Ukraine – Miet- und Pachtverträge in Zeiten des Krieges

veröffentlicht am 20. Mai 2022 | Lesedauer ca. 2 Minuten 

Seit dem Beginn des Krieges in der Ukraine fragen uns sehr viele unserer Mandanten, was mit den Miet- und Pachtverträgen passiert, insbesondere für Immobilien, die in den Gebieten liegen, in denen Kriegshandlungen durchgeführt werden. Müssen die Miet- oder Pachtzahlungen trotzdem geleistet werden und sind die Verträge noch gültig? Das sind nur wenige Beispiele an Fragen, die für alle Unternehmen, die in der Ukraine tätig sind von großer Relevanz sind. Nachfolgend versuchen wir, die Fragen zumindest in den Grundzügen zu beantworten:

Mietverträge mit der Kommune oder dem Staat über staatliches oder kommunales Eigentum

Es bestehen hier Möglichkeiten, die Mietzahlungen zu reduzieren oder von der Zahlung der Miete befreit zu sein. Die Rechtsgrundlage bildet hier der Beschluss des Ministerkabinetts der Ukraine Nr. 483 vom 3.Juni 2020 „Über die Vermietung von staatlichen und kommunalen Eigentum". Gemäß § 1291 dieses Beschlusses, kann das Ministerkabinett der Ukraine oder eine kommunale Behörde die Höhe der Mietzahlungen reduzieren oder sogar ganz von der Mietzahlung befreien. Voraussetzung ist ein entsprechender Antrag des Mieters und eine Zustimmung des Vermieters. Im Beschluss werden die Situationen aufgelistet, in denen solche Anträge gestellt werden können. Dazu zählen: Naturkatastrophen, Wirtschaftskrisen, Einführung von Quarantänebeschränkungen oder andere Ereignisse, die die Möglichkeit der Mieter beeinträchtigen könnten, die Miete im Rahmen der abgeschlossenen Mietverträge weiter zu zahlen. Die Kriegshandlungen fallen darunter.

Mietverträge mit privaten Vermietern

Der größere Teil der ausländischen Unternehmen hat Mitverträge mit privaten Unternehmern (juristische Personen, Einzelunternehmer) oder natürlichen Personen abgeschlossen. Die Rechtgrundlage für die Herabsetzung der Höhe der Mietzahlungen oder Einstellung der Zahlung der Miete bildet hier das Bürgerliche Gesetzbuch sowie das Handelsgesetzbuch der Ukraine. Beide Regelungen sind sehr ähnlich und besagen, dass wenn aufgrund von Umständen, die der Mieter nicht zu vertreten hat, die Möglichkeit der Nutzung der Immobilie erheblich eingeschränkt ist oder nicht genutzt werden kann, so ist der der Mieter von der Zahlung befreit, für die Zeit, in der das Mietobjekt nicht genutzt werden kann. Darunter fallen Situationen, in denen das Mietobjekt durch Kriegshandlungen beschädigt oder zerstört ist oder wenn dem Mieter nicht möglich ist, das Mietobjekt zu nutzen, weil in der Region Kriegshandlungen durchgeführt werden.

Pacht von landwirtschaftlichen Flächen

Mit der Einführung des Kriegszustandes in der Ukraine wurde eine Sonderregelung für die Nutzung von landwirtschaftlichen Flächen verabschiedet, die am 7. April 2022 in Kraft trat. In Übereinstimmung mit der Regelung werden die Pacht- oder Unterpacht Verträge, deren Gültigkeit während des Krieges abläuft, automatisch um ein Jahr verlängert. Die Vertragsparteien müssen keine zusätzlichen Verträge abschließen und keine Informationen über die Verlängerung des Vertrags in das staatliche Register eintragen. Dabei handelt es sich um alle landwirtschaftlichen Grundstücke, die sich im staatlichen, kommunalen, privaten, etc. Eigentum befinden.

Die Grundstücke, die sich in Staats- oder Kommunalen Eigentum befinden und verpachtet sind, dürfen während des Kriegszustands nur unterverpachtet werden, wenn sie für die gewerbliche landwirtschaftliche Produktion benutzt werden.

Für die Pachtverträge über landwirtschaftliche Flächen gelten ab 7. April 2022 folgende Bedingungen:

1. Die Verträge dürfen nur für ein Jahr abgeschlossen werden.
2. Die Höhe der Pacht darf nicht 8 Prozent des normativen Geldwerts des Grundstücks, der sich aus dem durchschnittlichen normativen Geldwert einer Einheit Ackerland in der Region ergibt, überschreiten.
3. Dem Pächter wird eine Reihe von Untersagungen auferlegt, wie beispielsweise Untervermietung, Bebauung, Bepflanzung von Mehrjährigen Pflanzen, etc.
4. Pachtverträge werden nur in elektronischer Form abgeschlossen.
5. Die Informationen über die Übergabe eines Grundstücks zum Zwecke der Verpachtung werden nicht  in das staatliche Grundstückskataster eingegeben und dem Grundstück wird keine Katasternummer zugewiesen.
6. Der staatlichen Registrierung unterliegt nur der Pachtvertrag, sowie dessen Änderungen und die Vereinbarung über die Beendigung des Pachtvertrags.
7. Der Verpächter kann in einem Vertrag mehrere Grundstücke verpachten.
8. Die abgeschlossenen Pachtverträge werden auch nach Beendigung oder Aufhebung des Kriegsrechts in der Ukraine oder in ihren jeweiligen Gebieten bis zum Ablauf des Zeitraums, für den sie abgeschlossen wurden, gültig.

Die staatliche Registrierung von Landpachtverträgen, Verträgen über die Übertragung von Nutzungsrechten, deren Änderungen und Verträge über deren Beendigung erfolgt durch Einreichung eines elektronischen Antrags nebst Beifügung von beglaubigten Kopien der Urkunden, bei der Bezirksmilitärverwaltung.

Die staatliche Registrierung der Pachtverträge oder deren Ablehnung erfolgt innerhalb von fünf Werktagen ab dem Datum des Absendens des elektronischen Antrags.  Die Militärbezirksverwaltung wird die Registrierung verweigern, wenn die eingereichten Dokumente nicht mit dem Gesetz übereinstimmen.