Makler-Exposé – Fotos nur mit Einwilligung des Mieters

Im vorliegenden Fall war der Makler vom Eigentümer mit dem Verkauf einer Doppelhaushälfte beauftragt worden, in dem das klagende Ehepaar zur Miete wohnte. Um ein aussagekräftiges Exposé zu erstellen, vereinbarte der Makler einen Termin mit den Mietern, um Fotos der Innenräume anzufertigen. In einem mit den Mietern abgestimmten Termin wurden sodann Fotos der Wohnräume gemacht. Der Makler verwendete die Fotos anschließend in einem online gestellten und im Rahmen von Besichtigungsterminen ausgehändigten Immobilienexposé. Als die Mieter nach einiger Zeit von verschiedenen Seiten auf die Fotos und ihre Wohnräumlichkeiten angesprochen wurden, fühlten sie sich zunehmend unwohl und hatten regelrecht das Gefühl, beobachtet zu werden. Auf Bitte des Ehepaars wurden die Fotos umgehend gelöscht bzw. aus dem Internet genommen. Das genügte dem Ehepaar aber nicht.  

Das Ehepaar fühlte sich in seinem Persönlichkeitsrecht verletzt und verlangte gerichtlich Auskunft sowie Schadensersatz. Begründet wurde die Klage damit, dass der Makler keine ausdrückliche Einwilligung zur Verwendung der Bilder eingeholt hätte.

Eine solche Klage ist nicht ganz abwegig, denn die von einem Makler angefertigten Fotos von den Wohnräumen einer Immobilie unterfallen dem Datenschutz, da sie Rückschlüsse auf die Lebensverhältnisse der Bewohner zulassen.

Grundsätzlich benötigt ein Makler daher eine Einwilligung der Bewohner zur Verwendung von Fotos einer bewohnten Immobilie. Diese Einwilligung muss jedoch nicht zwingend ausdrücklich oder schriftlich erfolgen. Denn das verlangt die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) gerade nicht. 

Das Gericht argumentierte, dass die Mieter durch ihr Verhalten - das Hereinlassen des Maklers zum Zweck der Fotoaufnahmen - konkludent in die Anfertigung und Verwendung der Bilder eingewilligt hätten. Es betonte, dass es für die Mieter offensichtlich gewesen sein müsse, dass die Fotos für die Vermarktung der Immobilie verwendet werden würden. Insofern sei die Einwilligung auch in dem Wissen abgegeben worden, dass die Fotoaufnahmen Dritten im Rahmen des Verkaufs der Immobilie zugänglich gemacht werden, was insoweit auch der allgemeinen Lebenserfahrung entspricht.

Art. 7 Abs. 3 S. 3 DSGVO sieht vor, dass ein Mieter, der im Rahmen eines Immobilienverkaufs in Fotoaufnahmen der Innenräume einwilligt, vor Abgabe der Einwilligung über die jederzeitige Widerrufsmöglichkeit belehrt werden muss. Das war in dem vom Gericht zu entscheidenden Fall nicht passiert.

Obwohl der Makler die Mieter nicht über ihr Widerrufsrecht informiert hatte, führte dieser Verstoß jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Einwilligung. Das Gericht geht nämlich davon aus, dass es sich bei der Belehrungspflicht über das Widerrufsrecht trotz der Überschrift der Norm mit „Bedingungen für die Einwilligung” nicht um eine echte Wirksamkeitsvoraussetzung der Einwilligung handelt.

Ein weiterer Aspekt des Urteils betrifft die möglichen rechtlichen Konsequenzen bei Verstößen gegen die DSGVO. Das Gericht bestätigte, dass die Verwendung solcher Fotos ohne Einwilligung zu Schadensersatzansprüchen führen kann.

Gemäß Art. 82 Abs. 1 DSGVO hat jede Person einen Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verantwortlichen oder gegen den Auftragsverarbeiter, wenn dieser gegen die Vorschriften der DSGVO verstoßen haben sollte. Neben einem solchen DSGVO-Verstoß muss aber auch ein konkreter immaterieller Schaden dargelegt und bewiesen werden.

Einen solchen tatsächlich entstandenen materiellen oder immateriellen Schaden durch die Veröffentlichung der Fotos konnten die Kläger allerdings nicht darlegen. Die empfundene Demaskierung und das Gefühl des Beobachtetseins durch die Veröffentlichung der Fotos reichten in dieser pauschalen Form zur Darlegung persönlich belastender Folgen der Datenschutzverletzung nicht aus.

Das Urteil reiht sich damit in eine zunehmende Zahl von Entscheidungen ein, die die Bedeutung des Datenschutzrechts in verschiedenen Lebensbereichen unterstreichen. Im Kontext des Verkaufs von Immobilien zeigt sich, dass selbst scheinbar alltägliche Vorgänge wie das Anfertigen von Fotos für ein Exposé datenschutzrechtliche Konsequenzen haben können.

Das zwischenzeitlich rechtskräftige Urteil sollte Maklern wie (potenziellen) Immobilienverkäufern eine Warnung sein. Es verdeutlicht, wie wichtig es ist, eine angemessene Balance zwischen den Vermarktungsinteressen und dem Schutz der Privatsphäre der Bewohner zu finden. Einerseits benötigen Makler aussagekräftige Bilder, um Immobilien effektiv zu präsentieren, andererseits haben Bewohner ein berechtigtes Interesse daran, ihre persönlichen Lebensräume vor unbefugter Einsichtnahme zu schützen.

Makler sollten sich darüber bewusst sein, dass die bloße Tatsache, dass Bewohner ihnen Zutritt zur Immobilie gewähren, nicht automatisch als umfassende Einwilligung zur Verwendung der Fotos interpretiert werden kann. Sie sollten daher künftig sicherstellen, dass sie vor der Veröffentlichung von Fotos bewohnter Räume die explizite Einwilligung der Bewohner einholen und diese dokumentieren, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen. Dies gilt sowohl für Online-Exposés als auch für gedruckte Verkaufsunterlagen.

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