Umlage „der Betriebskosten” auf den Mieter genügt

​BGH, Urteil vom 10.02.2016, Az.: VIII ZR 137/15

Der BGH stellt mit seiner Entscheidung klar, dass zur Umlegung der Betriebskosten auf den Mieter die – auch formularmäßige – Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag genügt, nach welcher dieser „die Betriebskosten” zu tragen hat. Gemäß dem BGH ist auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Kosten vereinbart.
 
Der Entscheidung lag ein Fall zugrunde, in welchem per Formularmietvertrag Vorauszahlungen auf die Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung vereinbart wurden. Der BGH stellt zum einen fest, dass es keine Auswirkung hat, dass die Anlage 3 zu § 27 der Zweiten Betriebskostenverordnung bereits bei Abschluss des Mietvertrages schon nicht mehr in Kraft war.
 

Zum anderen hebt er aber auch hervor, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert ist und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in einer hierzu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Betriebskostenkatalog erläutert wird. Zudem ist es auch seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die nach den genannten Definitionen umlagefähig sind. Angesichts dessen folgert der BGH nun, dass der Begriff „der Betriebskosten” in einem Wohnraummietvertrag grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung bedarf, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich ist.
 

Fazit:

Es ist darauf zu achten, dass es durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag nicht zu Unklarheiten darüber kommt, ob „Betriebskosten” im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind, so dass der Umfang von Ergänzungen sorgfältig zu wählen ist. Trotz dieser für Vermieter beruhigenden Entscheidung, sollten Streitigkeiten über Betriebskosten durch eine entsprechende Ausgestaltung der Mietverträge vermieden werden.