Grenzen der Instandhaltungspflicht des Gewerberaummieters

​OLG Frankfurt a. M., Urteil vom 6. November 2020, Az.: 2 U 47/20

Formularklauseln im Gewerberaummietrecht zur Instandhaltung sind unwirksam, wenn diese nicht eine Begrenzung der Kostentragungspflicht in der Höhe enthalten.

Die Klägerin schloss mit der Beklagten einen Gewerbemietvertrag im Juli 2007 für die Dauer von zehn Jahren. Dabei mietete die Beklagte von der Klägerin 4 Stockwerke zum Zwecke der Nutzung als Büro und Verwaltungsräume an. Der Mietvertrag enthielt unter anderem folgende Klauseln:
(…) 11.1 Reparaturen und Instandhaltungen an den konstruktiven Teilen („Dach und Fach”) der Mietsache gehen zu Lasten des Vermieters.

11.2 Der Mieter wird innerhalb der Mietsache sowie an technischen Einrichtungen, die ausschließlich ihm zur Verfügung stehen bzw. ausschließlich von ihm genutzt werden, alle notwendig werdenden Reparaturen und Instandhaltungen, die nicht unter Ziffer 11.1 fallen und die nicht durch höherer Gewalt verursacht sind, ordnungsgemäß durchführen und alle Anlagen in gebrauchsfähigem Zustand halten. Hierunter fallen auch alle Schönheitsreparaturen.

(…) 11.3 Glasbruchschäden hat der Mieter auf eigene Kosten unverzüglich zu beseitigen (…).
Die Beklagte gab das Mietobjekt im Juli 2019 an die Klägerin zurück, ohne weitere Arbeiten zur Instandhaltung durchzuführen. Daraufhin beauftragte die Klägerin ein Ingenieurbüro für die Feststellung der erforderlichen Kosten zur Herleitung eines vertragsgemäßen Zustands. Dieses stellte einen Aufwand iHv EUR 240.239,49 fest. Diesen Betrag zzgl. der Gutachterkosten bekam die Klägerin erstinstanzlich zugesprochen. Die Beklagte legte hieraufhin Berufung zum OLG ein.

Das OLG gab der Berufung statt und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung an das LG zurück. Denn entgegen der Ansicht des LG waren nach Auffassung des OLG die Vertragsklauseln in Ziffer 11.2 und 11.3 unwirksam. Dadurch habe die Klägerin gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Schadenersatz wegen des Unterlassens von Instandhaltungsarbeiten und es stehe ihr auch kein Anspruch aus sonstigen Rechtsgründen zu.

Die Klausel in Ziffer 11.2 ist nach Ansicht des OLG unwirksam, da sie die Beklagte als Vertragspartnerin entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige. Denn dem Mieter werde durch diese Klausel entgegen der gesetzlich den Vermieter treffenden Instandhaltungspflicht, nicht nur derjenige Instandhaltungsaufwand auferlegt, der ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, sondern auch derjenige, der durch den Vormieter entstanden ist. Es werde nach Ansicht des OLG jeglicher Instandhaltungsstau nicht berücksichtigt. Außerdem fehle es an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach.

Weiterhin sei auch die Klausel in Ziffer 11.3 unwirksam, da hier eine Begrenzung der Beseitigungspflicht für Glasbruchschäden auf durch den Mieter uns seine Erfüllungsgehilfen verursachte Schäden fehlt.

Fazit:

Mit dieser Entscheidung wurde wieder einmal die eigentliche gesetzliche Wertung des § 535 Abs. 1 BGB berücksichtigt und ein Stück mehr Rechtssicherheit im „Dschungel der AGB-Klauseln im Mietrecht” geschaffen. Gleichwohl gelten diese Aussagen nicht als allgemeinverbindlich, sondern als Orientierung beim Vertragsabschluss.