BFH-Urteil zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude

​Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in dem jüngst veröffentlichten Beschluss vom 15. November 2016 (Az.: IX B 98/16) die Gelegenheit erhalten, zu einer bei Immobilienkäufen häufig zu Streitigkeiten mit dem Finanzamt führenden Frage Stellung zu nehmen. Es geht dabei um die steuerliche Aufteilung eines einheitlichen Kaufpreises bei dem Erwerb einer Immobilie auf Grund und Boden sowie Gebäude. Anlass war die Beschwerde eines Klägers gegen die Nichtzulassung der Revision gegen das Urteil des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg vom 21. Juli 2016 (Az.: 8 K 8074/14). Das Finanzgericht hat in seiner Entscheidung ausgeführt, dass in den Fällen, in denen beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ein Gesamtkaufpreis gezahlt wird, der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung auf Grund und Boden und Gebäude aufzuteilen ist. Zunächst sind dabei Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in die Anschaffungskosten für den Grund- und Bodenanteil sowie den Gebäudeanteil aufzuteilen. Der BFH hat dieser Sichtweise des Finanzgerichts zugestimmt, sodass die Nichtzulassungsbeschwerde keinen Erfolg hat. 

In der Beschlussbegründung führt der Senat näher aus, wie diese Aufteilung vorzunehmen ist. Für die Schätzung des Werts des Grund und Bodens sowie des Gebäudeanteils kann nämlich nach ständiger BFH-Rechtsprechung die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung vom 19. Mai 2010, BGBl I 2010, 639) herangezogen werden. Dabei steht für die Ermittlung des Verkehrswerts das sogenannte Vergleichswert-, Ertragswert- oder das Sachwertverfahren zur Verfügung. Welches dieser – gleichwertigen – Wertermittlungsverfahren anzuwenden ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden. Dennoch sieht der BFH bei selbst genutzten und bei vermieteten Eigentumswohnungen (im Privatvermögen) sowie bei Mehrfamilienhäuser eine Aufteilung des einheitlichen Kaufpreises unter Anwendung des Sachwertverfahrens grundsätzlich als vorrangig an. Allerdings ist im Streitfall das Finanzgericht zu dem Ergebnis gekommen, dass bei einem vermieteten Objekt die Ertragsaussichten den wesentlichen wertbildenden Faktor darstellen. Aus diesem Grund ist in diesen Fällen das Ertragswertverfahren vorzuziehen. Dieser Beurteilung hat sich auch der BFH angeschlossen. 

Die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für eine Immobilie führt in der Praxis immer wieder zu Streitigkeiten mit den Finanzämtern, sodass das vorstehende aktuelle Urteil des BFH nunmehr nochmals Rechtssicherheit bringt. Insofern sollte der BFH-Beschluss bei der zukünftigen Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude beachtet werden. Um eventuell vorprogrammierte Streitigkeiten in solchen Aufteilungsfällen zu vermeiden, kann bereits im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude vorgenommen werden. Diese Aufteilung ist regelmäßig für das zuständige Finanzamt bindend, es sei denn, die dort vorgenommenen Vereinbarungen wären missbräuchlich.