Die Grundsteuerreform – Warum die Grundsteuer an Bedeutung gewinnt

Das Bundesverfassungsgericht hat in seinem Urteil von 10. April 2018 (BverfGE 148, 147 – 217) die steuerliche Bewertung von Grundstücken für verfassungswidrig erklärt und bestimmt, dass die bisherige Bewertung mit Ablauf des Jahres 2024 nicht mehr zur Anwendung kommen darf. Mit der Verabschiedung des Grundsteuer-Reformgesetzes (GrStRefG) im November 2019 schaffte der Bund fristgerecht neue Bewertungsregeln. Das Grundsteuerreform-Umsetzungsgesetz selbst wurde am 25. Juni 2021 verabschiedet. Erstmalig ist die Neubewertung von Grundstücken auf den 1. Januar 2022 vorzunehmen. Die neue Grundsteuer selbst findet ab 2025 Anwendung.

Bundesmodell

Die Bewertung von Grundstücken ist zukünftig abhängig davon, in welchem Bundesland das Grundstück belegen ist. Zwar wurde im Grundsteuer-Reformgesetz das sog. Bundesmodell verankert. Dennoch haben einige Länder von der in Art. 72 Abs. 3 S. 1 Grundgesetz neu eingeführten Länderöffnungsklausel Gebrauch gemacht und eigene Bewertungsmodelle für die Ermittlung Grundsteuer eingeführt. Für die Anwendung des Bundesmodells haben sich die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen entschieden.

Durch die Grundsteuerreform ändert sich an der bisherigen Grundstruktur zur Ermittlung der Grundsteuer grundsätzlich nichts. Die Grundsteuer wird ab 2025 weiterhin wie folgt berechnet: Grundbesitzwert x Steuermesszahl x Hebesatz. Änderungen gibt es jedoch bei der Bestimmung des Grundbesitzwertes. Beim Bundesmodell wird der Grundbesitzwert für unbebaute Grundstücke durch Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert ermittelt. Bei Wohngrundstücken kommt das Ertragswertverfahren und bei Nicht-Wohngrundstücken das Sachwertverfahren zur Bestimmung des Grundbesitzwerts zur Anwendung. Die Steuermesszahl ergibt sich aus dem Gesetz und wurde im Zuge der Grundsteuerreform für unbebaute Grundstücke sowie Nicht-Wohngrundstücke von 3,5% auf 0,034% reduziert. Für Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl künftig 0,031%. Durch die Multiplikation des Grundbesitzwertes mit der Steuermesszahl ermitteln die zuständigen Finanzämter den Steuermessbetrag. Die Grundsteuer ermittelt sich letztlich durch die Multiplikation des Steuermessbetrags mit dem individuell von den einzelnen Gemeinden selbst festgelegten Hebesatz.

Länderöffnungsklausel

Die Länderöffnungsklausel haben Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen in Anspruch genommen. Diese Bundesländer wenden für die Berechnung der Grundsteuer künftig eigene Modelle an. Das Saarland und Sachsen orientieren sich am wertabhängigen Bundesmodell, jedoch unter Zugrundelegung eigener Steuermesszahlen.

In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer künftig anhand des modifizierten Bodenwertmodells ermittelt, indem die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert wird. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Bayern führt ein reines Flächenmodell ein. Die Höhe der Grundsteuer bemisst sich anhand der Größe des Grundstücks und der Gebäude. Die Grundsteuer ergibt sich dann durch die Multiplikation der Grundstücksfläche bzw. der Gebäudefläche mit der wertunabhängigen Äquivalenzzahlen sowie dem Hebesatz der jeweiligen Gemeinde. An dem bayrischen Flächenmodell haben sich Hamburg, Hessen und Niedersachen orientiert. Allerdings wird bei der Bewertung der Grundstücke in diesen Ländern noch ein Lagefaktor berücksichtigt, der Grundstücke in besserer Lage höher besteuert als solche in schlechter Lage (Flächen-Faktor-Verfahren). Die Ausgestaltung des Modells unterscheidet sich in den Bundesländern lediglich im Detail.

