Immobilienrecht Spanien: Anforderungen an die Stadtplanung

veröffentlicht am 24. Februar 2020 | Lesedauer ca. 3 Minuten

Die Real Academia Española, eine Institution, die sich der sprachlichen Regulierung innerhalb der spanischsprachigen Welt widmet, definiert den Urbanismus als „die Gesamtheit der Kenntnisse, die sich auf die Planung und Entwicklung von Städten beziehen” und in seiner zweiten Bedeutung weist sie darauf hin, dass er „die Organisation oder Anordnung der Gebäude und Räume einer Stadt” darstellt. In Übereinstimmung mit solchen Definitionen könnte man erklären, dass die Stadtplanung alle diejenigen betrifft, die in einer Stadt leben wollen. Es ist die mehrheitliche Meinung auf dem Immobilienmarkt, dass der Mangel an erschwinglichem Wohnraum zu einem der Hauptprobleme eines Sektors geworden ist, die spanische Wirtschaftskrise hat das nur noch weiter verstärkt.

Das unzureichende Angebot an erschwinglichem Wohnraum in Verbindung mit der Prekarität der Gehälter in Spanien sowie die geringe Sparquote der Haushalte und das Fehlen eines professionellen und institutionalisierten Mietwohnungsmarktes, tragen nicht dazu bei, diese äußerst besorgniserregende soziale Situation zu mildern.

Ursachen

Eine der vielen Ursachen für diese Situation ist der Mangel an erschlossenem Bauland, das für immer größere Teile der Bevölkerung erschwinglichen Wohnraum bringen könnte. Davon sind nicht mehr ausschließlich junge Menschen, sondern auch die Mittelschichten betroffen. Die Projektentwickler prangern seit Jahren an, dass die öffentliche Verwaltung nicht die gewünschte Antwort gegeben hat, und dass die Jahre der Krise hätten genutzt werden können, um (neues) Bauland zu entwickeln. Leider hilft die Stadtplanung in den meisten Teilen Spaniens den verschiedenen Verwaltungen nicht dabei, Grundstücke schnell und agil auf den Markt zu bringen, um die Förderung des Wohnungsbaus zu erleichtern.

Pläne und weiteres Vorgehen

Die Dezentralisierung verstärkt das noch: Da die Stadtplanung eine Kompetenz ist, die den Autonomen Gebietskörperschaften übertragen wurde und die Ausführungsinstrumente lokal vorgehen, können wir von siebzehn verschiedenen Stadtplanungssystemen mit den entsprechenden kommunalen Regelungen sprechen (mit mehr als 8.000 Gemeinden), die aufgrund der Entwicklung der Städte selbst mehr oder weniger veraltet und reformbedürftig sind. Das ist die Situation z.B. der spanischen Hauptstadt mit einem Generalplan für die Stadtplanung in Madrid aus dem Jahr 1997, der Gegenstand zahlreicher spezifischer Änderungen war unddessen umfassende Reform jedoch bisher von keiner der Stadtregierungen seitdem durchgeführt wurde. Die Heterogenität der Vorschriften erfordert eine Überprüfung jedes einzelnen Standorts. Damit ist es notwendig, u.a. die sektoralen Gesetze, die lokale Stadtplanung und die geltende Gesetzgebung im autonomen und staatlichen Bereich zu untersuchen.

Wie bereits erwähnt, ist es absolut notwendig, die städtebaulichen Prozesse zu beschleunigen, was durch die übertriebene Verrechtlichung unserer Stadtplanung nicht gerade erleichtert wird. Einige Instrumente, die von der zuständigen Verwaltung genehmigt wurden, sind anschließend von den Gerichten für nichtig erklärt worden. Sowohl der Staat als auch die regionalen Gesetzgeber müssen also eine Lösung für diese Situation finden.

Hinzuzufügen ist, dass die langwierigen Genehmigungsverfahren, sowohl für die Renovierung als auch für den Neubau, einen direkten Einfluss auf die Geschwindigkeit der Projektdurchführung haben, was verhindert, dass neues Wohnungsangebot auf den Markt gebracht werden kann. Eine größere Bereitstellung von Mitteln für die Stadtverwaltungen, auch von personellen Mittel und die Rationalisierung von Vorschriften und Verfahren durch die Digitalisierung von Dienstleistungen, könnten Instrumente sein, die dazu beitragen, die wirtschaftlichen und zeitweiligen Kosten für Projektträger und Investoren zu senken,. Das kann dann in letzter Instanz an die Käufer der Immobilien weitergegeben werden und so langfristig für niedrigere Immobilienpreise sorgen.

Rechtliche Lage

Offensichtlich führt die Beschreibung der Situation zu der Vorstellung, dass das spanische Stadtplanungssystem nicht die Rechtssicherheit genießt, die normalerweise für eine so wichtige Investition wie eine Immobilie erforderlich ist. Ausländische Investoren sind überrascht von der Schwierigkeit, die die Untersuchung städtebaulicher Gegebenheiten eines bestimmten Standortes mit sich bringt, sowie von den Unsicherheiten, die eine solche Analyse beinhaltet. Und das zu einer Zeit, in der ein gewisser Konsens darüber besteht, dass die öffentlich-private Zusammenarbeit sowie die ausländischen Investitionen von grundlegender Bedeutung sind, wenn es darum geht, eine Lösung für das beschriebene Phänomen zu finden, das, wie bereits erwähnt, erhebliche soziale und demographische Folgen in Spanien hat.

Natürlich darfbei der Analyse möglicher Lösungen für die Stadtentwicklung nicht vergessen werden, dass sie nachhaltig sein muss, um Fehler zu vermeiden, die in der Vergangenheit weitgehend zu einer übermäßigen Verrechtlichung des Sektors beigetragen haben. Auch im 21. Jahrhundert sind die Städte weiterhin ein großer Magnet für Menschen in aller Welt, sowohl unter dem Gesichtspunkt des Wirtschaftswachstums als auch unter dem der technologischen und kulturellen Innovation. Daher muss die Stadtplanung zum Aufbau eines Modells einer Stadt mit Lebensqualität beitragen, die sich auf die Bewohner und Besucher konzentriert, mit Infrastrukturen, die zur Verbesserung der Mobilität beitragen und in der die Energieeffizienz und die Optimierung der Dienstleistungen zur Nachhaltigkeit einer Lebensweise beitragen, die zunehmend mit der Sorge um die Umwelt und unseren Planeten vereinbar ist. Zum Vorteil für uns alle, die wir jetzt dort leben und für künftige Generationen.

Fazit

Diese Überlegung lässt erahnen, dass wir uns in einer Phase der Neuorientierung der Stadtplanung befinden. in dieser Phase muss die spanische öffentliche Verwaltung begreifen, dass sie das Angebot an erschwinglichem Wohnraum erweitern sowie die richtigen Maßnahmenergreifen muss, um städtebauliche Spannungen zu vermeiden, die das Leben in den Städten aus dem Gleichgewicht bringt. All das, ohne die Fehler der Vergangenheit erneut zu begehen