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Covid-19 in Spanien: „Großeigentümer“ sind gezwungen, ein Moratorium für Mieteinnahmen von Wohnungen zu akzeptieren

veröffentlicht am 30. April 2020 | Lesedauer ca. 5 Minuten

Am 2. April dieses Jahres ist das spanische Königliche Gesetzesdekret (sog. „Real Decretoley”) 11/2020 vom 31. März in Kraft getreten, mit dem ergänzende Sofortmaßnahmen im sozialen und wirtschaftlichen Bereich zur Bewältigung des Covid-19 (im Folgenden „RDL 11/2020“) verabschiedet wurden, das „Großeigentümer“ von Mietwohnungen verpflichtet, wirtschaftlich gefährdeten Mietern auf Antrag ein Moratorium für Mietzahlungen zu gewähren.

Anforderungen an die Vermietung »
Anforderungen an den Vermieter »
Anforderungen an den Mieter »
Obligatorisches Moratorium: Worin besteht es? »
Freiwilliges Moratorium, wenn der Vermieter kein "Großeigentümer" ist »
Folgen der "Frechheit" des Mieters »

Anforderungen an die Vermietung

Die Maßnahme, die wir in diesem Artikel darlegen, ist auf die Vermietung einer Immobilie anwendbar, die der gewöhnliche und ständige Wohnsitz des Mieters ist und deren Vertrag unter dem Schutz des geltenden Stadtmietgesetzes unterzeichnet wurde.

Mit anderen Worten: Mietverträge für folgende Objekte sind vom obligatorischen Moratorium ausgeschlossen:

Alle städtischen Liegenschaften, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden: Räumlichkeiten, Büros, Werkstätten, Lagerhäuser usw.
Saisonale Eigenschaften
Touristische Mietwohnungen
Wohnungen, die Türstehern, Wachen, Angestellten oder Beamten zugewiesen sind
Universitätswohnungen für Studenten oder Lehrpersonal
Militärischer Wohnungsbau
Rustikale Grundstücke und solche, die land-, vieh- oder forstwirtschaftlich genutzt werden, auch wenn es sich dabei um die Anmietung eines Wohnraumes handelt

Anforderungen an den Vermieter

Das genannte RDL 11/2020 verpflichtet alle Vermieter mit gewöhnlichem Wohnsitz, die mindestens eine dieser Bedingungen erfüllen:

Es handelt sich um ein Unternehmen oder eine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft
Es handelt sich um einen "Großeigentümer", d.h. eine natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Immobilien (mit Ausnahme von Garagen und Lagerräumen) besitzt
Es handelt sich um einen " Großeigentümer ", d.h. eine natürliche oder juristische Person, die eine bebaute Fläche von mehr als 1.500 m2 besitzt
Es handelt sich um eines der Kreditinstitute, das Eigentümer des Sozialfonds für den Wohnungsbau ist, der gemäß den Bestimmungen des spanischen Königlichen Gesetzesdekrets 27/2012 vom 15. November über dringende Maßnahmen zur Verstärkung des Schutzes von Hypothekenschuldnern denjenigen Personen Deckung bieten soll, die aufgrund der Nichtzahlung eines Hypothekendarlehens aus ihrem gewöhnlichen Wohnsitz vertrieben wurden.

Anforderungen an den Mieter

Mieter von Hauptwohnsitzen gelten als wirtschaftlich gefährdet, wenn alle der folgenden Bedingungen erfüllt sind:

Einkommen der Familie im Rahmen des "Iprem"-Tripels
Dass der Mieter arbeitslos oder von einem ERTE (Aussetzung des Vertrags oder Verkürzung der Arbeitszeit) betroffen ist, dass er ein Arbeitgeber ist, der seine Arbeitszeit reduziert hat, um Familienmitglieder zu betreuen, oder dass er in jedem Fall einen erheblichen Einkommensverlust erlitten hat (z.B. durch die Einstellung der Tätigkeit), und dass seine Familieneinheit im Monat vor der Beantragung der Beihilfe kein (Brutto-)Einkommen erhalten hat, das das Dreifache des Öffentlichen Indikators für monatliches Einkommen mit Mehrfachwirkung (sog. „IPREM“) übersteigt.

Zu Informationszwecken: Derzeit beträgt der „IPREM“-Indikator 537,84 €. Das Dreifache beträgt dementsprechend 1.613,52 € pro Monat.

