Auswirkungen der GEG-Novelle auf Gemeinschaften der Wohnungseigentümer

veröffentlicht am 1. August 2024

Am 29.9.2023 ist das Heizungsgesetz, die sog. GEG-Novelle, verabschiedet worden und trat in weiten Teilen zum 1.1.2024 in Kraft. Für Wohnungseigentümergemeinschaften, die nicht bereits mit Fern- oder Nahwärme oder über eine Wärmepumpe versorgt werden, sondern mit einer Öl- oder Gasheizung, ist zu prüfen, wann eine neue Heizung einzubauen ist und wen die Pflicht betrifft. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt, dass in der Zukunft nur noch Heizungsanlagen eingebaut werden dürfen, die mit mindestens 65 Prozent Erneuerbare Energien betrieben werden. Zentrale Norm dabei ist § 71 Abs. 1 GEG. Bei Gebäuden mit mindestens einer Etagenheizung sind Besonderheiten zu beachten.

Pflichten und Besonderheiten für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer

Grundsätzlich besteht keine Pflicht, funktionierende Heizungen auszutauschen. Die Gemeinschaft muss sich nur entscheiden, ob zur Erfüllung der Anforderungen des GEG das Gebäude an das Fernwärmenetz angeschlossen wird, auf eine Zentralheizung umgestellt wird oder die Etagenheizungen beibehalten werden sollen. Erst, wenn eine neue Heizung eingebaut wird, greift der § 71 Abs. 1 GEG. In Wohnungseigentümergemeinschaften mit Etagenheizungen stellt sich zudem oftmals die Frage nach dem Standort. Denn, selbst wenn ein Standort im Gemeinschaftseigentum zur Verfügung steht und nicht auf Sondernutzungsrechte zurückgegriffen werden muss, stellt sich das Problem der Geräuschbelastung. In Wohnungseigentümergemeinschaften, die eine Zentralheizung betreiben, können die Pflichten von den Eigentümern nur einheitlich erfüllt werden. In Gemeinschaften mit einem Verwalter bedeutet dies, dass der Verwalter die erforderlichen Beschlussanträge vorbereitet und eine Eigentümerversammlung einberuft. Das Gebäudeenergiegesetz sieht ein abgestuftes Übergangsverfahren vor. Die Regelungen gelten damit nicht ab sofort, sondern die Geltung ist an die Vorlage eines Wärmeplans durch die Gemeinde geknüpft. Der späteste Zeitpunkt ist in kleineren Gemeinden der 30.06.2028 und in größeren Gemeinden der 30.6.2026.

Vorgehensweise

Zunächst muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis spätestens 31.12.2024 von dem Bezirksschornsteinfeger die Informationen, die für die Entscheidung über eine zukünftige Wärmeversorgung erforderlich sind, verlangen. Zu diesen Informationen gehören unter anderem das Alter, die Art und die Funktionstüchtigkeit der Anlage. Genauso besteht eine Auskunftspflicht gegenüber Eigentümern, die eine Etagenheizung betreiben. Diese Informationen müssen sowohl die Bezirksschornsteinfeger als auch die Wohnungseigentümer innerhalb von sechs Monaten nach der Aufforderung zur Verfügung stellen.
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt die erhaltenen Informationen wiederum innerhalb von drei Monaten den Wohnungseigentümern zur Verfügung. Die Informationen dienen als Grundlage für die Beschlussfassungen innerhalb der Gemeinschaften. Beschlossen werden muss unter anderem ein Umsetzungskonzept. Grundsätzlich genügt für eine Beschlussfassung die einfache Mehrheit. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Eigentümer beschließen möchten, dass die Etagenheizung beibehalten werden soll. Dann müssen zwei Drittel der anwesenden Stimmen dafür stimmen und gleichzeitig müssen sie auch mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten. Die Frage der zukünftigen Art der Beheizung muss zudem einmal jährlich im Rahmen der Eigentümerversammlung erörtert und eine Entscheidung über die zukünftige Beheizungsart getroffen werden. Wird keine Entscheidung getroffen, ist auf die Zentralversorgung umzustellen.

Austausch einer Etagenheizung

Die Eigentümer sind verpflichtet, den Verwalter unverzüglich über einen Ausfall einer Etagenheizung zu unterrichten. Dasselbe gilt für den Austausch. Nach der Mitteilung muss die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unverzüglich die Eigentümerversammlung einberufen. Innerhalb von fünf Jahren nach der Mitteilung muss entschieden werden, ob die Etagenheizungen beibehalten oder ob auf eine zentrale Versorgung umgestellt werden soll.

Fazit

Die GEG-Novelle stellt Wohnungseigentümergemeinschaften vor neue Herausforderungen, bietet aber auch Chancen für eine nachhaltigere und energieeffizientere Gebäudebewirtschaftung. Eine frühzeitige Auseinandersetzung mit den neuen Regelungen und eine sorgfältige Planung sind für Gemeinschaften der Wohnungseigentümer unerlässlich, um die Vorgaben kosteneffizient umzusetzen. Die Beschlussfassung sollte rechtssicher gestaltet und mögliche Fallstricke beachtet werden. Angesichts der Komplexität der neuen Gesetzgebung und ihrer weiterreichenden Auswirkungen auf die Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern ist es dringend zu empfehlen, einen spezialisierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht einzuschalten.