schreibens durch den Arbeitnehmer veranlasst. Denn das Gehalt ist eine grundlegende Beschäftigungsbedingung, deren Kürzung sich negativ auf den Lebensunterhalt des Arbeitnehmers auswirkt und nicht willkürlich oder einseitig vom Arbeitgeber vorgenommen werden sollte.
Für den Fall, dass ein Unternehmen nicht davon ausgeht, sich finanziell so erholen zu können, dass es sich dafür entscheidet, einige Positionen für überflüssig zu erklären, legt das Gesetz das Verfahren fest, das eingehalten werden muss, und die Unternehmen sollten nicht davon ausgehen, dass die Krise des COVID-19 ihnen das Recht gibt, die im Beschäftigungsgesetz festgelegten Verfahren zu übersehen. Dazu gehören die Durchführung einer objektiven Bewertung der für entlassen zu erklärenden Positionen, die Benachrichtigung des Arbeitsamtes, die Besprechung mit den Mitarbeitern, deren Positionen für entlassen erklärt werden sollen, und die Erörterung der Absicht des Unternehmens, die Positionen für entlassen zu erklären, usw.
Darüber hinaus sollten die Unternehmen das "Statement by Mr Simon Chelugui, CS, Ministry of Labour and Social Protection on Labour Sector Response to the COVID-19 Pandemic" vom 23. März 2020 überprüfen, die die Empfehlungen des Ministeriums in Bezug auf Arbeitnehmer und Angestellte enthält.
Seit der Ankündigung des ersten Coronavirus-Falls in Kenia war die Frage in Kopf und Mund vieler Kenianer, warum der Kabinettssekretär (oder andere Gesundheitsbeamte) nicht in ähnlicher Weise den Namen dieser Person bekannt gegeben hat. Und da die Zahl der Menschen in Kenia, die positiv auf das Virus getestet wurden, seit dieser ersten Ankündigung gestiegen ist, bleibt die Frage, warum die Regierung die Namen oder die Identität der Patienten nicht bekannt gegeben hat, selbst wenn sie versucht, die "Kontaktspur" zu verfolgen. Wäre es für die Öffentlichkeit nicht besser zu wissen, dass zum Beispiel eine Person namens Frau Waceke Kunta Ouma (fiktiver Name) positiv auf das Virus getestet wurde, falls die Gesundheitsbeamten und andere Mechanismen zur Kontaktverfolgung nicht alle Personen auf ihrem Radar haben, mit denen Frau Ouma Kontakt hatte? Nennen Regierungen auf der ganzen Welt keine bestätigten Fälle (nur?) auf der Grundlage einer wahrscheinlichen Stigmatisierung von Patienten? Oder geht die Gesetzgebung zum Schutz persönlicher Daten über das öffentliche Interesse an der Offenlegung der Identität von Patienten?
Die kenianische Gesetzgebung zum Schutz personenbezogener Daten, das Datenschutzgesetz, trat im November 2019 in Kraft. Es beauftragt alle Personen, einschließlich der Regierung und staatlicher Stellen, privater Unternehmen und Organisationen, personenbezogene Daten so zu verarbeiten, dass unter anderem die Rechte der betroffenen Person, deren Daten verarbeitet werden, gewahrt werden.
Die "Verarbeitung" personenbezogener Daten umfasst deren Erhebung, Veröffentlichung, Weitergabe und Speicherung. Die Offenlegung der Identität von Personen mit dem Coronavirus , sei es durch direkte Bekanntgabe ihrer Namen oder durch die Offenlegung von Informationen, die dazu führen können, dass sie aus der Menge der Informationen (persönliche identifizierbare Informationen) identifiziert werden können - zum Beispiel durch die Offenlegung, dass Patient Nummer 0 männlich, in den 30er Jahren, in Kawangware wohnhaft ist und sich auf einer Geschäftsreise zum Hauptsitz seines Unternehmens im Land Y befand - kommt einer Verarbeitung personenbezogener Daten gleich.
Eine Person in Kenia hat, wie sowohl in der kenianischen Verfassung als auch im Datenschutzgesetz verankert, das Recht, dass Informationen über ihre Familie oder ihre privaten Angelegenheiten nicht unnötig benötigt oder offengelegt werden. Das Datenschutzgesetz gibt zusätzlich jeder Person das Recht, gegen die Erhebung, Speicherung oder Offenlegung ihrer persönlichen Daten Widerspruch einzulegen.
