VAE: Immobilieninvestment – Warum Anleger den Eigentumserwerb über eine juristische Person in Betracht ziehen sollten

veröffentlicht am 18. Dezember 2023 | Lesedauer ca. 4 Minuten

Der Immobilienmarkt in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE) erlebt seit der Covid-19-Pandemie einen bedeutenden Boom: Rekordverdächtige Transaktionszahlen mit einem Anstieg von mehr als 60 Prozent im Vergleich zu den Zahlen vor der Pandemie sind zu verzeichnen. Mögen Investoren im ersten Moment Ihr Investment eher als Privatperson gedanklich gestalten, lohnt auf den zweiten Blick in mancher Hinsicht eine Anlage mittels einer juristischen Person, insbesondere einer Kapitalgesellschaft. In diesem Artikel stellen wir die rechtlichen Möglichkeiten und die potentiellen Vorteile einer solchen Strukturierung vor.

Arten von Eigentumsrechten in den VAE »
Vorteile des Eigentums über eine juristische Person »
Zulässigkeit von Unternehmenseigentum an Immobilien in Dubai »
Fazit »

Die VAE, insbesondere das Emirat Dubai, sind aus guten Gründen ein beliebter Markt: Neben relativ erschwinglichen Immobilienpreisen bieten die VAE politische und wirtschaftliche Stabilität, eine gut ausgebaute Infrastruktur, eine hohe Lebensqualität und gelten als liberaler Wirtschaftsstandort für internationale Investoren.

Arten von Eigentumsrechten in den VAE

Grundsätzlich ist das Immobilieneigentum in den VAE auf emiratische Staatsangehörige und des Golf-Kooperationsrats (GCC) beschränkt. Ausländischen Investoren ist der Erwerb von Eigentumsrechten nur in bestimmten Gebieten gestattet.

In den VAE können folgende Eigentumsrechte erworben werden:

Freehold: Dieses Eigentumsrecht gewährt uneingeschränktes Eigentum ohne zeitliche Begrenzung. Es ist das umfassendste und in den VAE weitest verbreitete Recht.
Leasehold: Hierbei handelt es sich um eine Vereinbarung, bei der dem Investor (in diesem Fall der Mieter) durch ein Mietvertrag das Recht eingeräumt wird, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nutzen und zu bewohnen (bis zu 99 Jahre). Der Vermieter bleibt weiterhin Eigentümer; nach Ende der Vertragslaufzeit erlangt er in der Regel den Besitz der Immobilie zurück, es sei denn, eine Verlängerung der Mietlaufzeit wird vereinbart.
Musataha: Dieses Recht erlaubt es dem Besitzer, das Grundstück eines Anderen (dem Inhaber des Musataha-Rechts) zu nutzen und Verbesserungen vorzunehmen, etwa die Errichtung eines Gebäudes. Das errichtete Gebäude steht während seiner Lebenszeit im Eigentum des Musataha-Rechtsinhabers. Diese Rechte können für einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren, mit der Möglichkeit zur Verlängerung um weitere 49 Jahre, gewährt werden.
Nießbrauch: Hiervon umfasst sind Immobilienrechte, die dem Nießbraucher das Privileg einräumen, das Eigentum eines anderen zu nutzen und zu bewohnen, jedoch ohne die Befugnis, physische Veränderungen vorzunehmen oder die Immobilie auszubauen. Diese Rechte können für eine Dauer von bis zu 99 Jahre eingeräumt werden.

Immobilien und Eigentumsrechte können sowohl von natürlichen als auch von juristischen Personen erworben werden. In einigen Fällen ist es für ausländische Investoren jedoch ratsam, nicht privat, sondern vor allem über eine Kapitalgesellschaft in Immobilien zu investieren.

Vorteile des Eigentums über eine juristische Person

Der Hauptzweck des Immobilienerwerbs über eine juristische Person besteht darin, sich vor möglichen Haftungen zu schützen. Dies trifft insbesondere auf haftungslimitierte Gesellschaften zu.

Zusätzlich ermöglicht der Besitz mehrerer Immobilien durch eine Gesellschaft die Konsolidierung verschiedener Immobilienbestände und die reibungslose Übertragung des Eigentums. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass bei einer Übertragung des Eigentums zwischen Privateigentümern Transaktionsgebühren in Höhe von jeweils 4 Prozent des Verkaufspreises beim Dubai Land Department (DLD) pro Transaktion anfallen. Im Gegensatz dazu werden keinerlei Gebühren erhoben, wenn sich Änderungen in der Gesellschaftsstruktur eines Unternehmens ändern, da weiterhin die Gesellschaft selbst als eingetragene Eigentümerin verbleibt.

