Denkmalschutzrechtliches Vorkaufsrecht bei freihändigen Verkauf aus der Insolvenzmasse

Das denkmalschutzrechtliche Vorkaufsrecht ist im Falle eines freihändigen Verkaufs aus der Insolvenzmasse ausgeschlossen. 

Mit notariellem Vertrag vom 24. Juni 2022 vereinbarten die Klägerin und der beigeladene Verkäufer den Verkauf eines Grundstücks, auf dem sich ein in den Jahren 1944/45 errichtetes Außen- bzw. Arbeitslager des KZ Buchenwald befand. Über das Vermögen des Verkäufers wurde durch öffentlich bekannt gemachten Beschluss das Insolvenzverfahren eröffnet und in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Zum Insolvenzverwalter wurde der beigeladene Verkäufer bestellt. Der beurkundende Notar übersandte der zuständigen Stadt den Grundstückskaufvertrag mit der Bitte um Übersendung eines Negativzeugnisses oder einer Genehmigung über das Nichtbestehen oder die Nichtausübung von Vorkaufsrechten im Sinne des Denkmalschutzes. Die Stadt erklärte, dass ein gemeindliches Vorkaufsrecht nicht bestehe bzw. nicht ausgeübt werde. Ferner erklärte die Stadt, dass die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung nach dem Denkmalschutzgesetz abgegeben werde. Daraufhin übersandte der Notar den Grundstückskaufvertrag and den zuständigen Landkreis mit dem Hinweis, dass die zuständige Stadt bereits die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung nach dem Denkmalschutzgesetz erteilt habe. Der Landkreis machte wegen des Baudenkmals von seinem Vorkaufsrecht nach dem Denkmalschutzgesetz Gebrauch. Die klagenden Käuferin wendete sich mit ihrer Klage gegen die Ausübung des denkmalschutzrechtlichen Vorkaufsrechts. 

Das Verwaltungsgericht bejahte die Zulässigkeit und Begründetheit der Klage. Zwar gehe das Vorkaufsrecht des Landes nach dem Denkmalschutzgesetz dem Vorkaufsrecht der Gemeinde im Rang vor. Das Vorkaufsrecht ist jedoch ausgeschlossen, da der Verkauf aus der Insolvenzmasse des Verkäufers erfolgte. Nach der Regelung des § 471 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt. 

Die Regelung des Ausschlusses des Vorkaufsrechts nach § 471 BGB​ ist anwendbar. Zwar gilt diese Vorschrift unmittelbar nur für ein schuldrechtlich vereinbartes Vorkaufsrecht. Über die Verweisung im Rahmen des Denkmalschutzgesetzes findet dieser Ausschluss jedoch auch im Falle eines denkmalschutzrechtlichen Vorkaufsrechts Anwendung. Ebenso ist unter dem Verkauf aus der Insolvenzmasse jeder Verkauf durch den Insolvenzverwalter im Rahmen seiner Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis zu verstehen und damit auch der freihändige Verkauf wie im vorliegenden Fall. 

Die Regelung des § 1098 Abs. 1 Satz 2 BGB​​, wonach das Vorkaufsrecht auch dann ausgeübt werden kann, wenn das Grundstück durch den Insolvenzverwalter aus freier Hand verkauft wird, ist mangels entsprechender Verweisung im Rahmen des Denkmalschutzgesetzes hingegen nicht anwendbar. 

Um den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages sicherzustellen, ist es ratsam, die öffentlich-rechtliche Situation des Grundstücks, insbesondere das Bestehen von Vorkaufsrechten, zu prüfen. Zu diesem Zweck sollten vor Vertragsschluss Behördenauskünfte eingeholt werden, um Überraschungen zu vermeiden. Die hieraus gewonnenen Erkenntnisse sind in die Vertragsgestaltung einzubeziehen. 

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