Als solche haben Coronavirus-Patienten (deren positiver Status "Gesundheitsdaten", eine besondere Kategorie persönlicher Daten, ist) ein Recht darauf, dass ihre Identität nicht offengelegt wird, da dies eine Verletzung ihrer persönlichen Datenschutzrechte darstellen würde. Sie können diese Rechte gegenüber der Regierung und den Regierungsbehörden, ihren Arbeitgebern, Dienstleistern (wie z.B. Krankenhäusern) und sogar Journalisten und Medienhäusern durchsetzen.
Die unrechtmäßige Offenlegung der Identität von Coronavirus-Patienten kann zur Zahlung einer Geldstrafe von bis zu KSh 5 Millionen oder 1% des Jahresumsatzes des Vorjahres führen.
Nur in beschränkten, legitimen und spezifischen Umständen, die gesetzlich vorgesehen sind (im Allgemeinen öffentliche und legitime Interessen), oder mit der Zustimmung des Patienten, kann ihre Identität legal offengelegt werden.
Aus der Art und Weise, wie viele Regierungen mit den Identitäten von Coronavirus-Patienten umgehen, geht hervor, dass es im Allgemeinen kein echtes oder legitimes "öffentliches Interesse" daran gibt, dass die Mitglieder der Öffentlichkeit die Identität der Patienten kennen (es kann ein echtes öffentliches Interesse daran bestehen, dass ein bestimmter Gouverneur oder Premierminister den Virus hat).
Folglich sollten Unternehmen und Betriebe in Kenia besonders vorsichtig sein, wenn sie einen Mitarbeiter haben, der als positiv bewertet wird. Die Angelegenheit sollte nicht nur als sensible Personalangelegenheit behandelt und dementsprechend vertraulich behandelt werden, das Unternehmen sollte auch entweder die Verarbeitung dieser Gesundheitsdaten ganz vermeiden, d.h. nicht aufzeichnen, speichern, offenlegen, dass ihr Mitarbeiter X positiv auf das Virus getestet wurde - oder sie sollten dies nur so tun, wie es von den Behörden zum Zwecke der Rückverfolgung von Kontakten strikt verlangt werden kann, und in jedem Fall immer unter Einhaltung der Datenschutzgrundsätze wie Transparenz, Genauigkeit, Zweckbindung und Speicherbegrenzung, Rechtmäßigkeit und Transparenz.
Die verschiedenen Maßnahmen, die von Regierungen in der ganzen Welt im Zusammenhang mit dem Ausbruch des Coronavirus ergriffen werden, führen zu Unterbrechungen von Handelstransaktionen und der Erfüllung von Verträgen im Allgemeinen. In einigen Fällen können diese Störungen es den Parteien unmöglich machen, ihren Verpflichtungen nachzukommen, wodurch sie Gefahr laufen, für ihre Nichterfüllung haftbar gemacht zu werden.
Verträge und das Vertragsrecht nehmen im Allgemeinen das Eintreten solcher Ereignisse vorweg und bieten ein Mittel zu ihrer Lösung. Viele Verträge enthalten in der Regel eine Klausel über "höhere Gewalt", die die Parteien von der Haftung für die Nichterfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen freistellen oder entschuldigen soll.
Die Folgen des Eintretens eines "Ereignisses höherer Gewalt" werden normalerweise in der Klausel über höhere Gewalt selbst festgelegt. Die Klausel, wie sie in jedem einzelnen Vertrag formuliert ist, sollte daher der erste Bezugspunkt für die Parteien sein. Einige Verträge können vorsehen, dass die Parteien unmittelbar nach dem Nachweis des Vorliegens eines Ereignisses höherer Gewalt vollständig entschuldigt und von der weiteren Erfüllung ihrer Verpflichtungen entbunden werden können, ohne dass sie sich gegenseitig haften. Sie können auch die Aufschiebung der Vertragserfüllung vorsehen, bis die Umstände es erlauben oder bis zu einem bestimmten Zeitraum, nach dem die Parteien von ihren Verpflichtungen befreit werden können.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass die Klausel für höhere Gewalt die Arten von Ereignissen höherer Gewalt festlegen kann, die die Anwendung der Klausel auslösen. Diese Spezifikation wird die Arten von Ereignissen, auf die sich die Parteien berufen können, einschränken. Beispiele für Formulierungen, die im Zusammenhang mit dem Ausbruch des Coronavirus verwendet werden können, sind "Epidemien" und "Pandemien". Andere Formulierungen, die die Ergebnisse oder Auswirkungen des Ausbruchs beschreiben, können ebenfalls geltend gemacht werden. Beispiele hierfür sind "Regierungsmaßnahmen", wenn beispielsweise eine Regierung die Abschaltung angeordnet hat.
