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Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum

veröffentlicht am 3. Dezember 2024

Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum sind zwei zentrale Konzepte im Wohnungseigentumsrecht, die die Rechte und Pflichten der Eigentümer in einer GdWE (=Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) definieren.

Was ist Sondereigentum?

Sondereigentum umfasst die Teile eines Gebäudes, die im alleinigen Besitz eines Wohnungseigentümers stehen.

Dazu gehören typischerweise:

Anstrich und Verputz von Innenwänden und Decken
Nichttragende Zwischenwände
Fußbodenbelag, einschließlich Balkon- und Terrassenbelag
Innentüren und die Innenseite der Wohnungseingangstür
Innenseite der Fenster und deren Beschläge
Von der Hauptleitung abzweigende Versorgungsleitungen

Der Wohnungseigentümer ist für die Instandhaltung und Modernisierung seines Sondereigentums allein verantwortlich und trägt die damit verbundenen Kosten.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht zum Sondereigentum gehören.

Dazu zählen in der Regel:

Das Grundstück
Tragende Wände und Decken
Fassade und Dach
Treppenhaus und Aufzüge
Gemeinschaftsräume
Zentrale Heizungsanlagen

Die Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums obliegen der GdWE.

Wichtige Unterscheidungsmerkmale

1. Entscheidungsbefugnis

Über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum entscheidet die GdWE gemeinsam, während der einzelne Eigentümer über sein Sondereigentum frei verfügen kann.

2. Kostenverteilung

Kosten für das Gemeinschaftseigentum werden auf alle Eigentümer umgelegt, Kosten für das Sondereigentum trägt der jeweilige Eigentümer allein.

3. Nutzungsrechte

Das Gemeinschaftseigentum steht allen Eigentümern zur Nutzung zur Verfügung, das Sondereigentum nur dem jeweiligen Eigentümer.

4. Veränderungen

Änderungen am Sondereigentum sind grundsätzlich möglich, solange sie das Gemeinschaftseigentum nicht beeinträchtigen. Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erfordern in der Regel die Zustimmung der WEG.

5. Rechtliche Grundlagen

Die genaue Aufteilung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum ist in der Teilungserklärung der GdWE festgelegt.

Es ist wichtig zu beachten, dass es Grenzfälle geben kann, bei denen die Zuordnung nicht eindeutig ist. In solchen Fällen ist oft die Teilungserklärung oder im Zweifelsfall die Rechtsprechung maßgebend.