Vorsicht in Formfragen – Dingliche Einigungen können auch formfrei erfolgen

Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen, Urteil vom 10.03.2015, Az.: 5 U 15/14

Das OLG Bremen hatte in einer kürzlich ergangenen Entscheidung die Gelegenheit, sich mit der Formbedürftigkeit der Bestellung von dinglichen Rechten zu befassen, und kommt zu dem Ergebnis, dass die Einigung über die Bestellung formfrei möglich sei.

In dem Fall ging es – stark vereinfacht – darum, dass anlässlich der Beurkundung eines Kaufvertrages Einigkeit zwischen den Beteiligten bestand, ein dingliches Vorkaufsrecht zu bestellen. Diese Bestellung wurde aber nicht in den Kaufvertrag aufgenommen, sondern allein die Bewilligung durch den Notar beglaubigt. Durch die (mündliche) Einigkeit sah das Gericht die Bestellung als gegeben an. Damit entstand das Recht mit Eintragung in das Grundbuch.

Zudem nahm das Gericht Stellung zu der Frage, was von der Heilungswirkung der Eintragung in das Grundbuch erfasst ist und kommt zu dem – wenig überraschenden – Ergebnis, dass diese immer nur das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft erfasse.

Fazit:

Dieses Urteil verdeutlicht ein weiteres Mal die Wichtigkeit der Vereinbarung weitgehender Gewährleistungen für die Freiheit des Kaufgegenstandes auch von im Grundbuch nicht vermerkten Rechten Dritter. Es wird dabei eindrucksvoll vor Augen geführt, dass Auflassungen, die in der Kaufvertragsurkunde enthalten sind, nicht stets die erhoffte und von den meisten erwartete Heilungswirkung entfalten können. Auch hier ist in der Gestaltung größte Sorgfalt geboten.