Wenn ein Ereignis höherer Gewalt im Vertrag nicht spezifiziert wurde oder wenn höhere Gewalt überhaupt nicht vorgesehen ist, können die Parteien auf die Doktrin der Vertragsverletzung zurückgreifen.
Die Doktrin der Frustration kann geltend gemacht werden, wenn ein aufsichtsführendes Ereignis eintritt, das von keiner der Parteien verursacht wurde (es darf nicht selbst herbeigeführt sein); es muss die Erfüllung des Vertrags unmöglich machen oder sich radikal von dem unterscheiden, was die Parteien zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses erwartet haben (es muss grundlegender Natur sein und nicht nur etwas, das die Erfüllung des Vertrags erschwert oder verteuert); es muss unvorhersehbar sein und darf von den Parteien nicht vernünftig vorhergesehen werden können.
Ob ein Ereignis ein frustrierendes Ereignis darstellt, das die Befreiung der Parteien von ihren Verpflichtungen rechtfertigt, hängt in hohem Maße von dem jeweiligen Vertrag und den Fakten ab, die den Eintritt des frustrierenden Ereignisses umgeben. Die Gerichte lassen Frustration in der Regel nur unter begrenzten Umständen zu.
Wir empfehlen, dass bestehende Verträge in Fällen, in denen die Parteien eine Nichterfüllung befürchten (entweder durch sie selbst oder durch eine Gegenpartei), überprüft werden, um das Risiko, die möglichen Folgen und Lösungen zu bewerten. Den Parteien steht es immer frei, ihre Verträge neu zu verhandeln, um den Auswirkungen des Ausbruchs Rechnung zu tragen und die Leistung sicherzustellen, sobald sich die Situation verbessert und die Umstände es erlauben.
Die Zentralbank und die Privatbanken haben Maßnahmen ergriffen, um Einzelpersonen und Unternehmen während dieser Pandemie abzufedern. Lokale Banken haben angekündigt, dass sie bereit sind, ihren Privat- und Geschäftskunden eine Verlängerung der Rückzahlung ihrer Kredite um bis zu einem Jahr zu gestatten. Die Kunden werden diese Verlängerungen individuell mit ihren Banken aushandeln. Die Banken sind möglicherweise bereit, eine Vereinbarung zu treffen, die die Zahlung des Kredits und der Zinsen ganz oder nur die Zahlung des Prinzips aufschiebt, oder die Zahlung eines Teils des Prinzips und der Zinsen zuzulassen.
Auch die Zentralbank von Kenia hat ihrerseits Schritte zur Unterstützung der Banken unternommen. Zu den angekündigten Maßnahmen gehört die Senkung des Zentralbankzinssatzes auf 7,25%, die eine erschwinglichere Kreditvergabe ermöglichen soll. Sie hat auch die Barreservequote auf 4,25% gesenkt, was zu einer zusätzlichen Liquidität von 35,2 Milliarden KES führen wird. Weitere zusätzliche Maßnahmen können bei einer weiteren Überprüfung der Situation im Laufe der Entwicklung angekündigt werden. Sollte sich die Situation nicht verbessern, könnten Maßnahmen ergriffen werden, wie sie in den vom Ausbruch am stärksten betroffenen Ländern ergriffen wurden, wie z.B. in Italien, wo die Regierung angeboten hat, Garantien zu stellen, um weitere Kredite zu ermöglichen.
Um die Ausbreitung des Coronavirus rasch einzudämmen, erließ die kenianische Regierung eine 30-Tage-Richtlinie, die ab dem 17. März 2020 die Einreise in das Land auf Bürger und ausländische Einwohner beschränkt. In der Folge wurden weitere Direktiven erlassen, die alle internationalen Flüge nach Kenia ab dem 25. März 2020 aussetzen. Dies hat Auswirkungen auf die Bewegungsfreiheit von Ausländern, die sich derzeit im Land aufhalten.
