Covid-19 in Polen: Krisenschutzschild: Unterstützung für Mieter in Einkaufszentren

Durch die Einschränkungen bei der Ausübung der Gewerbetätigkeit werden viele Unternehmer nicht imstande sein, den Mietzins zu zahlen. Eine Antwort auf die aktuellen Probleme einiger Unternehmer kann der Entwurf des Gesetzes über den sog. Krisenschutzschild sein, den die Regierung am 21. März zu öffentlichen Konsultationen vorgelegt hat. Der Inhalt der geforderten Änderungen kann eine wesentliche Unterstützung für Mieter bei der Erfüllung ihrer Pflichten sein und gewährt den Unternehmern ein umfangreiches Recht zur Minderung des Mietzinses. 

Es ist geplant, folgenden Artikel hinzuzufügen: Wurde die Tätigkeit des Mieters in einem Handelsobjekt mit einer Verkaufsfläche von über 2 000 m² während eines wegen Epidemiegefahr oder Epidemie ausgerufenen Katastrophenfalls durch Rechtsvorschriften verboten oder eingeschränkt, und übt der Mieter diese Tätigkeit nicht aus, so wird die Höhe des Mietzinses für diesen Zeitraum gegenüber dem Zins, der dem Vermieter aufgrund des Vertrags zusteht, um 90% herabgesetzt, es sei denn, der Vertrag sieht eine für den Mieter günstigere Mietminderung vor (Art. 1 Pkt. 10 des  Gesetzesentwurfs).

Während eines wegen Epidemiegefahr oder Epidemie ausgerufenen Katastrophenfalls haftet der Mieter außerdem nicht für die Nicht- bzw. Schlechterfüllung des Vertrags; insbesondere ist er nicht zum Schadensersatz durch Zahlung einer Vertragsstrafe oder einer Entschädigung verpflichtet, wenn die Nicht- bzw. Schlechterfüllung des Vertrags auf ein Verbot oder eine Einschränkung der Tätigkeit des Mieters einer Fläche in einem Handelsobjekt mit einer Verkaufsfläche von über 2 000 m² aufgrund von Rechtsvorschriften zurückzuführen war, und der Mieter diese Tätigkeit während der Zeit dieses Verbots oder dieser Einschränkung nicht ausübte (Art. 15ze Abs. 2). Es wurde auch folgende Bestimmung aufgenommen: Ist dies aus Billigkeitsgründen erforderlich, kann das Gericht nach Abwägung der Interessen der Parteien und gemäß den Grundsätzen des gesellschaftlichen Zusammenlebens die Höhe der Leistung, von der in Abs. 1 bzw. 2 die Rede ist, in einer anderen Höhe festsetzen (Art. 15ze Abs. 2).

Dieses o.g. im Gesetzesentwurf für Mieter vorgesehene Recht bedeutet, dass der Mietzins gegenüber dem Mietzins, der dem Vermieter nach dem Vertrag zusteht, um 90 Prozent gemindert werden kann. Außerdem wird der Mieter bei Nicht- bzw. Schlechterfüllung seiner Pflicht, d.h. wenn er den Zins nicht oder nur teilweise zahlt, nicht zum Schadensersatz durch Zahlung einer Vertragsstrafe oder einer Entschädigung verpflichtet sein. Die vorgeschlagenen Änderungen eröffnen auch den Weg für die gerichtliche Festsetzung des geschuldeten Mietzinses, wenn die Parteien eine nicht angemessene Regel für die Herabsetzung des Zinses anwenden. Dies stellt ein Recht zur Modifizierung der Höhe des Mietzinses durch den Vermieter dar. 

Von dem Anspruch, der mit dem Gesetzesentwurf eingeführt wird, werden nur diejenigen Unternehmer Gebrauch machen können, die Mieter von Räumlichkeiten in Handelsobjekten mit einer Fläche von über 2 000 m² sind. In der Praxis wird diese Bestimmung hauptsächlich auf die Miete von Flächen in Einkaufszentren Anwendung finden, nicht von Bedeutung wird dagegen die Tatsache sein, welche Fläche die gemietete Räumlichkeit hat.

Der Begründung des Gesetzesentwurfs kann entnommen werden, dass die Änderung der Umstände, die auf das Verbot der Tätigkeit in großen Handelsobjekten zurückzuführen ist und eine abrupte und von den Parteien völlig unabhängige Änderung bildet, die erhebliche Herabsetzung des Zinses während des wegen Epidemiegefahr oder Epidemie ausgerufenen Katastrophenfalls begründet. 

Der Gesetzgeber begründet die Herabsetzung des Zinses damit, dass der Vermieter die Fläche nicht für die aktive Ausübung bestimmter Arten von Tätigkeit bestimmen kann, sondern dort z.B. Güter des Mieters aufbewahren oder ihnen Schutz gewähren kann. Andererseits erzielt ein Mieter, der keine Tätigkeit ausübt, keine damit verbundenen Einkünfte, was einen negativen Einfluss auf seine Liquidität und somit Zahlungsfähigkeit zur Folge haben kann, wenn das Verbot verlängert wird. Zweck der Herabsetzung des Mitzinses ist nach Ankündigungen des Gesetzgebers die Gewährleistung einer gerechten Aufteilung der Lasten, die sich aus dem wegen Epidemiegefahr oder Epidemie ausgerufenen Katastrophenfall ergeben, zwischen den Parteien des Mietvertrags.

In jedem Fall sind in erster Linie die vertraglichen Bestimmungen zu berücksichtigen, die in der betreffenden Situation günstiger als das im Gesetzesentwurf vorgeschlagene Mietminderungsrecht sein können. Im Vertrag selbst können nämlich außerordentliche Ereignisse festgelegt worden sein, welche den Mieter vollständig von der Zahlung des Mietzinses befreien. 

Die von der Regierung vorgeschlagenen Änderungen stellen zweifelsohne eine Antwort auf die heutigen Probleme der Mieter dar. Es ist nicht sicher, ob der Gesetzesentwurf vom Gesetzgeber verabschiedet wird und in Kraft tritt, und wie die Vorschriften letztlich aussehen werden. Dennoch ist es schon jetzt empfehlenswert, bei der Vorbereitung auf die Verhandlungen mit Vermietern an die vorgeschlagenen Änderungen zu denken. 

Aus der Ankündigung der Regierung geht hervor, dass die Änderungen bereits in der nächsten Woche in Kraft treten können. Wir werden Sie laufend über die legislativen Fortschritte informieren. Unsere Experten stehen Ihnen bei der Aufnahme von Verhandlungen mit den Vermietern gerne zur Verfügung.