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Der BGH nahm in dieser Entscheidung zu der Frage Stellung, unter welchen Voraussetzungen Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB sind.
Die Qualifikation einer Eigenschaft des Kaufobjekts als individuell vereinbarte Beschaffenheit ist ausschlaggebend dafür, ob dem Käufer Gewährleistungsansprüche zustehen können. Der BGH entschied die Rechtsfrage dahingehend, dass die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in aller Regel zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 S. 1 BGB führt, wenn sie in der notariellen Kaufvertragsurkunde selbst Niederschlag gefunden hat. Die Begründung dafür lautet, dass in einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft alle Regelungen aufgenommen werden müssen, die Rechtswirkung erzeugen sollen. Denn die Parteien können nicht davon ausgehen, dass eine bestimmte Beschaffenheit haftungsrelevant wird, wenn diese im Kaufvertrag keine konkrete Berücksichtigung findet.
Die Entscheidung stellt klar, das eine sorgfältige Gestaltung des Kaufvertrages unerlässlich ist, um die Durchsetzung von späteren Ansprüchen abzusichern. Aus Sicht des Käufers sollte man nicht vorschnell auf die Aufnahme bestimmter Beschreibungen des Kaufgegenstandes verzichten, will man sich die Beschaffenheitsvereinbarung erhalten.
Harald Reitze, LL.M.
Rechtsanwalt, Attorney at Law (New York)
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Andreas Griebel
Rechtsanwalt, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