Gegenwärtig ist der Öffentlichkeit der Zugang zu den Einwanderungsbehörden nicht gestattet. Beamte in vielen Regierungsstellen, einschließlich der Einwanderungsbehörden, wurden gebeten, von zu Hause aus zu arbeiten. Angesichts der sensiblen Natur der Regierungsgeschäfte erwarten wir nicht, dass die Mitarbeiter in der Lage sein werden, von zu Hause aus effizient zu arbeiten. Es steht außer Zweifel, dass auch die elektronischen Prozesse in dieser Zeit stark beeinträchtigt werden.
Bisher ist nicht klar, wie die Einwanderungsbehörde mit abgelaufenen Genehmigungen umgehen wird, aber wir erwarten, dass eine Richtlinie über die Regularisierung des Status, die durch die unerwartete Aussetzung der Dienstleistungen verursacht worden sein könnte, erlassen wird.
Es ist ungewiss, inwieweit Unternehmen die Compliance-Anforderungen gemäß dem Companies Act, 2015 (das Gesetz) einhalten müssen.
Das Handelsregister bleibt auf seinen elektronischen Plattformen aktiv, aus diesem Grund bleiben bestimmte Dienstleistungen verfügbar, darunter die Registrierung von Unternehmen, die Einreichung von Jahresberichten und der Wechsel von Mitgliedern und Direktoren eines Unternehmens. Die Registrierung von Schuldverschreibungen und Gebühren ist ebenfalls im Gange, das Register hat eine Abgabestelle für diese Dokumente eingerichtet. Die übrigen Dienstleistungen sind nach wie vor nicht verfügbar, was eine Herausforderung für die Einhaltung der Vorschriften darstellt, da die Unternehmen nicht alle Berichtspflichten gemäß dem Unternehmensgesetz erfüllen können.
Da öffentliche Versammlungen derzeit illegal sind, sind Unternehmen nicht in der Lage, physische Jahreshauptversammlungen (AGMs) abzuhalten. Wenn die Satzung einer Gesellschaft virtuelle Hauptversammlungen zulässt, können diese jedoch während dieser Zeit durchgeführt werden. Virtuelle Hauptversammlungen sind nur für Unternehmen mit wenigen Aktionären sinnvoll.
Wir gehen davon aus, dass der Registrar of Companies Richtlinien darüber herausgeben wird, wie Unternehmen die Anforderungen des Companies Act angesichts der Maßnahmen erfüllen können, die von der Regierung zur Eindämmung der Ausbreitung des Coronavirus eingeführt wurden und weiterhin eingeführt werden. Der Registrar of Companies kann auch erwägen, bis zur Aufhebung dieser Maßnahmen auf alle Anforderungen zu verzichten, die von den Unternehmen aufgrund der von der Regierung eingeführten Maßnahmen nicht erfüllt werden können.
Angesichts der Art von M&A-Transaktionen werden M&A-Vereinbarungen sorgfältig abgefasst und enthalten in der Regel die Klausel "höhere Gewalt", die die Parteien von der Haftung für die Nichterfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtungen bei Eintritt von Umständen, die außerhalb der Kontrolle der Parteien liegen und die die Erfüllung des Vertrags verhindern, freistellen oder entschuldigen soll. In jedem Fall kann die Doktrin der Frustration auch in Fällen, in denen die Klausel fehlt, angewendet werden. Die Anwendung sowohl der "Klausel für höhere Gewalt" als auch der Frustrationsdoktrin hängt von der Phase der spezifischen Transaktionen, der Art der Verpflichtungen der Parteien und den vorherrschenden Umständen ab.
Die kenianische Wettbewerbsbehörde (Competition Authority of Kenya - CAK) hat eine Veröffentlichung veröffentlicht, in der sie die Beteiligten darüber informiert, dass sie selbst während der Pandemie weiterhin virtuell über ihre Online-Plattform tätig sein wird. Daher können alle Anträge auf Anmeldung und Freistellung von Fusionen online gestellt werden.
Es ist daher bemerkenswert, dass die Parteien anmeldepflichtiger Zusammenschlüsse zunächst die Genehmigung des CAK einholen müssen, bevor sie solche Transaktionen durchführen können. Es ist eine Straftat, eine solche Fusion (Umsetzung bedeutet Zahlung des vollen Kaufpreises oder Zahlung einer Anzahlung von mehr als 20% des Kaufpreises) ohne die Genehmigung des CAK durchzuführen.
