BFH: Privates Veräußerungsgeschäft mit aufschiebender Bedingung

In dem kürzlich veröffentlichten Urteil des Bundesgerichthofes vom 10. Februar 2015 (Az. IX R 23/13) wurde über die Frist einer steuerpflichtigen privaten Veräußerung bei Vorliegen einer aufschiebenden Bedingung im Verkaufsvertrag entschieden.

Der Kläger erwarb mit Kaufvertrag vom 3. März 1998 ein Grundstück. Das bebaute Grundstück wurde vom Kläger vermietet und als Betriebsanlage einer Eisenbahn genutzt.

Am 30. Januar 2008 vereinbarte der Kläger in einem notariell beurkundeten Kaufvertrag mit einem Käufer die Veräußerung des Grundstücks. Der Kläger hatte das Grundstück am 24. Juli 2008 dem Käufer zu übergeben. Auch gingen am 24. Juli 2008 Besitz, Lasten und Nutzen auf den Käufer über.

Der Kaufvertrag wurde allerdings erst wirksam, wenn das zuständige Eisenbahn-Bundesamt das Grundstück von Betriebszwecken der Eisenbahn freistellte. Somit war der Kaufvertrag nur schwebend wirksam. Sollte die Freistellung versagt werden, sollte der Vertrag aufgehoben werden.

Am 10. Dezember 2008 erteilte das Eisenbahn-Bundesamt die notwendige Freistellung, so dass die aufschiebende Bedingung wegfiel und der Kaufvertrag zivilrechtlich wirksam wurde.

Das Finanzamt des Klägers sah durch den am 30. Januar 2008 geschlossenen Kaufvertrag die Voraussetzungen für ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft gemäß § 22 Nr. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) in Verbindung mit § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG als erfüllt an.

Ein privates Veräußerungsgeschäft liegt bei Grundstücken vor, wenn zwischen der Anschaffung und der Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Hiervon ausgenommen sind nur Grundstücke, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Strittig zwischen dem Kläger und dem Finanzamt war der maßgebliche Zeitpunkt der Veräußerung. Das Finanzamt sah den Veräußerungszeitpunkt am 30. Januar 2008 bei Vertragsunterzeichnung. Der Kläger vertrat die Meinung, dass der 10. Dezember 2008, also der Zeitpunkt der Erfüllung der aufschiebenden Bedingung, maßgeblich sei. Hiervon war abhängig, ob das am 3. März 1998 angeschaffte Grundstück innerhalb oder außerhalb der zehnjährigen Frist veräußert worden war.

Nach erfolglosem Einspruch kam es zur Verhandlung vor dem Finanzgericht Münster.

Das Finanzgericht entschied zu Gunsten des Klägers. Nach Meinung des Finanzgerichtes läge bei Unterzeichnung des Kaufvertrages am 30. Januar 2008 keine Veräußerung vor, da der Vertrag zivilrechtlich noch nicht wirksam gewesen sei. Erst mit Erfüllung der aufschiebenden Bedingung am 10. Dezember 2008 sei der Vertrag wirksam gewesen. Damit betrage der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre und es läge keine steuerpflichtige private Veräußerung vor.

Das Finanzamt legte hiergegen Revision vor dem Bundesfinanzhof ein. Der wiederum entschied den vorliegenden Fall abweichend von der Vorinstanz: Für die zehnjährige Veräußerungsfrist sei der Zeitpunkt maßgebend, in denen die obligatorischen Verträge abgeschlossen wurden.

Der Vertragsabschluss am 30. Januar 2008 sei für beide Parteien innerhalb der Veräußerungsfrist bindend gewesen. Denn die Kläger und der Käufer des Grundstücks hätten trotz des bedingten Rechtsgeschäftes die Vertragsbeziehungen nicht mehr einseitig lösen können. Die Erfüllung der aufschiebenden Bedingung sei nicht im Machtbereich der Vertragsparteien gewesen. Beide Parteien seien sogar im Hinblick auf den aufschiebenden Rechtserwerb zur gegenseitigen Treue verpflichtet. Die Veräußerung erfolgte daher am 30. Januar 2008 und somit innerhalb der zehnjährigen Frist. Im Ergebnis läge ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vor.

Der Fall macht deutlich, dass bei kurz vor Ablauf der zehnjährigen Veräußerungsfrist geschlossenen Grundstückskaufverträgen Vorsicht geboten ist, insbesondere wenn der Kaufvertrag schwebend wirksam geschlossen wird. Denn wäre die aufschiebende Bedingung von einer Vertragspartei zu erfüllen gewesen, wäre der vorliegende Fall anders zu beurteilen.

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