Ermittlung des Verkehrswertes eines Grundstücks im Ertragsteuerrecht

​Das Finanzgericht Düsseldorf hat sich in seiner jüngst veröffentlichten Entscheidung vom 1. März 2017 (Az. 7-K-2053/14-F) mit der in der Praxis relevanten Fragestellung auseinandergesetzt, wie der Verkehrswert eines Mietwohngrundstücks für Zwecke des Ertragsteuerrechts zu ermitteln ist. Dem Urteil lag folgender Sachverhalt zugrunde: 

Die Klägerin, eine inländische Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), wird von drei Geschwistern gehalten. Die GbR erwarb 1997 ein mit einem denkmalgeschützten Wohnhaus bebauten Grundstück, das entsprechend der im Kaufvertrag enthaltenen Sanierungs- und Umbauverpflichtung hergerichtet wurde. Im Jahr 2007 haben die Gründungsgesellschafter ihre jeweiligen GbR Anteile in Höhe von insgesamt 94% an eine Familienstiftung veräußert, deren Destinatäre die Gesellschafter der GbR wiederum waren. Der Kaufpreis für die Anteile von 94% betrug ca. 1,9 Mio. Euro. Angerechnet auf den Kaufpreis wurden die anteiligen Darlehensverbindlichkeiten der GbR in Höhe von ca. 1,2 Mio. Euro (bezogen auf 94%). Darüber hinaus wurden noch weitere Kaufpreisbestandteile als zusätzliche Anschaffungskosten für die Neugesellschafterin (Familienstiftung) berücksichtigt, sodass sich in den Streitjahren Verluste aus der Vermietung und Verpachtung ergaben. Diese Verluste hat die Familienstiftung geltend gemacht. 

Im Rahmen einer Betriebsprüfung kam das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass der eingeschaltete Bausachverständige den Verkehrswert/Marktwert der Immobilie mit lediglich 950.000 Euro eingeschätzt hat. Diesen Wert berücksichtigte die BP als angemessenen Kaufpreis für die Anteilsveräußerung zu 94% (893.000 Euro). Zudem kam die BP zu dem Ergebnis, dass auch Schuldzinsen zu kürzen seien, soweit die Familienstiftung über den angemessenen Kaufpreis hinaus die Finanzierung übernommen habe. Der Kürzungsbetrag beläuft sich auf ca. 27,3% der Gesamtfinanzierung. Durch diese vorgenommenen Berichtigungen wurden auch die erklärten negativen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung angepasst. 

Gegen die Feststellungsbescheide legte die Klägerin Einspruch ein. Sie vertritt die Ansicht, dass der gezahlte Kaufpreis in vollem Umfang anzuerkennen sei. Die Betriebsprüfung stelle zu Unrecht ausschließlich Ertragswertbetrachtungen an. Sowohl die Immo-Wertverordnung (ImmoWertV) als auch die Rechtsprechung des BFH gingen übereinstimmend davon aus, dass die verschiedenen Wertermittlungsverfahren einander gleichwertig gegenüberstünden. Die Bewertungsverfahren seien nach Art des Gegenstandes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und sonstigen Umständen zu wählen. Die Wahl sei zu begründen. Würden mehrere Verfahren herangezogen sei der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewendeten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit abzuleiten. Der Kläger führt aus, dass beim Ertragswertverfahren die Renditeerwartungen potenzieller Kaufinteressenden nicht das allein Bestehende für den Wert ist, es müsse hinzukommen, das die Grundstückseigentümer auch bereit seien, ihre Grundstücke zu einem diesen Erwartungen entsprechenden Preise zu verkaufen. Daher ist bei solchen Verkäufen der Kaufpreis nicht nach fiktiven Ertragswerten bemessen, sondern deutlich stärker nach Substanzwerten. 

Das Finanzgericht Düsseldorf erteilt jedoch nicht die Rechtsauffassung des Klägers. Vielmehr gibt der Senat dem Finanzamt dahingehend Recht, dass es zutreffend den von der Familienstiftung für die Geschäftsanteile gezahlten Kaufpreis als unangemessen hoch beurteilt hat. Ursächlich hierfür ist die Tatsache, dass die Anteilsveräußerer als zukünftige Destinatäre der Familienstiftung und die Familienstiftung nicht wie fremde Dritte im Rechtsverkehr gegenüber stehen. Vielmehr handelt es sich bei den Beteiligten um einander nahestehende Personen. Im Hinblick auf die zutreffende Verkehrswertermittlung des Grundstücks (Mietwohngrundstück) ist regelmäßig auf das Ertragswertverfahren gemäß der ImmoWertV abzustellen. Im Einzelnen führt das Finanzgericht aus, dass Grundstücke und Gebäude in der Regel mit dem Verkehrswert zu bewerten sind, der auf der Grundlage der ImmoWertV geschätzt werden kann. Dabei sind alle Umstände, die den Preis beeinflussen, zu berücksichtigen; ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse dürfen hingegen nicht berücksichtigt werden. Zwar stehen die Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren sowie dem Vergleichswertverfahren grundsätzlich einander gleichwertig gegenüber. Allerdings werden Mietwohngrundstücke grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens für steuerliche Zwecke bewertet. Dieses Verfahren ist gemäß der ImmoWertV anzuwenden, wenn der aus dem Grundstück erzielbare Ertrag von vorrangiger Bedeutung ist. Diese Anforderung trifft auf den Streitfall zu. Nach Ansicht des Gerichtes sind keine Anhaltspunkte ersichtlich, aufgrund dessen das Sachwertverfahren gemäß der ImmoWertV vorzugswürdig gewesen wäre. 

Zudem bestätigt der Senat auch die durch das Finanzamt durchgeführte Kürzung des Schuldzinsenabzugs für die übernommenen Darlehensverbindlichkeiten. Soweit nämlich die Erwerberin in Anrechnung auf den Kaufpreis über dessen angemessene Höhe hinaus die anteiligen Darlehensverbindlichkeiten der Verkäufer übernommen und die Schuldzinsen getragen hat, ist der Schuldzinsenabzug zu kürzen. 

Die Entscheidung des Finanzgerichtes Düsseldorf ist insofern von praktischer Bedeutung, als die Frage nach den zulässigen Wertermittlungsverfahren für Ertragsteuerzwecke oftmals zu Diskussionen mit dem Finanzamt führt. Hier bestätigt der Senat, dass – wie auch die BFH Rechtsprechung – Mietwohngrundstücke regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren gemäß der ImmoWertV zu ermitteln sind. Bei der Wertermittlung sind die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag sowie der Grundstückszustand zugrunde zu legen. Künftige Entwicklungen, wie beispielsweise die beabsichtigte Aufteilung des Gebäudes in Eigentumswohnungen etc. sind grundsätzlich irrelevant, da die Situation am Bewertungsstichtag zugrunde zu legen ist. Kommt es zu einer Berichtigung des „angemessenen” Kaufpreises, könnten sich für den Erwerber zudem negative Steuerfolgen ergeben, wenn – wie im Streitfall – anteilig übernommene Darlehensverbindlichkeiten und damit anfallende Schuldzinsen zukünftig nur noch gekürzt steuermindernd berücksichtigt werden können. Diese Themen sollten bei zukünftigen Veräußerungsvorgängen beachtet werden. Da gegen das Urteil des Bundesfinanzhofs Revision beim Bundesfinanzgericht eingelegt wurde (Az. IX R 38/17), bleibt abzuwarten, ob das höchste Steuergericht beim zutreffenden Wertermittlungsverfahren eine abweichende Sichtweise einnehmen wird.