Eine Person, die sich nicht an diese Anforderungen hält, wird bei einer Verurteilung zu einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder zu einer Geldstrafe von bis zu zehn Millionen Schilling oder sowohl zur Geldstrafe als auch zur Gefängnisstrafe verurteilt. Die CAK kann auch eine Geldstrafe in Höhe von höchstens 10% des Bruttojahresumsatzes des oder der betreffenden Unternehmen in Kenia im Vorjahr verhängen.
Der Schutz der Verbraucher ist eine der Hauptaufgaben des CAK. Der CAK ist daher sehr an RTPs interessiert, die die Verbraucher unterdrücken könnten. Der CAK hat darauf hingewiesen, dass seine Online-Plattform für diejenigen zur Verfügung steht, die restriktive Handelspraktiken (RTPs) sowie Verbraucherbeschwerden registrieren möchten.
Ein bemerkenswerter RTP, der für diese Zeit relevant ist, ist der Missbrauch einer marktbeherrschenden Stellung, der durch direkte oder indirekte Auferlegung unlauterer Preise, Einschränkung oder Beschränkung der Produktion und Einschränkung oder Beschränkung der Absatzmöglichkeiten oder des Marktzugangs durch Verdrängungspraktiken erlebt wird. Solche Praktiken sind nach dem Wettbewerbsgesetz verboten.
Personen, die dafür verurteilt werden, werden mit einer Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren oder mit einer Geldstrafe von höchstens zehn Millionen Schilling oder sowohl mit der Geldstrafe als auch mit der Freiheitsstrafe bestraft.
Die CAK hat sich der Situation gewachsen gezeigt, indem sie gegen Hersteller und Einzelhändler vorgegangen ist, die sich an illegalen Preiserhöhungen beteiligen. Ein bemerkenswertes Beispiel dafür sind die Maßnahmen, die sie gegen Cleanshelf-Supermärkte, einen auf dem Markt bekannten Einzelhändler, ergriffen hat. CAK hat den Einzelhändler angewiesen, allen Kunden, die zu einer Zeit, in der die Verbraucher zum Schutz vor dem Coronavirus überteuerte Handdesinfektionsmittel gekauft hatten, die Kosten zu erstatten.
Zum Schutz des öffentlichen Interesses hat die CAK am 20. März ihre Befugnisse gemäß Abschnitt 37(1)d des Gesetzes ausgeübt und eine Unterlassungsanordnung erlassen. Die Verfügung verpflichtete alle Hersteller und Vertreiber von wesentlichen Waren, einschließlich Mais- und Weizenmehl, Speiseölen, Reis, Desinfektionsmitteln und Toilettenpapier, die Exklusivitätsklauseln aus ihren Verträgen zu streichen. Vertriebshändler, die Einzelhandelsverkaufsstellen betreiben, wurden angewiesen, die wesentlichen Rohstoffe anderen Einzelhandelsverkaufsstellen zu nicht diskriminierenden Bedingungen zur Verfügung zu stellen.
Der Oberste Richter und Präsident des Obersten Gerichtshofs von Kenia hat Richtlinien über Maßnahmen erlassen, die die Justiz zur Milderung der Auswirkungen der vorherrschenden Pandemie ergriffen hat. Zu den Maßnahmen gehören unter anderem das Verbot für die Öffentlichkeit, die Gerichtsgebäude zu betreten, die Aufrechterhaltung des Notpersonals in jedem Gericht, um dringende Angelegenheiten zu erledigen, und die Einsetzung eines diensthabenden Richters/Magistrats pro Gericht.
Fälle, die zur Anhörung, Erwähnung oder Urteilsverkündung vorgesehen sind, wurden auf Eis gelegt. Die stellvertretenden Kanzler der verschiedenen Obersten Gerichte des Landes haben Anweisungen zu den für März geplanten Fällen herausgegeben, so hat beispielsweise das Gericht für Beschäftigung und Arbeitsbeziehungen in Nairobi verfügt, dass Fälle, die in der Woche ab 17. März 2020 verhandelt/eröffnet werden, nach 30 Tagen erwähnt werden.