Dieser allgemeine Grenzwert wird jedoch für jedes unterhaltsberechtigte Kind um das 0,1-Fache des „IPREM“-Indikators erhöht (0,15-Fache, wenn es sich um eine Einelternfamilie handelt) und/oder um das 0,1-Fache des „IPREM“-Indikators für jede Person über 65 Jahre, die zu dieser Familieneinheit gehört.

Diese Grenze wird ebenfalls erhöht, wenn ein Mitglied der Familieneinheit eine Behinderung von mehr als 33 % hat, und der „IPREM“-Indikator wird dann mit 4 multipliziert, oder mit 5, wenn es der Mieter selbst ist.
Die Ausgaben der Familieneinheit sind höher als 35% ihres Einkommens
Die nächste Voraussetzung ist, dass die Miete zuzüglich der Wohnungskosten und Versorgungsgüter mindestens 35 % des (Netto-)Einkommens der Familieneinheit ausmacht.

Diese Berechnung umfasst die Kosten für Strom, Gas, Heizöl, fließendes Wasser oder feste und mobile Telekommunikationsdienste sowie die Kosten der Eigentümergemeinschaft, sofern sie vom Mieter getragen werden.
Eigenschaften der Familiengemeinschaft: Keine anderen Wohnungen verfügbar oder zugänglich
Dass weder der Mieter noch irgendein anderes Mitglied seiner Familieneinheit (im Eigentum oder Nießbrauch) über eine andere Wohnung in Spanien verfügt, es sei denn, diese Wohnung ist nicht verfügbar oder aufgrund der Behinderung eines ihrer Mitglieder unzugänglich. Sie gilt auch nicht im Falle von Miteigentum, wenn die Wohnung vererbt wird.
Akkreditierung der Verletzlichkeit
Zusätzlich zur Erfüllung der drei oben genannten Voraussetzung en ist es notwendig, dass der Mieter gegenüber dem Vermieter die Realität dieser Situation der wirtschaftlichen Verletzlichkeit rechtfertigt, indem er die entsprechende Dokumentation vorlegt, die ihn akkreditiert, zusammen mit einer verantwortlichen Erklärung, dass alle Anforderungen erfüllt sind.

In diesem Zusammenhang ist es wichtig klarzustellen, dass zum Nachweis des Nicht-Eigentums/-Nießbrauchs an einer anderen Wohnung einen Grundbuchauszug (sog. „Nota Simple“) des Indexdienstes des Grundbuchamtes über alle Mitglieder der Familieneinheit angefordert und vorgelegt werden muss.

Obligatorisches Moratorium: Worin besteht es?

Sobald alle oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind, d.h. wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt, der Vermieter eine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft oder -einrichtung oder ein "Großeigentümer" ist und sich der Mieter in einer wirtschaftlich prekären Lage befindet, können letztere vor dem 2. Mai 2020 eine vorübergehende und außerordentliche Herabsetzung oder einen Aufschub der Mietzahlung unter Beifügung der entsprechenden Unterlagen, die ihre Situation belegen, beantragen, sofern die Parteien nicht bereits freiwillig der vollständigen oder teilweisen Stundung oder dem Erlass der Miete zugestimmt haben.

Im Gegenzug hat der Vermieter 7 Werktage Zeit, um den Mieter darüber zu informieren, für welche der folgenden Lösungen er sich entschieden hat:

Eine 50%ige Ermäßigung der Miete für die Dauer des von der Regierung verordneten Alarmzustands und die folgenden monatlichen Zahlungen, wenn die Situation der Verletzlichkeit fortbesteht, mit einer Höchstdauer von vier Monaten in jedem Fall.
Einen Aufschub der Mietzahlung, beginnend mit dem nächsten Monat und für die Dauer des Alarmzustands und die folgenden Monate (einzeln verlängerbar), wenn die Situation der Verletzlichkeit fortbesteht, in jedem Fall jedoch um höchstens vier Monate. In diesem Fall wird die Miete für diesen Zeitraum für mindestens drei Jahre (in denen der Mietvertrag oder seine Verlängerungen in Kraft sind) in Bruchteilen gezahlt, gerechnet ab dem Ende des Alarmzustands oder der gefährdeten Situation des Mieters oder bis zum Ende der vier Monate, ohne dass Zinsen oder Strafen anfallen.

Nimmt der Mieter jedoch das Programm der Übergangsfinanzierungshilfe in Anspruch (u.a. eine Garantie- und zinslose Bürgschaftslinie für bis zu 6 Monatsmietzahlungen mit einer Rückzahlungsfrist von bis zu 6 Jahren), werden das Moratorium und die Rate des gestundeten Mietzinses mit der ersten Monatsmietzahlung, in der dem Mieter eine solche Finanzierung zur Verfügung steht, aufgehoben.

