Wie gewonnen, so zerronnen: Immobilienkäufe als Geldwäscheverdachtsfall

​veröffentlicht am 30. Juli 2018

Erst neulich haben Berliner Ermittlungsbehörden Mehr- und Einfamilienhäuser, Wohnungen und sogar eine ganze Kleingartenkolonie im Wert von rund 10 Mio. Euro beschlagnahmt, weil der Verdacht besteht, dass die Objekte mit Geld finanziert wurden, das aus Straftaten stammt.
  
 
 

Seit Jahren wird von den für die Verfolgung von Geldwäscheverdachtsfällen zuständigen Behörden dargestellt, dass sich Investitionen in Immobilien besonders für Geldwäsche eignen. Dies wird neben der Möglichkeit, mittels Immobilien sehr große Werte transferieren zu können, unter anderem damit begründet, dass der Immobilien­sektor im besonderen Maße für die Verschleierung der Mittelherkunft und der Identität des wirtschaftlich Berechtigten prädestiniert sei. Beispielhaft für die Verschleierungs­möglichkeiten seien hier die Nutzung komplexer Eigentümerstrukturen beziehungsweise Finanzierungs­modelle unter Einbindung von Off-Shore-Standorten.
 

Unter Geldwäsche versteht man finanzielle Transaktionen, die darauf ausgelegt sind, die Herkunft und die Existenz von Geld oder anderen Vermögenswerten aus illegalen Transaktionen zu verstecken, um es dann wieder in den regulären Wirtschaftskreislauf einfließen zu lassen.
 
Das Ziel der Geldwäsche ist es also, die Herkunft illegal erworbenen Geldes zu verschleiern. Das illegale Geld kann zum Beispiel aus dem Handel mit Drogen, aus Erpressung, dem illegalen Waffenhandel oder aus der illegalen Prostitution stammen. Der boomende deutsche Immobilienmarkt, als der zweitgrößte Wirtschafts­zweig in der Bundesrepublik Deutschland, mit knapp 1 Mio. Transaktionen im Jahr und die in diesem Bereich regelmäßig vorhandene Wertstabilität, eröffnet die Möglichkeit, hohe Bargeldsummen zu platzieren, welche nicht immer aus legalen Quellen stammen.
 

Dem Treiben soll ein Riegel vorgeschoben werden: Die Behörden rüsten im Kampf gegen Geldwäsche auf. Dabei werden die Ermittlungsbehörden oftmals durch auf den ersten Blick „unspektakuläre” Anhaltspunkte oder sog. „Red Flags” auf den Plan gerufen, welche eine Sammlung möglicherweise verdächtiger Aktivitäten für Geld­wäsche beinhalten: So könnte bereits die Tatsache, dass der Erwerb der Immobilie nicht so recht zu den sonstigen Vermögens- und Eigentumsverhältnissen des Erwerbers passt, den Verdacht begründen, dass der Kauf der Immobilien durch Gelder aus illegalen Quellen, sprich Straftaten, finanziert worden ist. In umfang­reichen Ermittlungen werden Grundbücher geprüft und Bankkonten ausgewertet. Hier bestätigt sich, dass der Eifer der Ermittlungsbehörden und deren Ressourcen bei Verdacht auf organisierte Kriminalität und Geldwäsche schier keine Grenzen kennt.
 

Eine Beschlagnahme der Immobilien ist in Anwendung der sogenannten strafrechtlichen Vermögens­abschöpfung möglich und auf dieser Basis durchzuführen. Die Möglichkeit der Vermögensabschöpfung ist dabei nicht neu. Jedoch wurde diese per Gesetz im vergangenen Jahr reformiert und ist nach Zustimmung des Bundestages am 23. März 2017 bereits seit dem 1. Juli 2017 in neuer Form möglich. Die gesetz­geberische Intention liegt eindeutig darin, den Hebel da anzusetzen, wo es am meisten weh tut: Beim Eigentum.
 
Ein wesentliches Ziel des verschärften Gesetzes zur Abschöpfung krimineller Gewinne liegt darin, die organisierte Kriminalität, die in erster Linie aus dem Bereich Korruption, Menschenhandel, Geldwäsche kommt, effizienter bekämpfen zu können. Dabei können „Vermögen unklarer Herkunft” auch dann eingezogen werden, wenn eine konkrete Straftat nicht nachgewiesen werden kann. Im Rahmen von Ermittlungsverfahren wegen Straftaten organisierter Kriminalität, u.a. auch der Geldwäsche, soll gerade der Nachweis einer individuellen rechtswidrigen Tat entbehrlich sein, sofern nur die Ermittlungsbehörden aufgrund der Gesamtumstände die Überzeugung gewinnen, dass ein Gegenstand aus einer rechtswidrigen Tat herrührt. Entscheidend für die Überzeugungsbildung des Gerichts sollen besonders die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Beschuldigten sowie das grobe Missverhältnis zwischen dem Wert des Gegenstandes und den rechtmäßigen Einkünften des Betroffenen eine Rolle spielen – ein klassischer „Red Flag” für mögliche Geldwäscheaktivitäten.
 

Diese Vorgehensweise liegt auch nicht mehr, wie bisher, im Ermessen der Staatsanwaltschaft: Sowohl die Anordnung der Einziehung von Taterträgen als auch deren vorläufige Sicherung im Ermittlungsverfahren ist nun weitgehend verpflichtend für die Ermittlungsbehörden.
 

Als wäre das Instrument nicht schon per se ein scharfes Schwert, so kommt noch hinzu, dass es keine Sanktion im engeren Sinne darstellt, so dass das strenge strafrechtliche Rückwirkungsverbot keine Anwendung findet. Das hat zur Folge, dass auch für Straftaten, die vor Inkrafttreten dieser Gesetzes­änderung begangen wurden, aber erst jetzt Gegenstand eines Ermittlungsverfahrens sind bzw. abgeurteilt werden, das neue Recht bereits Anwendung findet.
 

Das i-Tüpfelchen bildet zudem noch die Tatsache, dass über die Einführung eines zentralen Immobilien­registers, ähnlich dem bereits existierenden Transparenzregister, in dem die wahren Eigentümer eingetragen werden sollen, nachgedacht wird. Das soll dazu führen, dass auch Immobilientransaktionen in Zukunft transparent(er) werden.
 

Alle diese Bestrebungen zeigen, wie intensiv die Verfolgung von Geldwäsche, nicht nur in Deutschland, sondern weltweit in den Fokus gerückt ist. Ein gut funktionierendes Geldwäsche-Risikomanagement als Teil eines funktionierenden Compliance-Management-Systems wird, nicht nur im Bereich des Immobiliensektors, überlebenswichtig werden.