Betriebskostenabrechnung notfalls auch ohne Beschluss der Wohnungseigentümer

​BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az.: VIII ZR 249/15

Der Vermieter hat über die Betriebskosten in jedem Fall innerhalb der Jahresfrist abzurechnen. Dies gilt auch, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt.
 

Im vorliegenden Fall rechnete der Vermieter die Nebenkosten für die Jahre 2010 und 2011 erst mit Schreiben vom 07.12.2013 ab, nachdem die Wohnungseigentümergemeinschaft kurz zuvor den Beschluss über die Jahresabrechnung gefasst hatte. Dies beruhte darauf, dass die Hausverwaltung zuvor aufgrund nicht ordnungsgemäßer Erstellung der Abrechnung ausgetauscht werden musste und die neue Hausverwaltung erst im November 2013 eine Abrechnung vorlegte. Der Vermieter klagte die ausstehenden Nebenkosten ein, da er nach seiner Ansicht die Verspätung nicht zu vertreten hatte. Der Mietvertrag enthielt die handschriftliche Ergänzung, dass die Betriebskosten jährlich nach Genehmigung der Abrechnung in der Eigentümerversammlung abgerechnet werden.
 

Der BGH entschied, dass der Vermieter auch dann innerhalb der Jahresfrist abrechnen müsse, wenn ein Beschluss der Wohnungseigentümer noch nicht vorliegt. Nach Ablauf der gesetzlich festgelegten Jahresfrist kann er eine Nachforderung nur geltend machen, wenn er diese nicht zu vertreten hat, wofür er darlegungs- und beweispflichtig ist. Die vorliegende abweichende Vereinbarung zu Lasten des Mieters ist nach dem Gesetz unwirksam. Dies ist gerade mit dem Zweck der Vorschrift, Abrechnungssicherheit für den Mieter und rasche Klarheit sowie Rechtsicherheit über die gegenseitigen Forderungen der Mietparteien zu schaffen, nicht vereinbar. Zudem müssten in einem solchen Fall nur Mieter einer Eigentumswohnung länger auf ihre Abrechnung warten und wären demnach gegenüber sonstigen Mietern benachteiligt.
 

Da der Vermieter nichts dazu vorbrachte, welche Maßnahmen er selbst ergriff, als für ihn erkennbar wurde, dass die bisherige Hausverwaltung die Abrechnung nicht rechtzeitig vorlegen würde, konnte er sein fehlendes Verschulden nicht nachweisen und scheiterte daher mit seiner Klage.
 

Fazit:

Mit der vorliegenden Entscheidung stellt der BGH die Pflicht des Vermieters heraus, dass dieser stets für eine rechtzeitige Abrechnung der Betriebskosten zu sorgen hat. Ein fehlendes Verschulden des Vermieters ist dabei der klare Ausnahmefall und muss vom Vermieter in ausreichender Weise dargelegt und bewiesen werden.