Besitzübergang im Abrechnungszeitraum – wer bekommt welchen Nebenkostenüberschuss?

BGH, Beschluss vom 29.10.2015, Az.: V ZR 61/15

Der BGH wies in diesem Beschluss für die Fälle eines rechtsgeschäftlichen Erwerbs auf den aus § 446 Satz 2 BGB begründeten vertraglichen Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Herausgabe der dem Verkäufer nicht gebührenden Nutzungen hin.
 
Der Verkäufer verkaufte mit notariellem Vertrag diverse mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten erfolgte im laufenden Kalenderjahr. Der von den Kaufvertragsparteien geschlossene Kaufvertrag enthielt keine der Bestimmungen, wie sie beispielsweise in Notarhandbüchern für die Fälle des Verkaufs eines Mietshauses mit einem Besitzübergang innerhalb eines laufenden Abrechnungsjahres vorgeschlagen werden. Der Verkäufer ließ eine sog. „Erwerberabrechnung” über die im Verkaufsjahr von ihm aufgebrachten Nebenkosten und über die von ihm vereinnahmten Vorauszahlungen erstellen, aus der sich ein Überschuss der Vorauszahlungen der Mieter über die verauslagten Kosten ergab. Der Käufer ließ seinerseits die Nebenkostenabrechnungen für die Mieter erstellen. Unter Bezugnahme auf diese trug er vor, dass ein weitaus höherer Saldo aus Rückzahlungsansprüchen der Mieter wegen zu viel gezahlter Vorauszahlungen bestand.
 

Der BGH verwies die Sache zur weiteren Aufklärung an das LG zurück. In der Sache wies der BGH jedoch darauf hin, dass für die Fälle eines rechtsgeschäftlichen Erwerbs aus der Bestimmung des § 446 Satz 2 BGB ein vertraglicher Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer auf Herausgabe derjenigen Nutzungen begründet wird, die dem Verkäufer nicht gebühren. Das dürfte vorliegend Grundlage für einen Anspruch des Käufers in Höhe des Überschusses jedenfalls in Höhe der vom Verkäufer aufgestellten Erwerberabrechnung sein.
 

Fazit:

Mit der fehlenden Regelung im Grundstückskaufvertrag, welcher eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung über die Abrechnung der Betriebskosten nicht enthielt, wäre der Streit und damit erhebliche Kosten vermieden worden. Die Auffassung des BGH, dass ein solcher Anspruch auf Herausgabe überschüssiger Nutzungen besteht, macht die Aufnahme entsprechender Klauseln in Grundstückskaufverträge keineswegs obsolet, nachdem die Abrechnungsgrundlage weiterhin streitig bleibt.