Tipp:

Entscheidet sich ein Privatinvestor das Eigentum an einer Immobilie nachträglich in eine bestehende Gesellschaft einzubringen, an der er oder sie als Gesellschafter eingetragen ist, wird eine solche Transaktion als Schenkung betrachtet und löst DLD-Gebühren zu einem reduzierten Prozentsatz von 0,125 Prozent aus.

Zuletzt schafft die Einbeziehung einer juristischen Person aufgrund der eigenständigen Rechtspersönlichkeit eine zusätzliche Ebene von Vertraulichkeit und Anonymität in Bezug auf das Eigentum.

Zulässigkeit von Unternehmenseigentum an Immobilien in Dubai

Das Eigentum an Immobilien ist in Dubai auf bestimmte Unternehmensformen beschränkt. Diese werden im Folgenden beschrieben.

On-Shore (Mainland)

Unternehmen im Mainland sind derzeit unabhängig von einer lizenzierten Tätigkeit berechtigt, Immobilien in Dubai zu besitzen und diese zu vermieten.

Offshore-Unternehmen

Offshore-Unternehmen sind juristische Personen, die nicht zur Ausübung einer operativen Geschäftstätigkeit in den VAE lizenziert sind und meist als Holdinggesellschaften gegründet werden. Ausländische Offshore-Unternehmen außerhalb der VAE, z.B. mit Sitz auf den Kaimaninseln oder den Britischen Jungferninseln, dürfen in Dubai keine Immobilien besitzen. Ausgenommen von dieser allgemeinen Regelung sind Offshore-Unternehmen, die in bestimmten Freizonen registriert sind. Dazu gehören die Jebel Ali Free Zone (JAFZA), Ras al Khaimah Economic Zone (RAKEZ) und dem Ras Al Khaimah International Corporate Center (RAKICC).

Das DLD ist jedoch bei komplexen Gesellschaftsstrukturen von Offshore-Unternehmen zurückhaltend, so beispielsweise wenn eine Holdinggesellschaft aus den Kaimaninseln als Gesellschafterin dieser Freizonen-Offshore auftritt. Die Berechtigung zum Eigentum an Immobilien muss in solchen Fällen gründlich geprüft werden.

Freizonen-Unternehmen

Nur Unternehmen (neben Offshore-Unternehmen besonders haftungslimitierte Gesellschaften in den Freizonen, ähnlich einer deutschen GmbH) in ausgewählten Freizonen können Eigentum an Immobilien halten. Dazu zählen Dubai International Financial Centre (DIFC), Dubai Multi Commodities Centre (DMCC) sowie Abu Dhabi Global Market (ADGM). In den meisten Fällen muss ein „No-Objection-Letter” der Lizenzbehörde eingeholt und bei der Eigentumsübertragung vorgelegt werden.

Besonderheit der ADGM Freizone

Diese bietet eine speziellen Unternehmenstyp in Form eines „Special Purpose Vehicle” (SPV) an. Dabei handelt es sich um ein nicht operativ tätiges Unternehmen, das für einen speziellen Zweck gegründet wird, darunter zum Halten von Anteilen an Unternehmen, geistigem Eigentum sowie insbesondere Immobilien.

Die Kosten für die Gründung eines SPV sind im Vergleich zu einer herkömmlichen Free-Zone-Gesellschaft bei ADGM geringer. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass die Registrierung vollständig online erfolgt und keine Legalisierung ausländischer Unternehmensdokumente erforderlich ist, sondern lediglich eine Beglaubigung durch das Senior Management des ausländischen Unternehmens oder eines anderweitig autorisierten Dritten.

Fazit

Angesichts der potenziellen Vorteile sollten Investoren, die am Immobilienmarkt in den VAE interessiert sind, den Immobilienerwerb über eine juristische Person ernsthaft in Betracht ziehen. Aufgrund der Komplexität der Strukturierung ist eine gründliche Bewertung aller verfügbaren Optionen, ihrer jeweiligen Vorteile sowie der geltenden Gesetze und Vorschriften empfehlenswert.

Für weitere Informationen zu möglichen steuerlichen Auswirkungen einer Strukturierung von Eigentumsverhältnissen über juristische Personen, verweisen wir auf unseren Artikel „VAE: Immobilieninvestoren und Steuern – welche Folgen hat die Einführung der Körperschaftsteuer”.