Vom Juwel zum Problem – Immobilien in Innenstadtlage

Sinnvoller Kapitaleinsatz stellt aktuell viele Unternehmen vor eine große Herausforderung.

Gleich, ob es direkte Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, steigende Energiekosten, den Dieselskandal oder Lieferkettenproblemen geht, eines wird stets deutlich: Das unternehmerische Umfeld verändert sich schneller, neue Trends und Herausforderungen schießen wie Pilze aus dem Boden. Die Nachhaltigkeit dieser Trends hingegen ist allerdings längst nicht mehr so stabil, wie einst. Dies hat zur Folge, dass vom Management von Unternehmen deutlich agileres Handeln gefordert ist.

Investitionen in Immobilien („Beton-Gold”) galten bislang in den meisten Fällen als solide Geldanlage, bei der meist nur zu Beginn wenige grundsätzliche Entscheidungen getroffen werden mussten. Dies verändert sich nun.

Zwar gehen noch immer – besonders in den Großstädten – Immobilienpreise und Mieten „durch die Decke”. Wagt man jedoch einen genaueren und differenzierten Blick, bemerkt man, dass dies besonders bei der Entwicklung von einst hochrentablen Gewerbeimmobilien in Innenstadtlage deutlich anders aussieht. So müssen laut einer Prognose des Kölner Instituts für Handelsforschung (IFH) bis zum Jahr 2023 20% der stationären Ladengeschäfte des Einzelhandels schließen. Auf die gesamte Bundesrepublik gesehen, sind dies fast 80.000 Einzelhandelsgeschäfte.

Es stellt sich daher die berechtigte Frage, wie man etwa mit einem bald auslaufenden Mietvertrag einer Innenstadt-Immobilie umgeht, die aktuell noch durch ein Einzelhandelsunternehmen genutzt wird?

Schon vor der Pandemie hat der Einzelhandel das veränderte Kundenverhalten deutlich gespürt. Vielfach wurden die notwendigen Frequenzen nur noch im Erdgeschoss und den ersten Obergeschossen der Ladengeschäfte erreicht. Wird ein Mieter nun die Gelegenheit des verminderten Platzbedarfs nutzen und den Mietvertrag entsprechend anpassen wollen? Dies hätte Leerstände in den oberen Etagen zur Folge.
Macht es als Vermieter also daher Sinn, Flächen oberhalb des ersten Obergeschosses anderweitig zu gestalten? Setzt sich z.B. eine Form des Click & Collect durch und der Handel benötigt Fläche, um diese Bestellungen vorbereiten zu können? Kann man parallel  Obergeschosse in attraktive Wohnimmobilien umgestalten? Oder ist sogar ein Verkauf der Immobilie eine valide Option, da die ein oder andere junge Hotel-Kette die Pandemie – trotz Hotelschließungen – als Chance sieht, um an neue Innenstadtlagen „zu kommen”?

Eines wird klar: Es gibt eine große Bandbreite an unterschiedlichsten Möglichkeiten, die sich situationsspezifisch verändern können. Gemein ist jedoch allen diesen Optionen: Sie müssen konkret und einzelfallabhängig bewertet werden, damit sie nicht abstrakt im Raum stehen.

Nur wer alle Optionen kennt und bewertet hat, kann letztlich eine richtige Entscheidung treffen. Gerade im Kontext der Diskussion um die richtige Vorbereitung auf das „New Normal” gewinnt dies nochmals an Bedeutung. Die Erfahrung von Rödl & Partner zeigt dabei, dass dieser Prozess mit externer Unterstützung sehr effizient durchlaufen werden kann. Im Rahmen eines Options-Review wird die Situation aufgearbeitet und daraus Optionen abgeleitet. Im Ergebnis lässt sich dann aufzeigen, welche Wege für ein rentables Engagement unter welchen Prämissen offen stehen. Wir begleiten Sie während dieses Prozesses von der Entwicklung der ersten strategischen Idee über die Detaillierung bis hin zur Umsetzung.

Egal, ob es sich um eine Neuausrichtung oder den Verkauf eines Objektes handelt, es wird immer wieder deutlich: Die Einbindung von engagierten Spezialisten vor Ort ist zumeist unerlässlich. Denn zum einen verfügt das Management in der Regel nicht über die relevanten Tools und Methoden und zum anderen fehlen die personellen und zeitlichen Ressourcen, die dann bei der Ausübung der eigentlichen Managementaufgabe fehlen.

Rödl & Partner übernimmt auf Wunsch auch die gesamte Steuerung und Durchführung des Prozesses. Dreh- und Angelpunkt ist dabei immer die konkrete Situation des Mandanten unter Berücksichtigung der spezifischen Rahmenbedingungen.

Besondere Situationen erfordern besonderes Wissen. Gerade in der aktuellen Phase ist es daher wichtig, den richtigen Partner an seiner Seite zu haben.