CO2-Kostenaufteilungsgesetz zwingt Vermietende zum Handeln

Die EU hat sich verbindlich zum Ziel gesetzt, die Klimaneutralität bis zum Jahr 2050 zu erreichen. Eine Maßnahme auf diesem Weg ist der unbürokratische und konsequente Ausbau der Erneuerbaren Energien, eine weitere die Optimierung der Energieeffizienz von Gebäuden. Das zentrale klimapolitische Instrument der EU ist der Emissionshandel, der die CO₂-Emissionen beim Verbrauch fossiler Energieträger mit stetig steigenden Kosten belastet. In Deutschland wurde die europäische Emissionshandelsvorgabe durch das Treibhausgas-Emissions-Handels-Gesetz (TEHG) umgesetzt, das nur CO₂-Emissionen in großen Energieversorgungsanlagen erfasst. Deshalb wurde das TEHG in Deutschland durch das Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) ergänzt.

Bislang konnten Vermietende die durch den europäischen und nationalen Emissionshandel anfallenden Kosten vollständig auf die Mieterinnen und Mieter abwälzen. Dabei war die Höhe der konkreten CO₂-Kostenbelastung intransparent, da die Energieversorger in der Regel nur einen erhöhten Energiepreis oder eine als Emissionspreis oder CO₂-Preis bezeichnete Vergütungskomponente für die Kosten aus dem Emissionshandel geltend gemacht haben. Insbesondere im Bereich der KWK-Erzeugung bestehen hier erhebliche Preiskalkulationsspielräume. Die mit dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz den Versorgern auferlegten Informations- und Nachweispflichten bilden deshalb auch ein Einfallstor für die Überprüfung der Angemessenheit von Energiepreisen, insbesondere wenn CO₂-Kosten durch gesonderte Emissions- oder CO₂-Preise abgerechnet werden. Vermietende sollten deshalb ihre mietrechtlichen Sorgfaltspflichten bei Widersprüchen zwischen CO₂-Preisen und nachgewiesenen CO₂-Kosten nach dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz durch entsprechende Preiswidersprüche wahren. Andernfalls steht zu befürchten, dass das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz Mietern Anlass zu Schadensersatzforderungen bietet und die Vermietenden in der Sandwich-Position zwischen Versorger und Mieter auf dem Schaden sitzen bleiben.

Durch das neue CO₂-Kostenaufteilungsgesetz werden die Vermietenden an den entstehenden Mehrkosten beteiligt. Die Kostenbeteiligung der Vermieterseite gilt automatisch für alle Mietverträge über Gebäude, unabhängig davon, ob es sich um Bestandsverträge handelt, oder um Mietverträge, die nach dem 1.1.2023 geschlossen werden. Dabei ist es grundsätzlich gleichgültig, mit welcher Heizungstechnik oder welchem Primärenergieträger die Immobilie versorgt wird, da der Vermieter für alle Systeme und Einsatzstoffe die jeweiligen CO₂-Emissionen und hieraus abzuleitenden Kosten ausweisen muss. Da so auch Fernwärme erfasst wird, ist es grundsätzlich irrelevant, ob die Wärme von gewerblichen Wärmelieferanten oder vom Vermietenden selbst unter Einsatz fossiler Energieträger (z. B. Erdgas oder leichtes Heizöl) erzeugt wird.

Als Faustformel gilt: Je schlechter die energetische Qualität des (Wohn-)Gebäudes ist, desto höher ist der Anteil des Vermietenden. Das Ziel der Aufteilung nach dem neuen Stufenmodell ist es, mehr Anreize zur energetischen Sanierung auf Vermieterseite zu geben.