Erklärungs- und Anzeigepflichten

Die erstmalige Feststellung der Grundbesitzwerte findet auf den 1. Januar 2022 statt. Danach müssen für alle Grundstücke, mit Ausnahme von in Bayern gelegenen Grundstücken, alle sieben Jahre die Grundstückswerte festgestellt werden. In Bayern findet die einmalige Feststellung zum 1. Januar 2022 statt.

Neu ist zudem die Anzeigepflicht des Grundsteuerpflichtigen bei Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse, die Auswirkungen auf die Höhe des Grundstückswertes, der Vermögens- oder Grundstücksart haben oder zur erstmaligen Feststellung führen. In solchen Fällen hat der Grundsteuerpflichtige bis zum 31. Januar des darauf folgenden Kalenderjahres, eine vereinfachte Erklärung abzugeben.

Derzeitiger Handlungsbedarf

Für die Abgabe der Feststellungserklärung mit dem Bewertungsstichtag 1. Januar 2022 haben die Grundsteuerpflichtigen nur zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 Zeit. Um eine fristgerechte Abgabe der Steuererklärungen zu gewährleisten, besteht daher bereits jetzt Handlungsbedarf. In einem ersten Schritt ist dabei zu klären, in welchem Bundesland das oder die Grundstücke liegen. Denn je nach Bundesland können sich die für die Erstellung der Steuererklärung benötigten Unterlagen deutlich unterscheiden. In einem zweiten Schritt müssen die für die Ermittlung der Grundsteuer relevanten Informationen zusammengestellt werden, und ggf. weitere Unterlagen und Daten beschafft oder ermittelt werden.

Bei nach dem Bundesmodell zu bewertende Wohngrundstücken, sind insbesondere die Größe des Grundstücks, die Art der Immobilie, das Alter des Gebäudes, die Wohnfläche, die Nettokaltmiete sowie die Bodenrichtwerte relevant. Die Bodenrichtwerte sollen zukünftig einheitlich über BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem) abgerufen werden können. Die Nettokaltmiete ist von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängig und ergibt sich aus Anlage 39 zu § 249 Bewertungsgesetz (BewG). Die tatsächliche oder übliche Miete ist damit nicht mehr erforderlich. Die restlichen Angaben sollten beispielsweise aus dem Immobilienkaufvertrag oder den Bauplänen entnehmbar sein. Bei nach dem Bundesmodell zu bewertenden Nicht-Wohngrundstücken kommt das Sachwertverfahren zur Anwendung. Bei diesem Verfahren ist die Bruttogrundfläche anzugeben, die die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerks nach DIN277 und deren konstruktive Umschließung umfasst. Zur Bestimmung der Bruttogrundflächen müssen ggf. Experten wie Architekten oder Sachverständige für Immobilienbewertungen hinzugezogen werden. Bei Gebäuden, für die keine oder nur sehr wenige Unterlagen vorhanden sind, ist die Ermittlung der Bruttogrundfläche vermutlich besonders aufwendig.

Fazit

Die Grundsteuer wird in Zukunft insbesondere auch im Rahmen von Immobilientransaktionen an Bedeutung gewinnen. Es wird zukünftig im Rahmen von Transaktionen zu prüfen sein, ob der Grundsteuerpflichtige seinen Anzeigepflichten, u.a. auch bei Änderung der tatsächlichen Verhältnisse nachgekommen ist. Des Weitern wird sich die Wertfeststellung alle sieben Jahre auf die Höhe der Grundsteuer auswirken und vermutlich zu einer regelmäßigen Erhöhung der Grundsteuer führen. Insofern ist auch dies bei Transaktionen zu berücksichtigen und ggf. einzupreisen.