Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes

zuletzt aktualisiert am 5. Oktober 2021 | Lesedauer ca. 4 Minuten

Mit dem Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes soll eine grunderwerb­steu­erliche Neuregelung der sog. Share Deals erreicht werden. Bei einem Share Deal erfolgt der Erwerb einer Gesellschaft durch Kauf aller oder fast aller Anteile an einer Personen- oder Kapitalgesellschaft, im Gegensatz zum Asset Deal, bei dem die einzelnen Wirt­schafts­güter einer Gesellschaft übertragen werden. Werden beim Share Deal Gesell­schafts­anteile einer Gesellschaft übertragen, die Grundstücke besitzt, stellt sich die Frage nach der Grunderwerbsteuerpflicht der Übertragung.

Bislang war es mit Hilfe eines sog. RETT-Blockers möglich, große Immobilienportfolien im Wege des Share Deals weitgehend grunderwerbsteuerfrei zu übertragen. Hier sieht der Gesetzentwurf Neuregelungen und Verschärfungen vor:

• Relevante Beteiligungsschwellen (bei Übertragung und Vereinigung von Anteilen an einer grundstücks­haltenden Gesellschaft) werden von bisher 95 auf zukünftig 90 Prozent abgesenkt (mit Ausnahme § 6a GrEStG). 
• Relevante Vorbesitzzeiten und Nachbehaltefristen werden von fünf Jahren auf zehn Jahre verlängert (mit Ausnahme § 6a GrEStG).
• Bei Anteilsvereinigungen oder wirtschaftlichen Anteilsvereinigungen wird für den fiktiven Grundstücks­erwerber eine Befreiung nur gewährt, soweit er bereits für 15 Jahre am Vermögen der Personengesellschaft beteiligt ist (§ 6 Abs. 4 Nr. 3 GrEStG-E). Hier gilt damit eine Vorbesitzzeit von 15 Jahren anstatt von bisher fünf Jahren.
• Es wird ein Ersatztatbestand für Kapitalgesellschaften eingeführt (§ 1 Abs. 2b GrEStG-E), der an den bislang nur für Personengesellschaften geltenden § 1 Abs. 2a GrEStG angelehnt ist: Ändert sich innerhalb von 10 Jahren der Gesellschafterbestand einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft mittelbar oder unmittelbar soweit, dass mind. 90 Prozent der Gesellschaftsanteile auf neue Gesellschafter übergehen, fällt Grunderwerbsteuer an.
• Einführung eines neuen Sachverhalts, für den die Ersatzbemessungsgrundlage (Grundbesitzwert) nach § 8 Abs. 2 GrEStG gilt: Wird bei einer Umwandlung im Rückwirkungszeitraum zwischen den beteiligten Rechts­trägern ein Grundstück zu einem Preis unter dem Grundbesitzwert veräußert, ist letzterer als Bemessungs­grundlage heranzuziehen (nicht die geringere vereinbarte Gegenleistung). Damit sollen missbräuchliche Gestaltungen zur Verringerung der Bemessungsgrundlage ausgehebelt werden.
• Anpassung der Anzeigepflichten: Neue Anzeigepflicht für relevante Änderungen des Gesellschafter­bestandes einer Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren (§ 1 Abs. 2b GrEStG-E) und für Grundstücks­veräußerungen im Rückwirkungszeitraum einer Umwandlung. 
  Hinweis: Die im ursprünglichen Gesetzentwurf vorgesehene Aufhebung der Begrenzung des Verspätungszuschlags nach § 152 AO bei nicht rechtzeitiger Erfüllung der Anzeigepflicht nach § 19 GrEStG wurde bereits im Rahmen des Jahressteuergesetzes 2020 umgesetzt und ist in der verabschiedeten Gesetzesfassung daher nicht mehr enthalten.

• Grundsätzliche Anwendung erstmals auf Erwerbsvorgänge, die nach dem 30. Juni 2021 verwirklicht werden (§ 23 Abs. 18 GrEStG-E).
• Wer mit Ablauf des 30. Juni 2021 Altgesellschafter im Sinne des § 1 Abs. 2a GrEStG ist (z.B. weil er seine Anteile bereits länger als fünf Jahre hält), bleibt dies auch unter neuem Recht, trotz Verlängerung der maßgeblichen Frist auf zehn Jahre. Für Veränderungen auf mittelbarer Ebene gelten allerdings Besonder­heiten (§ 23 Abs. 19 GrEStG-E).
• Für eine Übergangsfrist von fünf Jahren (bis 30. Juni 2026) gelten § 1 Abs. 2a GrEStG und § 1 Abs. 2a GrEStG-E nebeneinander. Ziel ist zu vermeiden, dass eine bislang nicht steuerbare Bewegung von Anteilen am Vermögen einer Personengesellschaft zu mindestens 90 Prozent, aber noch unter 95 Prozent, ergänzt werden kann, ohne den Tatbestand auszulösen (§ 23 Abs. 20 GrEStG-E).
• § 1 Abs. 3 Nr. 1 und 2 GrEStG (Anteilsvereinigung) sowie § 1 Abs. 3a GrEStG (wirtschaftliche Anteilsvereinigung) sind – zeitlich unbegrenzt – weiter anwendbar, wenn am 30. Juni 2021 unmittelbar oder mittelbar mindestens 90 Prozent, aber weniger als 95 Prozent, gehalten werden. Damit soll eine nicht steuerbare Aufstockungsmöglichkeit vermieden werden (§ 23 Abs. 21 und Abs. 22 GrEStG-E).
• § 1 Abs. 2b GrEStG-E ist auf Übergänge von Anteilen nicht anzuwenden, die vor dem 1. Juli 2021 (Inkrafttreten des Gesetzes) erfolgen (§ 23 Abs. 23 GrEStG-E).
  Hinweis: Die ursprünglich vorgesehene Nichtanwendbarkeit von § 1 Abs. 2a GrESt-E sowie von § 1 Abs. 2b GrEStG-E auf Übergänge von Anteilen, die auf einem Verpflichtungsgeschäft beruhen, welches innerhalb eines Jahres vor der Einbringung des Gesetzesentwurfes in den Bundestag abgeschlossen wurde und innerhalb eines Jahres danach erfüllt wird, wurde nicht in den endgültigen Gesetzestext übernommen, da lt. Beschlussempfehlung und Bericht des Finanzausschusses vom 15. April 2021 durch Zeitablauf überholt.
• Die verlängerten Vorbesitzzeiten und Nachbehaltefristen greifen nicht, wenn diese nach altem Recht bereits abgelaufen waren (dazu § 23 Abs. 24 GrEStG-E).

Wesentliche Ergänzungen durch die vom Bundestag am 21. April 2021 beschlossene Fassung (entspricht der vom Finanzausschuss angenommenen Fassung):

• Einführung einer Börsenklausel in § 1 Abs. 2c GrEStG-E: Bestimmte an definierten Börsen erfolgende Anteilsbewegungen sollen weder für § 1 Abs. 2b GrEStG-E noch für § 1 Abs. 2a GrEStG mitgezählt werden;
• Streichung der Änderungen zur Festsetzung des Verspätungszuschlags, da sie bereits im JStG 2020 umgesetzt wurden (siehe Hinweis oben);
• Inkrafttreten zum 1. Juli 2021 (ursprünglich geplant: 1. Januar 2020).