Transparenzregister und Immobilieninvestitionen in Deutschland – Pflichten für ausländische Gesellschaften

veröffentlicht am 20. Oktober 2023 | Lesedauer ca. 3 Minuten

Häufig übersehen wird, dass das Geldwäschegesetz auch ausländischen Gesellschaften Transparenzpflichten auferlegt, wenn diese im Inland Immobilien erwerben – entweder unmittelbar (Asset Deal) oder mittelbar (Share Deal). Bei Letzterem stellt das Geldwäschegesetz darauf ab, ob ein Vorgang des § 1 Abs. 3 oder 3a GrEStG verwirklicht wird. Aufgrund des am 27. Dezember 2022 veröffentlichten Sanktionsdurchsetzungsgesetzes II wurden diese Pflichten deutlich erweitert, indem nunmehr auch bei sog. Bestandsimmobilien die Transparenzpflichten zu erfüllen sind.

Was ist unter Transparenzpflichten zu verstehen?

Die Transparenzpflichten sind in § 20 Abs. 1 S. 1 GwG geregelt und lassen sich in vier Einzelpflichten aufteilen:

a) Pflicht zum Einholen der Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten:

Es müssen die in § 19 Abs. 1 GwG aufgeführten Angaben zum wirtschaftlich Berechtigten eingeholt werden. Bei ausländischen Gesellschaften ist dies i.d.R. die (natürliche) Person, in deren Eigentum oder deren Kontrolle die Gesellschaft steht. Die geforderten Angaben zum wirtschaftlich Berechtigen umfassen den Vor- und Nachnamen, das Geburtsdatum, den Wohnort, die Art und den Umfang des wirtschaftlichen Interesses und alle Staatsangehörigkeiten.

b) Pflicht zum Aufbewahren der Angaben:

Die Angaben müssen aufbewahrt werden. Diese kann analog oder digital erfolgen.

c) Pflicht, Angaben auf aktuellem Stand zu halten:

Weiterhin sind die Angaben auf dem aktuellen Stand zu halten. Diese Pflicht besteht sowohl gegenüber den selbst aufbewahrten Angaben als auch gegenüber den an das Transparenzregister übermittelten Angaben (siehe nachfolgende Pflicht).

d) Pflicht zur Mitteilung:

Die Angaben müssen unverzüglich an die registerführende Stelle, die Bundesregister Verlag GmbH, zur Eintragung in das Transparenzregister mitgeteilt werden. Die Mitteilung erfolgt über die Internetseite des Transparenzregisters (www.transparenzregister.de).

In welchen Fällen bestehen für ausländische Gesellschaften diese (Transparenz-)pflichten?

Ausländische Gesellschaften müssen in folgenden zwei Fällen die Transparenzpflichten beachten:

a) Unmittelbarer Immobilienerwerb (im Wege eines Asset Deals):

Ausländische Gesellschaften sind transparenzpflichtig, wenn sie sich verpflichten, Eigentum an einer im Inland gelegenen Immobilie zu erwerben. Diese Pflicht besteht für ausländische Gesellschaften bereits seit dem 1. Januar 2020. Mit dem Inkrafttreten des Sanktionsdurchsetzungsgesetzes II zum 28. Dezember 2022 sind nunmehr auch ausländische Gesellschaften, die vor diesem Zeitpunkt eine inländische Immobilie unmittelbar erworben haben (Bestandsfälle), transparenzpflichtig, sofern das Eigentum an der Immobilie zu diesem Zeitpunkt noch bestand.

b) Mittelbarer Immobilienerwerb (im Wege eines Share Deals):

Darüber hinaus sind ausländische Gesellschaften transparenzpflichtig, wenn (i) Anteile im Sinne des § 1 Abs. 3 GrEStG sich bei ihr vereinigen oder solche auf sie übergehen, oder (ii) sie im Sinne des § 1 Abs. 3a GrEStG aufgrund eines Rechtsvorgangs eine wirtschaftliche Beteiligung innehaben. Diese Regelungen gelten seit dem 1. August 2021. Auch hier sah das Sanktionsdurchsetzungsgesetz II eine Erweiterung dahingehend vor, dass ausländische Gesellschaften transparenzpflichtig sind, wenn sich seit einem Zeitpunkt vor dem 1. August 2021 Anteile im Sinne des § 1 Abs. 3 GrEStG bei ihr vereinigen oder sie im Sinne des § 1 Absatz 3a GrEStG aufgrund eines Rechtsvorgangs eine wirtschaftliche Beteiligung innehaben (Bestandsfälle). In den FAQ des Bundesverwaltungsamts zum Transparenzregister vom 5. Mai 2023 wird klargestellt, dass bei der Prüfung dieser sog. Bestandsfälle auf das am 1. August 2021 gültige Grunderwerbsteuergesetz abzustellen ist.

Gibt es Ausnahmen von den Transparenzpflichten für ausländische Gesellschaften?

Die Transparenzpflichten entfallen nach § 20 Abs. 1 S. 3 GwG nur, wenn die ausländische Gesellschaft die erforderlichen Angaben bereits an ein anderes Transparenzregister eines Mitgliedstaates der Europäischen Union übermittelt hat. Die Mitteilung von wirtschaftlich Berechtigten an das Transparenzregister eines Nicht-EU-Mitgliedsstaates reicht jedoch nicht aus.

Was passiert, wenn die Transparenzpflicht nicht erfüllt wird?

Bei Nichtbeachtung der Transparenzpflichten kann in bestimmten Fällen (z.B. unmittelbarer Immobilienerwerb) der Notar die Beurkundung ablehnen. Darüber hinaus führt die Nichterfüllung der Transparenzpflichten zu einer Ordnungswidrigkeit, die bußgeldbewehrt ist. Es können bei vorsätzlicher Begehung Bußgelder von bis zu 150.000 EUR verhängt werden, wobei auch höhere Geldbußen möglich sind. Außerdem werden bestandskräftige und unanfechtbare Bußgeldentscheidungen auf der Internetseite des Bundesverwaltungsamtes unter Nennung der Gesellschaft und der begangenen Ordnungswidrigkeit veröffentlicht (sog. naming and shaming).

Was sollten aktuell und in Zukunft beachten werden?

Wir empfehlen, vergangene Transaktionen mit Unternehmen mit inländischem Immobilienbesitz unter Beteiligung von ausländischen Gesellschaften im Hinblick auf das Bestehen der Transparenzpflichten zu überprüfen. Auch bei vergleichbaren zukünftigen Transaktionen sollten die Transparenzpflichten beachtet werden.