Vereinbarung eines Vormietrechts in allgemeinen Geschäftsbedingungen

OLG Stuttgart, Urteil vom 7. November 2019 – 13 U 215/19

Das OLG Stuttgart erklärte die Vereinbarung eines Vormietrechts in den allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eines Gewerberaummietvertrags für wirksam.

 
Im vorliegenden Fall hat der Vermieter die Mieterin auf Räumung und Herausgabe der an sie im Jahr 2000 vermieteten Geschäftsräume verklagt. Der von der Mieterin damals gestellte Formularmietvertrag enthielt dabei folgende Klausel: „§ 21 Vormietrecht – Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein.” Nachdem die Vermieterin im Juni 2018 das Mietverhältnis gekündigt hat und mit einer anderen Firma einen Anschlussmietvertrag abgeschlossen hatte, übte die Mieterin mit Schreiben vom September 2018 das Vormietrecht aus. Dem entgegnete der Vermieter, dass das Vormietrecht nicht wirksam vereinbart worden sei und verlangte sodann die Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume.

 
Nun entschied das OLG Stuttgart, dass durch die Ausübung des Vormietrechts zwischen den Parteien ein neuer Mietvertrag zustande gekommen sei. Eine Verpflichtung zur Räumung und Herausgabe der Geschäftsräume bestehe für die Mieterin somit nicht. Die das Vormietrecht vorsehende Klausel sei wirksamer Bestandteil des ursprünglichen Mietvertrags gewesen. Auch hätten die Voraussetzungen für die Ausübung des Vormietrechts vorgelegen. Diese Entscheidung begründete das OLG zum einen damit, dass die betreffende AGB-Klausel keineswegs überraschend sei. Die Vereinbarung eines Vormietrechts sei nicht unüblich. Vor allem bei der Anmietung von Supermarktflächen käme ein solches Vormietrecht häufig zur Anwendung. Dies ist insbesondere auf das Interesse des Mieters an einer langfristigen Standortsicherung zurückzuführen.

 
Zum anderen beachte die das Vormietrecht regelnde Klausel nach Ansicht des OLG‘s auch das sog. Transparenzgebot, da sie in jeder Hinsicht klar und verständlich ausgestaltet sei. Maßgeblich hierfür ist, wie die Klausel von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der Beteiligten verstanden wird, wobei die Verständnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners zugrunde zu legen ist. Demzufolge sei laut OLG bereits der Begriff des Vormietrechts ausreichend verständlich. Der Wortlaut der Vormietklausel lasse keinen Zweifel darüber aufkommen, dass jeder erste Vermietungsfall nach Vertragsablauf das Vormietrecht begründet. Eines Hinweises darauf, dass das Vormietrecht zeitlich unbefristet gilt, bedurfte es nach Ansicht des OLG vorliegend nicht.

 
Ferner sei der Vermieter durch die Vormietrechtsklausel nicht unangemessen benachteiligt. Auf Vermieterseite ist zwar vor allem dessen Interesse zu berücksichtigen, seinen Vertragspartner frei wählen zu können und nicht wegen Übersehens des Vormietrechts Schadensersatz leisten zu müssen. Letzteres ist insbesondere dann nicht fernliegend, wenn der erste Vermietungsfall wegen Eigennutzung oder Leerstands erst längere Zeit nach Beendigung des ursprünglichen Mietverhältnisses eintritt. Da auch ein Mietvertrag über mehr als 30 Jahre zulässig ist, sei nach Ansicht des OLG’s eine Bindung des Vermieters durch das Vormietrecht auf unbegrenzte Zeit gleichwohl nicht unangemessen benachteiligend.

Fazit:

Die Vereinbarung eines Vormietrechts in den AGB ist – insbesondere bei Mietverträgen über Gewerberaum – nicht unüblich. Eine solche Klausel ist weder überraschend noch intransparent noch unangemessen benachteiligend. Um sich als Vermieter vor dem Übersehen eines Vormietrechts und der damit verbundenen Gefahr, Schadensersatz leisten zu müssen, zu schützen, empfehlen sich eine genaue Prüfung auch älterer Unterlagen sowie ein Vermerk über das zu beachtende Vormietrecht.