Freiwilliges Moratorium, wenn der Vermieter kein "Großeigentümer" ist

Die meisten Vermieter in Spanien erfüllen jedoch nicht die Voraussetzungen, um zur Gewährung dieses Moratoriums für die Einziehung von Mieten gezwungen zu werden, worauf RDL 11/2020 selbst in seiner Begründung hinweist:

"In Spanien ist in 85% der Mietverträge für Wohnungen der Eigentümer eine natürliche Person, ein kleiner Eigentümer. Diese Besonderheit des Mietmarkts in Spanien macht es besonders notwendig, dass die getroffenen Maßnahmen die Vereinbarungen zwischen den Parteien erleichtern, um die Zahlung der Miete zu ermöglichen (...), wobei gleichzeitig ein Gleichgewicht zwischen den Parteien gewährleistet werden muss, das verhindert, dass die Verletzlichkeit der Mieter auf die Vermieter übertragen wird, insbesondere auf diejenigen, für die die Einnahmen aus den Mieteinnahmen von wesentlicher Bedeutung sein können".

Selbst wenn der Vermieter NICHT eine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft oder -einrichtung oder ein "Großgrundbesitzer" ist, kann daher der Mieter des gewöhnlichen Wohnsitzes, der sich in einer wirtschaftlich Notlage befindet, ausnahmsweise vor dem 2. Mai 2020 auch einen vorübergehenden und außerordentlichen Aufschub der Mietzahlung beantragen.

Sobald dieser Antrag zusammen mit den entsprechenden Unterlagen, die die Verletzlichkeit belegen, eingegangen ist, verfügt der Vermieter über eine Frist von 7 Werktagen, um den Mieter darüber zu informieren, ob er ihm freiwillig einen Zahlungsaufschub für die Miete gewährt, oder um eine andere alternative Maßnahme vorzuschlagen.

In jedem Fall, d.h. unabhängig davon, ob es sich bei dem Vermieter um eine öffentliche Wohnungsbaugesellschaft oder -einrichtung oder um einen Großeigentümer handelt und ob sich der Mieter in einer besonders prekären wirtschaftlichen Lage befindet oder nicht, können beide Parteien jederzeit und freiwillig der vorübergehenden und außerordentlichen Senkung oder Verschiebung oder dem vollständigen oder teilweisen Erlass der Miete zustimmen.

Was das Programm der befristeten Übergangsfinanzierungshilfe (einschließlich der oben genannten Bürgschaftslinie) betrifft, so haben neben allen Mietern, die sich in einer Situation der Überwachung der wirtschaftlichen Anfälligkeit befinden, auch diejenigen Mieter Zugang zu diesem Programm, deren Vermieter eine natürliche Person ist, die einem teilweisen Mietaufschub nicht freiwillig zustimmt.

Desgleichen sieht RDL 11/2020 die Aufnahme des so genannten "Hilfsprogramms zur Minimierung der wirtschaftlichen und sozialen Auswirkungen des COVID-19 auf die Miete von Dauerwohnungen" in den "Staatlichen Wohnungsbauplan 2018-2021" vor, das sich an Mieter in einer Notlage richtet, die sich wirtschaftlich nicht erholt haben und die es sich daher nicht leisten können, die zur Zahlung der Miete aufgenommenen Darlehen zurückzuzahlen.

Folgen der "Frechheit" des Mieters

Wenn ein Mieter in den Genuss eines Moratoriums des Vermieters oder einer öffentlichen Beihilfe gekommen ist, weil er die Anforderungen, die ihn finanziell besonders verwundbar machen, nicht ordnungsgemäß erfüllt hat, haftet er für alle entstandenen Schäden und Kosten, die über den erzielten Nutzen hinausgehen.

Dasselbe gilt für einen Mieter, der freiwillig und bewusst versucht, sich in die Annahmen der wirtschaftlichen Anfälligkeit einzufügen, um ein Nutznießer der in RDL 11/2020 vorgesehenen Maßnahmen zu sein.

In beiden Fällen könnten darüber hinaus weitere Verantwortlichkeiten hinzugefügt werden, die sich aus diesem betrügerischen Verhalten ableiten lassen, z.B. wenn eines der Dokumente, die die Schwachstelle belegen würden, gefälscht wurde.