Kommunaler Wohnungsbau

​veröffentlicht am 8. Januar 2016

 

Voraussetzungen für effektive und wirtschaftliche Betätigung im Wohnungsbau

 

Städtisch geprägte Regionen und Ballungszentren in Deutschland haben vermehrt mit angespannten Wohnungsmärkten zu kämpfen. Einige Kommunen versuchen dieser Entwicklung durch eigenen Wohnungsbau zu begegnen. Der Gründung eines kommunalen Wohnungsunternehmens und dem Bau von Wohnungen sollte jedoch eine eingehende Analyse des Wohnungsmarktes vorausgehen. Dadurch kann sichergestellt werden, dass die öffentliche Hand an den richtigen Stellen im Wohnungsmarkt tätig wird. Auch steuerliche und rechtliche Gesichtspunkte müssen im Vorfeld einer Betätigung im Wohnungsmarkt berücksichtigt werden.

 

​Lage am Wohnungsmarkt in vielen Regionen angespannt

Die Bevölkerungszahlen in vielen städtisch geprägten Regionen steigen beständig an. Insbesondere Ballungszentren mit starker Wirtschaft verzeichnen durchgängig positive Wanderungssalden. Zeitgleich lassen sich aber die Flächen, die zum Wohnen und zum Wohnungsbau genutzt werden können, nicht unendlich erweitern. Gleichwohl dieser Trends sinkt in Deutschland die durchschnittliche Haushaltsgröße beständig, während die bewohnte Grundfläche pro Person gleichzeitig langsam ansteigt. Diese Faktoren führen in vielen deutschen Städten und Gemeinden derzeit zu einer angespannten Lage auf dem örtlichen Wohnungsmarkt und trotz geltender Mietpreisbremse zu steigenden Mietpreisen. Dieser Effekt wird durch die zusätzliche Wohnungsnachfrage zur Unterbringung von Flüchtlingen verstärkt.
 
Insbesondere Wohnraum mit niedrigen und mittleren Mietpreisen wird dabei knapp. Diese Entwicklung wird begünstigt durch die seit Jahren geringe Aktivität des sozialen Wohnungsbaus. Auf Bundesebene wurde im ablaufenden Jahr durch die Mietpreisbremse versucht, die Steigerung der Mietkosten zu begrenzen. Viele Gemeinden haben zudem mit Erlass von sogenannten Kappungsgrenzenverordnungen den Anstieg der Mieten durch vermieterseitige Mieterhöhungen auf 15 Prozent statt gesetzlich zulässiger 20 Prozent begrenzt.
 
Gleichwohl steigen die Mietpreise am freien Wohnungsmarkt stetig an. Denn die Mietpreisbremse, die gerade nicht für Neubauten gilt, lässt die Miete weiter steigen, weil Neubauvermieter die Miete erheben, die sie auch am Markt bekommen können. In der laufenden Legislaturperiode versucht die Politik durch Änderungen der Regelungen bei der Erstellung von Mietspiegeln weiter entgegenzuwirken. Bei der Berücksichtigung der Mieten zur Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete sollen nun die letzten 10 Jahre maßgeblich sein. Hierdurch soll eine effektive Begrenzung der Miete sichergestellt werden. Das eröffnet Kommunen den Weg, Wohnraum mit niedrigen und mittleren Mietpreisen zu schaffen.
 

Kommunaler Wohnungsbau als mögliche Gegenstrategie

Eine steigende Anzahl an Kommunen versucht dem Problem des Nachfrageüberhangs und steigender Mietpreise durch eigene Initiativen Herr zu werden. Ein beliebtes Mittel ist dabei der Einstieg in den Wohnungsmarkt als Bauträger und Vermieter in Form einer kommunalen Wohnungsbaugesellschaft. Mit diesem Mittel wird nicht nur gegen steigende Mietpreise vorgegangen, sondern insbesondere dem Nachfrageüberhang entgegengewirkt, der auf angespannten Wohnungsmärkten besteht. Eine wohnungsbauliche Betätigung von Kommunen muss aber auch bestimmten betriebswirtschaftlichen Kriterien genügen, um als solche nachhaltig zu sein. Neben der Effektivität, also der erzielten Linderung des Nachfrageüberhangs im unteren Einkommenssegment, sollen kommunale Wohnungsunternehmen auch kostendeckend betrieben werden.
 

Planung und Analyse vor Gründung und Bau

Um mit der Einrichtung eines kommunalen Wohnungsbauunternehmens einen positiven Effekt auf den Wohnungsmarkt einer Kommune zu erzielen, muss vor der eigentlichen Gründung und Bautätigkeit zunächst einige Vorarbeit geleistet werden. Eine fundierte Definition des Zielsegments und der Handlungsstrategien sind dabei die Erfolgsfaktoren. Nicht alle Wohnungssegmente und -größen werden gleich stark nachgefragt. Durch eine Analyse der Bestandsstrukturen hinsichtlich Ausstattung, Wohnungsgrößen und -zuschnitten sowie der Analyse der privaten Bautätigkeit kann ein Überblick über die Angebotsseite gewonnen werden. Für die Nachfrageseite bieten sich eine Analyse der Bevölkerungsstruktur und eine Prognose für deren Entwicklung an.
 
Für die fundierte Planung des Tätigkeitsprofils eines kommunalen Wohnungsbauunternehmens müssen diese beiden Analysethemen zusammengebracht werden. So werden die Wohnsegmente identifiziert, bei denen die öffentliche Hand besonders benötigt wird. Betriebswirtschaftlich hat eine Ausrichtung an der Nachfrage die Folge, dass durch sichere Abnehmer die Auslastung des kommunalen Wohnungsbestands erhöht wird. Dies trägt wiederum zur Wirtschaftlichkeit des Wohnungsbauunternehmens bei.
 

Rechtliche und steuerliche Gesichtspunkte berücksichtigen

Neben dem konkreten Betätigungsfeld und den Handlungsstrategien eines kommunalen Wohnungsunternehmens, sind vor dessen Gründung auch rechtliche und steuerliche Fragen zu klären. Wenn beispielsweise bereits vorhandene kommunale Wohnungsbestände in die zu gründende Gesellschaft überführt werden sollen oder im Falle möglicher Ausschüttungen, ergeben sich erhebliche Unterschiede zwischen den möglichen Rechtsformen für ein kommunales Wohnungsbauunternehmen. Die Frage der Rechtsform muss daher vor den individuellen Besonderheiten der jeweiligen Kommune geklärt werden.
    

Unterstützung aus einer Hand

Rödl & Partner unterstützt Sie gern in der Phase der Vorbereitung und Umsetzung. Im Bereich der Marktanalysen bringen wir Erfahrungen aus langjähriger Tätigkeit im Bereich der Mietstrukturanalysen und Wirtschaftlichkeitsbetrachtungen mit. Für rechtliche und steuerliche Beratung stehen Spezialisten für Steuer-, Miet- und Gesellschaftsrecht im kommunalen Umfeld zur Verfügung. Wir bieten unsere Leistungen aus einer Hand an.