Besichtigungsrecht des Vermieters

BGH, Urteil vom 26. April 2023, Az.: VIII ZR 420/21

Der Mieter muss grundsätzlich nach entsprechender Vorankündigung und bei Bestehen eines konkreten sachlichen Grundes den Zutritt zu seiner Wohnung gewähren.

Der Kläger ist Vermieter und der Beklagte Mieter einer Mietwohnung. Das Mietverhältnis besteht seit 2017. Der Kläger forderte den Beklagten im Jahr 2019 erstmals auf, Zutritt zur Mietwohnung zu gestatten. Den Zutritt verlangte der Kläger im Hinblick auf den beabsichtigten Wohnungsverkauf. Der Beklagte lehnte dies ab und wies den Kläger auf seine schwerwiegende psychische Erkrankung hin. Mit der Klage begehrt der Kläger die Gewährung von Zutritt zur Wohnung.

Der Bundesgerichtshof führt aus, dass grundsätzlich eine Nebenpflicht des Mieters besteht, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren. Erforderlich für die Gewährung des Zutritts ist das Vorliegen eines konkreten sachlichen Grundes. Ein sachlicher Grund kann vorliegen, wenn die Besichtigung im Hinblick auf einen beabsichtigten Verkauf der Mietwohnung erfolgen soll. Bei der Prüfung, ob ein sachlicher Grund vorliegt, muss eine Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters stattfinden. Zum einen ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung während der Dauer des Mietverhältnisses dem Mieter zugewiesen.

Zum anderen ist das Eigentumsrecht des Vermieters zu beachten. Unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters ist dem klagenden Vermieter im Hinblick auf die beabsichtigte Veräußerung der Wohnung ein Recht auf Betreten der vermieteten Wohnung zuzubilligen. Die Interessen des Mieters müssen bei Vorliegen eines sachlichen Grundes grundsätzlich hinter den geschützten Interessen des Vermieters zurücktreten. Eine Ausnahme besteht dann, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Wohnung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt wird. In solchen Fällen muss das Gericht Beweisangeboten sorgfältig nachgehen und diese Gefahren bei der Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters berücksichtigen. In die Abwägung müssen zudem die Konsequenzen einer Zutrittsverweigerung für den Kläger als Vermieter einfließen. Letztlich ist eine vollständige Würdigung der Frage, ob und inwieweit sich die gesundheitlichen Folgen einer Zutrittsgewährung für den Mieter mindern lassen, erforderlich. Diese Würdigung hatte das Berufungsgericht nicht vorgenommen, aufgrund dessen die Entscheidung aufgehoben und die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen wurde.

Fazit:

Das Recht des Vermieters, Zutritt zur Wohnung des Mieters zu bekommen, kann sich aus dem Mietvertrag selbst oder aus dem Gesetz ergeben. Die Gewährung des Zutritts zur Wohnung stellt grundsätzlich eine Nebenpflicht des Mieters dar. Eine Ausnahme kann sich aus dem Umstand ergeben, dass durch die Besichtigung eine Gesundheitsbeeinträchtigung bzw. Lebensgefahr für den Mieter besteht und sogar eine mögliche Vertretung des Mieters bei der Wohnungsbesichtigung diese Gefahren nicht verringern kann.