Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für ein bebautes Grundstück

Die Finanzverwaltung hat am 11. April 2014 eine Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück nebst Berechnungsanleitung veröffentlicht, die im Internet öffentlich zugänglich ist. Im Rahmen dieser Arbeitshilfe kann eine Aufteilung des Grundstückskaufpreises auf den Gebäude- sowie Grundstücksanteil auf Basis der bisher bereits textlich vorliegenden Maßgaben der Finanzverwaltung sowie der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofes (BFH) für den Fall vorgenommen werden, dass die Vertragsparteien keine Bestimmung getroffen haben. Sie dokumentiert jedoch nachdrücklich die Bedeutung einer klaren Regelung der Vertragsparteien im Kaufvertrag, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Denn wendet man die Arbeitshilfe des BMF einmal zum Beispiel auf den Erwerb eines Mehrfamilienhauses aus den 60er Jahren an, so ergeben sich hier schnell Grund- und Bodenanteile von jenseits 40 Prozent, auch wenn die Parteien aufgrund der vollständigen Überbauung des Grundstücks und der laufenden aufwändigen Instandhaltung des Objekts mit der Verkehrsanschauung einen Grundstücksanteil von 25 Prozent angemessen halten. Aufgrund des erhöhten Grund- und Bodenanteils, der sich aufgrund der Arbeitshilfe ergibt und als nicht abnutzbares Wirtschaftsgut keiner Abschreibung unterliegt, mindert sich das jährliche Abschreibungsvolumen, so dass jährlich ein höherer Gewinn auszuweisen ist.

Bei der Arbeitshilfe der Finanzverwaltung handelt es sich nach veröffentlichter Auffassung um eine „qualifizierte Schätzung”, das heißt ein Widerlegen ist nur „sachverständig begründe” möglich. Dies erhöht die Bedeutung dieser Arbeitshilfe. Soweit der Steuerpflichtige also künftig eine abweichende AfA-Bemessungsgrundlage anwenden will, muss er dies sachverständig dokumentiert nachweisen, was in der Praxis regelmäßig nur durch Vorlage eines entsprechend aufwändigen Sachverständigengutachtens möglich ist. Da nach derzeitiger Diskussion dem Sachverständigen im Falle Geschlossener Publikums-AIF gemäß KAGB eine Begrenzung seiner Haftung nicht mehr gestattet sein soll, bleibt abzuwarten, wie groß die Bereitschaft hier sein wird, letzten Endes für die steuerliche Bemessungsgrundlage des Käufers sachverständig in nicht begrenzbare Haftungsrisiken zu gehen.

Für die Praxis bedeutet die Veröffentlichung der Finanzverwaltung eine deutliche Aufforderung, künftig bei den Erwerbsvorgängen eine klare Kaufpreisverteilung vorzunehmen und sich hier nicht auf die jährliche Steuerdeklaration zu verlassen. Aufgrund der Transparenz der Personengesellschaft gilt dies für unmittelbare Grundstückserwerbe wie auch für „Share-Deals” gleichermaßen. Weiterhin empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld eine Verprobung anhand der Ausfüllhilfe vorzunehmen, um nicht von „nennenswerten Zweifeln” der Finanzverwaltung überrascht zu werden. Ferner sollten die maßgeblichen Beweggründe der Kaufpreisaufteilung ebenfalls gut dokumentiert werden. Der hiermit verbundene Aufwand wird durch das Szenario, der Gesamtzahl der Anleger bei Beteiligung an einer Fondsgesellschaft ein Abweichen von der Prognose sowie eine nachträgliche Änderung der Einkommensteuerbescheide erklären zu müssen, sicherlich deutlich überkompensiert.

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Fonds-Briefe
- Fonds-Brief direkt 16. April 2014

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Christina König

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