Für Wohngebäude und gemischt genutzte Gebäude, die überwiegend Wohnzwecken dienen, ist die Berechnung und Aufteilung der CO₂-Kosten nach einem 10-stufigen Modell in Abhängigkeit des CO₂-Ausstoßes pro Quadratmeter Wohnfläche im Jahr vorgesehen. Die Vermietenden sind verpflichtet, die CO₂-Kosten und den Verteilungsschlüssel im Zuge der jährlichen Heizkostenabrechnung zu ermitteln und deren Berechnung anzugeben. Bei Wohnungen mit einer äußerst schlechten Energiebilanz – mit einem jährlichen Ausstoß von mehr als 52 kg CO₂ pro Quadratmeter – soll die Vermieterseite zukünftig 90 Prozent und die Mieterseite die verbleibenden 10 Prozent der CO₂-Kosten tragen, während bei Wohnungen mit einer optimalen Energiebilanz – mit einem jährlichen Ausstoß von weniger als 12 kg CO₂ pro Quadratmeter – die Mieter und Mieterinnen die CO2-Kosten allein zu tragen haben.

Neben den Wohngebäuden wird auch die Wärmeversorgung von Nichtwohngebäuden durch das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz erfasst. Damit werden Vermietende auch im Bereich der gewerblichen Miete mit den Kosten des Emissionshandels belastet, sodass auch bei Gewerbemietobjekten ein Anreiz zur Vermeidung von CO₂-Emissionen durch Investitionen in CO₂-freie Heizungstechnik und Energieeinsparung entsteht. Bei Nichtwohngebäuden gilt aktuell unabhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes eine hälftige (50:50) Teilung der CO₂-Kosten gemäß § 8 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz. Bis Ende 2025 soll auch hier ein Stufenmodell entwickelt werden. Weiterhin verkompliziert § 106 GEG die Behandlung von Gebäuden, die sowohl Wohnnutzungen als auch Gewerbenutzungen aufweisen, da diese für den jeweiligen Teilbereich gesondert nach den Regeln für Wohn- oder Nichtwohngebäude zu behandeln sind.

Erfolgt die Aufteilung der CO₂-Kosten nicht oder werden die erforderlichen Informationen in der Heizkostenabrechnung nicht ausgewiesen, steht den Mieterinnen und Mietern nach § 7 Absatz 4 CO₂-Kostenaufteilungsgesetz das Recht zu, den gemäß der Heizkostenabrechnung auf sie entfallenden Anteil an den Heizkosten um 3 Prozent zu kürzen. Zwar ist dies vor allem bei energetisch schlechten Gebäuden gegenüber der Kostenlast aus dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz vermutlich die wirtschaftlich weniger nachteilige Folge. Da aber darüber hinaus Unterlassungsklagen von Verbraucher- oder Mieterverbänden und Schadensersatzansprüche von Mietern möglich sind, ist eine gesetzeskonforme Umsetzung der Vorgaben aus dem CO₂-Kostenaufteilungsgesetz dennoch ohne Alternative.

Für eine CO₂-Kostenaufteilung müssen die Erdgas- und Fernwärmeversorger ihren Kunden die Informationen über die Höhe der CO₂-Kostenbelastung aus der Teilnahme am nationalen Emissionshandel nach Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) oder am europäischen Emissionshandel nach Treibhausgasemissionshandelsgesetz (TEHG) zur Verfügung stellen.

Die Neuregelung gilt für alle Abrechnungszeiträume, die am oder nach dem 1.1.2023 beginnen. Allen Vermietenden ist daher zu empfehlen, umgehend zu prüfen, ob und in welcher Form Maßnahmen zur Reduzierung des Heizenergieverbrauchs umgesetzt und ob und in welcher Höhe die Mieterinnen und Mieter an den hierdurch entstehenden Kosten beteiligt werden dürfen.

Die richtigen Weichen können bereits frühzeitig beim Abschluss neuer Mietverträge und weiterhin bei der Anpassung von Bestandsverträgen gestellt werden.

Gerne beraten wir Sie zu den vorbeschriebenen Regelungen, zu den Fördermitteln von Investitionen in CO₂-arme Wärmeversorgungssysteme und Energieeinsparung, Streitigkeiten mit Mietern oder Versorgern und zu den Auswirkungen des CO₂-Kostenaufteilungsgesetzes auf Ihre Planungen und Vorhaben. Sprechen Sie uns gerne an.