BFH bestätigt erneut Rechtsprechung zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden

​Nachdem bereits im Januar 2017 ein Urteil des BFH zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude veröffentlicht wurde (Az. IX B 98/16, siehe auch Kapitalanlage kompakt Januar 2017), wurde der BFH nun erneut um Stellungnahme gebeten (BFH Beschluss vom 27. November 2017, Az. IX B 144/16, veröffentlicht am 3. Januar 2018).  

Dem zugrunde lag ein Urteil des Finanzgerichtes Köln (FG Köln vom 10. November 2016, Az. 6 K 110/12), welches über die zulässigen Methoden zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises zu entscheiden hatte und für den Fall zweier gemischt genutzter Mehrfamilienhäuser das Ertragswertverfahren als angemessenes Ermittlungsverfahren definiert hatte. 

Das FG Köln ließ die Revision für diese Entscheidung nicht zu, wogegen die Kläger Beschwerde einlegten. Die Beschwerde wurde nun vom BFH zurückgewiesen, da weder eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtssache bestünde, noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung oder ein Verfahrensfehler eine Revision zuließe.  

Dennoch bestätigte der BFH in seiner Begründung zur Ablehnung der Revision nochmals ausführlich die bisherigen Rechtsprechungen in dieser Frage und führte aus, dass für die Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie nach den tatsächlichen Gegebenheiten zu entscheiden sei und begründet werden müsse, ob das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren zugrunde zu legen seien. Die Verfahren seien nach der Art des Wertermittlungsobjektes unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalles auszuwählen. Dies habe auch die bisherige Rechtsprechung schon mehrfach bestätigt. 

Im vorliegenden Fall sei unter Berücksichtigung der Tatsache, dass es sich um zwei gemischtgenutzte Mehrfamilienhäuser handele, das Ertragswertverfahren die zutreffende Bewertungsmethode, da solche Objekte im gewöhnlichen Geschäftsverkehr im Hinblick auf die Rentabilität betrachtet würden und dies folglich auch für die Bewertung maßgeblich sei. Das FG Köln hatte hierzu schon ausgeführt, dass als typische Ertragswertobjekte zum Beispiel alle zeitgemäßen Mehrfamilienhäuser, Bürogebäude, Fachmärkte oder gemischt genutzte Grundstücke zu werten seien und es für die Bewertung keine Rolle spiele, in welchem steuerlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang diese Wirtschaftsgüter stünden.  

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die tatsächlichen Gegebenheiten des Einzelfalles für die Wahl des Bewertungsverfahrens weiterhin maßgeblich sind. Aufgrund der vorhandenen Urteile lässt sich allerdings ableiten, welchem Objekttyp welches Bewertungsverfahren zugrunde gelegt werden kann. 

Alternativ kann bereits im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude vorgenommen werden. Diese Aufteilung ist regelmäßig für das zuständige Finanzamt bindend, sofern diese Vereinbarungen nicht missbräuchlich sind.