Immobilientransaktionen – Steuerliche Dauerbrenner

Aufgrund der Niedrigzinspolitik der EZB und einer hohen Nachfrage erleben Investitionen in Immobilien aktuell einen regelrechten Boom. Laut Handelsblatt wuchs das Transaktionsvolumen bei deutschen Ge­wer­be­im­mo­bi­lien in 2019 um etwa 19 Prozent auf ca. 73 Mrd. Euro. Neben betriebswirtschaftlichen und rechtlichen Aspekten spielen auch steuerliche Überlegungen eine erhebliche Rolle bei der Investitionsentscheidung. Steuerliche Risiken können zu einem Deal-Breaker führen. Die Strukturierung von Immobilien­transaktionen stellt die entscheidenden Weichen für die künftige Steuerbelastung (z.B. entprägte Personen­gesellschaft, erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung). Grundsätzlich können zwei Varianten des Immobilienerwerbs unterschieden werden: Zum einen kann die immobilienbesitzende Gesellschaft erworben werden (sog. „Share Deal”). Zum anderen ist auch der isolierte Erwerb der Immobilie aus einer Gesellschaft möglich (sog. „Asset Deal”).

Steuerliche Haftung des Erwerbers

Bei einem Share Deal erwirbt der Erwerber Anteile an einer Immobiliengesellschaft. Er übernimmt wirtschaftlich sämtliche steuerliche Verpflichtungen aus der Vergangenheit der Immobiliengesellschaft, die rechtlich bei dieser verbleiben.

Bei einem Asset Deal erwirbt der Erwerber lediglich die Immobilie. In diesem Fall richtet sich die Haftung des Erwerbers nach § 75 AO. Diese Haftung ist sowohl gegenständlich (u.a. Gewerbesteuer, Umsatzsteuer) als auch zeitlich beschränkt. Voraussetzung für die Haftung des Erwerbers nach § 75 AO ist die Übereignung eines Unternehmens bzw. eines in der Gliederung eines Unternehmens gesondert geführten Betriebs im Ganzen. Hierunter fällt nach ständiger Rechtsprechung der Erwerb einer Immobilie bei gleichzeitigen Eintritt in die bestehenden Miet- bzw. Pachtverhältnisse.

Eine Tax Due Diligence sowohl im Falle eines Asset Deals als auch im Falle eines Share Deals gibt Aufschluss über mögliche steuerliche Risiken. Umfassende und individuell zugeschnittene Steuerklauseln im Kaufvertrag schützen den Erwerber vor einer unerwarteten steuerlichen Belastung.

Umsatzsteuer bei Asset Deals

Bei Immobilientransaktionen im Form eines Asset Deals ist im ersten Schritt zu prüfen, ob eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen (GiG) vorliegt oder ob es sich um eine umsatzsteuerbare Grundstückslieferung handelt. Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen liegt vor, wenn ein Unternehmen oder ein in der Gliederung eines Unternehmens gesondert geführter Betrieb im Ganzen übertragen wird. Eine Geschäftsveräußerung im Ganzen ist beispielsweise gegeben, wenn eine vermietete Immobilie veräußert wird und der Erwerber in die Mietverträge eintritt. Da die Geschäftsveräußerung im Ganzen nicht umsatzsteuerbar ist, fällt auf den Kaufpreis keine Umsatzsteuer an. Allerdings tritt der Käufer in die umsatzsteuerliche Rechtsnachfolge des Verkäufers ein, d.h. er führt den maßgeblichen Vorsteuerberichtigungszeitraum nach § 15a UStG fort. Aus diesem Grund ist die Vorlage einer Dokumentation nach § 15a UStG bestenfalls vor Abschluss des Kaufvertrags unerlässlich.

Liegt keine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, handelt es sich bei der Immobilientransaktion um eine Grundstückslieferung, die grundsätzlich umsatzsteuerfrei ist. Aus Verkäufersicht empfiehlt sich regelmäßig eine Option zur Umsatzsteuer, um die Vorsteuerberichtigung bei einem steuerfreien Verkauf zu vermeiden. In diesem Fall fällt zusätzlich zum Kaufpreis Umsatzsteuer an, die der Erwerber an das Finanzamt abzuführen hat (sog. „Reverse-Charge-Verfahren”). Gleichzeitig kann der Erwerber den Vorsteuerabzug geltend machen. Das Risiko vorsteuerschädlicher Ausgangsumsätze, mit der Folge, dass die Vorsteuer aus dem Kaufpreis nicht abziehbar ist, trägt damit der Erwerber. Um das Risiko zu vermeiden, wird der Erwerber in der Regel nicht zur Umsatzsteuer optieren wollen und im Ergebnis den Ankauf der Immobilie umsatzsteuerfrei vornehmen wollen.

