Abwälzung der Betriebskosten für leerstehende Flächen auf den gewerblichen Mieter?

​KG Berlin, Urteil vom 06.06.2016, Az.: 8 U 40/15

Eine vom Vermieter gestellte Formularklausel zur Umlage der Betriebskosten im Verhältnis der angemieteten Fläche zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt” ist unwirksam.
 

Das KG Berlin führt aus, dass grundsätzlich der Vermieter – als Konsequenz seines Vermietungsrisikos – bei der Umlegung von Nebenkosten das Leerstandsrisiko zu tragen habe. Eine formularmäßige Abwälzung auf den Mieter benachteilige diesen entgegen den Geboten von Treu und Glauben und sei nach § 307 BGB unwirksam. Ferner sei dieser Grundsatz nicht auf die Wohnraummiete beschränkt. Denn auch der gewerbliche Mieter sei vor Kosten zu schützen, die nicht durch seinen Mietgebrauch veranlasst sind und die nicht in seinen Risikobereich fallen.
 

Weiter führt das Gericht aus, dass die wegen Unwirksamkeit der Umlageklausel bestehende Vertragslücke im Rahmen ergänzender Vertragsauslegung (gem. §§ 133, 157 BGB) dahin zu schließen sei, dass die Umlage der Betriebskosten im Verhältnis zur Gesamtnutzfläche des Objekts vorgenommen werden soll. Die Unwirksamkeit der Formularklausel führt also nicht dazu, dass der Mieter gar keine Betriebskosten übernehmen muss.
 

Fazit:

Es empfiehlt sich daher, die Nebenkostenabrechnung stets auf Richtigkeit zu überprüfen, um sicher zu gehen, dass die Betriebskosten auch im Verhältnis zur Gesamtfläche abgerechnet werden.