Weitere Praxisanweisungen wurden am 20. März 2020 herausgegeben, um den Zugang zur Justiz, die effiziente Abwicklung der Gerichtsgeschäfte, die effiziente Nutzung der Ressourcen der Justiz, die rechtzeitige Abwicklung der Verfahren und die Förderung des Einsatzes geeigneter Technologien zu gewährleisten. Die Praxisanweisungen sind 30 Tage lang gültig.
Die Praxisanweisungen sehen vor, dass die Anwälte zur Erleichterung der Zustellung ihre E-Mail-Adressen auf den eingereichten Schriftsätzen angeben sollten, die Schriftsätze zunächst per E-Mail an das Gericht geschickt und danach zum Abstempeln vorgelegt und später gescannt und per E-Mail an die Gegenpartei geschickt werden sollten, wobei die Anhörungen je nach den Gerichtsanweisungen und der Art des Falles durch schriftliche Eingaben oder Telekonferenzen abgehalten werden sollten. Wenn ein unter Eilbedürftigkeit eingereichter Antrag das Gericht überzeugt, dass er dringlich ist, werden einstweilige Verfügungen in Kammern auf der Grundlage von Schriftsätzen oder eidesstattlichen Erklärungen ohne Durchführung einer Anhörung erlassen. Vorbehaltene Urteile sind durch Übermittlung an die Anwälte per E-Mail zu übermitteln. Für Urteile und Entscheidungen wird die Vollstreckung automatisch für 14 Tage ausgesetzt. Das Gericht kann jedoch in einem Urteil die Dauer des Aufschubs angeben.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Praxisanweisungen vom 20. März 2020, soweit die Gerichtssitzungen ausgesetzt wurden, eine Möglichkeit bieten, dringende Angelegenheiten einzureichen und zu belüften. Die gleichen Anweisungen sehen auch die Einreichung von zeitgebundenen Schriftsätzen vor.
Eine gewöhnliche Grundstückstransaktion folgt der folgenden Abfolge: Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer, Due Diligence durch den Käufer, Vorbereitung und Durchführung eines Kaufvertrags, Zahlung der Anzahlung, Vorlage der Fertigstellungsunterlagen (Dokumente, die die Übertragung des Eigentumsrechts auf den Käufer erleichtern) im Gegenzug zur Zahlung des Restbetrags des Kaufpreises. Im Verlauf der Transaktion und zum Schutz der Parteien werden in der Regel bestimmte Sicherheitsvorkehrungen im Kaufvertrag festgelegt. So sollten beispielsweise die Anzahlung und der Restbetrag des Kaufpreises vom Anwalt des Verkäufers als Anteilseigner bis zum erfolgreichen Abschluss der Registrierung der Übertragung zugunsten des Käufers gehalten werden. Gelder als Anteilseigner zu halten bedeutet, dass der Anwalt des Verkäufers treuhänderisch oder auf Verlangen des Käufers Gelder hält. Der Anwalt des Verkäufers kann die Gelder nicht ohne die Zustimmung des Käufers oder bis zum Abschluss der Registrierung freigeben.
In der Gesamtstruktur einer Transaktion bedeutet dies, dass ein Verkäufer keinen Zugang zum Kaufpreis hat, bis der Titel zugunsten des Käufers registriert ist. Im Zuge der Coronavirus-Pandemie hat der zuständige Kabinettssekretär des Ministeriums für Land und Raumordnung eine Mitteilung herausgegeben, dass alle Grundbuchämter und -register im ganzen Land ab Dienstag, dem 17. März 2020, für 28 Tage geschlossen bleiben. Transaktionen, die derzeit noch anhängig waren, können jetzt nicht abgeschlossen werden. Im Wesentlichen wird eine Transaktion, bei der Gelder von einem Anwalt des Verkäufers als Anteilseigner gehalten wurden, vereitelt werden.
Parteien, die in dieser Zwangslage gefangen sind, haben eine Reihe von Optionen, die sie in Betracht ziehen können. Die Parteien können sich darauf einigen, den Status quo beizubehalten und die Wiederaufnahme des Registerbetriebs abzuwarten. Der Verkäufer kann vereinbaren, dem Käufer bis zur Wiedereröffnung des Registers und der Registrierung des Transfers den Besitz zu gewähren, zumal der Anwalt des Verkäufers bereits den vollen Kaufpreis hält. Wenn der Käufer davon überzeugt ist, dass die zu Beginn der Transaktion durchgeführte Due Diligence einen ausreichenden Schutz bietet, könnte der Käufer der Freigabe des Kaufpreises an den Verkäufer zustimmen.