Da ein bunter Strauß an Fallgestaltungen existiert, ist es oft nicht einfach zu entscheiden, ob im Einzelfall eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt oder nicht. Die Vielzahl an Rechtsprechung seitens des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) oder des Bundesfinanzhofs (BFH) bzw. der Finanzgerichte (FG) erschwert zusätzlich die Prüfung. In der Praxis einigen sich die Vertragsparteien nach einer Risikoabwägung (insbesondere mögliche Umsatzsteuernachzahlung bzw. Nachzahlungszinsen) meist auf eine umsatz­steuer­liche Behandlung und fügen Ausgleichsregelungen für den Fall einer abweichenden Beurteilung durch die Finanzverwaltung in den Vertrag ein.

Gewerbesteuer

Bei der Strukturierung einer Immobilientransaktion ist der Gewerbesteuer eine große Bedeutung beizumessen. Immobiliengesellschaften können entweder als vermögensverwaltende Gesellschaften nicht der Gewerbesteuer unterliegen (z.B. entprägte Personengesellschaft) oder die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in Anspruch nehmen, mit der Folge, dass u.a. die Mieterträge nicht der Gewerbesteuer unterliegen. Voraussetzung für die Anwendbarkeit der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung ist die ausschließliche Vermietung von eigenem Grundbesitz im ganzen Besteuerungszeitraum.

Sowohl für die Anwendbarkeit der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung als auch bei ver­mö­gens­ver­wal­ten­den Tätigkeiten haben Betriebsvorrichtungen erheblichen Einfluss auf die künftige gewerbesteuerliche Belastung von Grundstücksgesellschaften. Befinden sich unter den Vermietungsobjekten Betriebsvorrichtungen – wenn auch nur im geringen Umfang –, scheidet die Anwendung der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung in vollem Umfang aus. Bei der gewerblich entprägten Personengesellschaft sind die Voraussetzungen hinsichtlich der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen weniger streng. Jedoch können auch die gewerblich entprägten Personengesellschaften in die Gewerblichkeit rutschen.

Daneben sind weitere Themen wie z.B. die Erbringung von Sonderleistungen außerhalb der unmittelbaren Immobilienüberlassung, der gewerbliche Grundstückshandel sowie die Beendigung der Immobilienverwaltung durch unterjährige Veräußerung des letzten Objekts weitere Themen, die insb. für die Anwendbarkeit der erweiterten gewerbesteuerlichen Kürzung von Bedeutung sind.

Grunderwerbsteuer

Immobilientransaktionen sowohl im Form eines Asset Deals als auch im Form eines Share Deals lösen in der Regel Grunderwerbsteuer aus. Die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes hängt davon ab, in welchem Bun­des­land die Immobilie gelegen ist. Der Grunderwerbsteuersatz variiert zwischen 3,5 Prozent (z.B. Bayern) und 6,5 Prozent (z.B. Nordrhein-Westfalen).

Bei Share Deals führt in der Regel der Tatbestand der Anteilsvereinigung zur Aus­lösung der Grund­er­werb­steuer. Ein beliebtes Gestaltungsinstrument waren bislang sog. RETT-Blocker-Strukturen, um die Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Der Gesetzgeber plant jedoch eine Verschärfung der Regelung zur Anteilsvereinigung. Diskutiert wird derzeit, dass eine Vereinigung von mehr als 90 Prozent statt bislang 95 Prozent der Anteile innerhalb von zehn statt bisher fünf Jahren in der Hand eines Erwerbers Grund­er­werb­steuer auslösen soll. Der Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens ist noch im Jahr 2020 geplant.

Fazit und Ausblick

Der Teufel steckt im Detail. Gerade bei Immobilientransaktionen spielen steuerliche Aspekte in der Praxis oft nur eine untergeordnete Rolle. Jedoch können Transaktionen erhebliche Risiken für Käufer und Verkäufer bergen, die aufgrund des hohen Investitionsvolumen oft in Millionen-Beträgen liegen. Deshalb empfiehlt es sich, bei Immobilientransaktionen schon frühzeitig auf den steuerlichen Berater zuzugehen.