Auslegungsentscheidung der BaFin zur Erwerbbarkeit von AIF als Immobilien-Gesellschaft

Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) hat sich am 9. April 2018 im Rahmen einer „Auslegungsentscheidung” zur Erwerbbarkeit von Alternativen Investmentfonds (AIF) als Immobilien-Gesellschaft geäußert.

Hintergrund dieser Fragestellung ist, dass zu den erwerbbaren Vermögensgegenständen von Immobilien-Sondervermögen nach §§ 231 ff. KAGB und offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen nach § 284 KAGB u.a. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften zählen. Eine Immobilien-Gesellschaft ist nach § 1 Absatz 19 Nr. 22 Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) eine Gesellschaft, die nach dem Gesellschaftsvertrag oder der Satzung nur Immobilen sowie die zur Bewirtschaftung der Immobilien erforderlichen Gegenstände erwerben darf. In diesem Zusammenhang wurde vermehrt die Frage diskutiert, ob und unter welchen Voraussetzungen AIF als Immobilen-Gesellschaften qualifizieren und entsprechend erworben werden können. Nach Auffassung der BaFin ist ein solcher Erwerb grundsätzlich möglich. Im Wesentlichen sind folgende Voraussetzungen zu erfüllen:

AIF in Gesellschaftsform

Ein AIF kommt nur dann als erwerbbarer Vermögensgegenstand in Betracht, wenn er eine Gesellschaftsform aufweist. Hierzu gehören die Investmentkommanditgesellschaft (InvKG) und die Investmentaktiengesellschaft (InvAG). AIF, die als Sondervermögen ausgestaltet sind, scheiden – mangels Gesellschaftsform – als erwerbbare Gegenstände aus.

Mitgliedschaftliche Beteiligung

Bei der Beteiligung an der Immobilen-Gesellschaft bzw. dem AIF muss es sich um eine mitgliedschaftliche Beteiligung handeln. Hierfür ist erforderlich, dass Vermögens- und Verwaltungsrechte vermittelt werden.

Beteiligungshöhe

Nach § 234 Satz 1 Nr. 4 KAGB muss die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) über die Stimmen- und Kapitalmehrheit der Immobilien-Gesellschaft verfügen, die für eine Änderung der Satzung erforderlich ist (der Fall der Minderheitsbeteiligung ist in § 234 Satz 2 geregelt, vgl. unten). Die BaFin konkretisiert die Steuerungsmacht der KVG dahingehend, dass die KVG insbesondere mitzubestimmen hat, welche Immobilien erworben werden, ob und wie die Immobilie fremdfinanziert wird, ob eine Kapitalerhöhung durchgeführt wird, ob die Gesellschaft liquidiert wird und wie der Geschäftsführer bestellt wird.

Auch muss sich die KVG hinsichtlich der Lenkung der Immobilien-Gesellschaft die erforderlichen Einfluss-, Kontroll- und Entscheidungsrechte sichern. Dies meint beispielsweise den Erwerb der geschäftsführenden Komplementärgesellschaft einer GmbH & Co. KG im Umfang der übrigen Beteiligung an der GmbH & Co. KG. Darüber hinaus sind weitere Details und bestimmte Sachverhaltskonstellationen im Hinblick auf die erforderlichen Mitbestimmungsrechte der KVG der Auslegungsentscheidung der BaFin zu entnehmen.

Verfügt die KVG – handelnd für das Immobilien-Sondervermögen oder den offenen Spezial-AIF nach § 284 KAGB – nicht über die beschriebene satzungsändernde Stimmen- und Kapitalmehrheit kommt eine Minderheitsbeteiligung in Betracht. In diesem Fall ist allerdings die Anlagegrenze für Minderheitsbeteiligungen nach §§ 234 Satz 2 i.V.m. 237 Absatz 3 KAGB in Höhe von 30% des Wertes des Immobilien-Sondervermögens zu beachten.

Erfasste AIF-Typen

Die genannten Voraussetzungen gelten nicht für sämtliche Typen von AIF, die als Immobilien-Gesellschaft erworben werden sollen. Erfasst sind lediglich ausländische AIF und EU-AIF sowie inländische AIF, an denen eine Minderheitsbeteiligung erworben werden soll.

Ausblick

Die Auslegungsentscheidung der BaFin stellt klar, unter welchen Voraussetzungen bestimmte AIF als Immobilien-Gesellschaften qualifizieren und als Folge von Immobilien-Sondervermögen nach §§ 231 ff. KAGB und offenen Spezial-AIF mit festen Anlagebedingungen nach § 284 KAGB erworben werden können. Noch nicht geklärt ist allerdings die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen Mehrheitsbeteiligungen an inländischen AIF möglich sind. Gern halten wir Sie diesbezüglich auf dem Laufenden.