Wir müssen betonen, dass in allen Kaufverträgen für Immobilien ausreichende Garantien und Entschädigungen vorgesehen werden müssen, um die Parteien im Falle eines Falles zu schützen. Die oben genannten Optionen sind nicht erschöpfend, und wenn die Transaktion aufgrund der Schließung des Grundbüros nicht abgeschlossen werden kann, sollten sich die Parteien idealerweise auf die besten verfügbaren Optionen einigen, die je nach Art der Transaktion, der Nutzung des Grundstücks und der Notwendigkeit des Verkaufserlöses abgeschlossen werden können.
Ein Mietvertrag ist eine stillschweigende oder schriftliche Vereinbarung, in der die Bedingungen festgelegt sind, unter denen ein Vermieter die Vermietung einer Immobilie zur Nutzung durch einen Mieter akzeptiert. Die Vereinbarung verspricht dem Mieter die Nutzung der Immobilie für eine vereinbarte Zeitdauer, während dem Eigentümer eine gleichmäßige Bezahlung über den vereinbarten Zeitraum zugesichert wird. Der Ausbruch des Coronavirus hat dazu geführt, dass die Unternehmen ihre Aktivitäten reduziert haben, wobei die Mitarbeiter / Unternehmen angewiesen wurden, die Mitarbeiter von zu Hause aus arbeiten zu lassen, bis die Pandemie eingedämmt ist. Daher werden solche Unternehmen und/oder Geschäftsräume wahrscheinlich nicht mehr bewohnt sein. In einer solchen Situation kann man sich fragen, ob es möglich ist, angesichts der beispiellosen Zeiten einen Mietzinsnachlass zu beantragen oder die Zahlung der Miete zu verweigern.
Ein Mietvertrag verpflichtet den Mieter zur Zahlung der Miete, solange er die gemieteten Räumlichkeiten nutzt. Die Einbehaltung von Miete während des Aufenthalts stellt eine Verletzung der Mietverpflichtung dar. Wenn ein Mieter aufgrund der Pandemie nicht in der Lage ist, Miete zu zahlen, kann der Mieter beim Vermieter eine Begnadigung beantragen, wenn er behauptet, dass der Mietvertrag frustriert ist. Es ist keine Garantie dafür, dass der Vermieter durch die Geltendmachung der Frustration automatisch der Nichtzahlung der Miete oder der Gewährung einer Mietzinsvergünstigung zustimmt. Dadurch wird jedoch eine Möglichkeit geschaffen, den Vermieter angesichts der vorherrschenden Umstände zu engagieren.
Aufgrund des beispiellosen Charakters der Pandemie und ihrer Folgen sind die Parteien am besten geeignet, neu zu verhandeln, zu vereinbaren, zuzustimmen oder sogar einige Vorteile oder Rechte aus einem Vertrag abzutreten, um die Kontinuität der Geschäfte zu fördern.
Wie oben erörtert, haben die Regulierungsbehörden und Regierungsstellen in diesem Zeitraum spezifische Leitlinien für die Erbringung ihrer Dienstleistungen gegeben. Sie haben beraten, wie sich die Aussetzung der Dienste auf bestimmte Prozesse auswirkt, und alternative Mechanismen für die Fortsetzung der Dienste auf elektronischem Wege bereitgestellt.
Den Unternehmen wird empfohlen, nicht davon auszugehen, dass bestimmte Gesetze nicht mehr anwendbar sind oder Angelegenheiten, die mit den Regierungsbehörden und Regulierungsbehörden zu tun haben, ausgesetzt werden. Wir empfehlen, sich im Falle eines Falles sofort professionell beraten zu lassen, um eine unnötige Haftung zu vermeiden.
Wir sind Ihr fürsorglicher Partner in dieser schwierigen Zeit und verpflichten uns, Sie mit professioneller Anleitung und Beratung zu allen rechtlichen Herausforderungen zu unterstützen und Sie gleichzeitig über alle rechtlichen und regulatorischen Änderungen im Verlauf der Pandemie auf dem Laufenden zu halten.
Coronavirus: Was Sie unbedingt wissen müssen
Penninah Munyaka
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Kenneth Wachira
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Rödl & Partner in Kenia
