Kein Verlust des Mietminderungsrechts bei Unkenntnis über Minderungsmöglichkeit

​BGH, Beschluss vom 04.09.2018, Az.: VIII ZR 100/18

Geht der Mieter davon aus, dass sein Minderungsrecht von der Zustimmung des Vermieters abhängt, verliert er dieses auch bei Weiterbezahlung der Miete nicht.

 
Im streitgegenständlichen Fall waren die Beklagten bis Ende März 2016 Mieter einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Die Beklagten zeigten seit 2013 einen wiederkehrenden und in seiner Intensität variierenden „muffigen Abwassergeruch“ in der Wohnküche an, der jedoch erst ca. zweieinhalb Jahre später beseitigt wurde. In der Zwischenzeit bezahlten die Beklagten die Miete zuerst vollständig weiter und fragten bei der Klägerin an, ob diese mit einer Minderung über 15 % einverstanden sei. Dieses Anliegen wurde jedoch abgelehnt. Später zahlten die Beklagten die Miete mehrere Monate nicht, woraufhin die Klägerin diese einklagte. Die Klägerin war dabei der Meinung, dass die Beklagten ihr Recht zur Mietminderung durch die vorbehaltlose Weiterbezahlung der vollen Miete verloren haben.

 
Der BGH wies jedoch darauf hin, dass ein Mieter sein Mietminderungsrecht nur dann verliert, wenn er positiv wusste, dass er nach der Rechtslage die vollständige Miete nicht schuldet. Um positive Kenntnis zu haben, müsse der Leistende aus den Tatsachen, die zu einer Minderung führen, nach der Parallelwertung in der Laiensphäre eine im Ergebnis zutreffende rechtliche Schlussfolgerung treffen. Da die Beklagten fälschlich davon ausgingen, dass die Minderung der Zustimmung des Vermieters bedürfe, lag gerade keine positive Kenntnis vor. Im Falle eines vom Mieter unverschuldeten Mietmangels hängt eine Mietminderung nicht vom Willen des Vermieters ab. Die Beklagten können die überbezahlte Miete also zurückverlangen.

 
Der BGH stellte auch fest, dass die Nutzbarkeit einer Wohnküche erheblich eingeschränkt ist, sobald ein „muffiger Abwassergeruch” existiert. Variiere die Intensität dieses Mangels, erscheine eine Minderung von 10 % als angemessen.

Fazit:

Vermieter sollten darauf achten, dass sie Mängel an der Mietsache zügig beseitigen, um etwaige Minderungsansprüche der Mieter zu vermeiden. Die Ablehnung eines Minderungsgesuchs des Mieters kann dies nämlich nicht bezwecken.