Mietverträge für Tourismus in Italien: DAC 7 und Verpflichtungen für Property Managers

Die neuen Richtlinien über den Informationsaustausch und die Zusammenarbeit der Steuerverwaltungen, die mit dem Erlass der DAC 7-Richtlinie eingeführt und mit der gesetzvertretenden Rechtsverordnung Nr. 32/2023 in die italienische Rechtsordnung umgesetzt wurden, waren nämlich Gegenstand von Klarstellungen  des italienischen Finanzamts, einschließlich derjenigen, die mit dem Rechtsgrundsatz Nr. 3 vom 3. Oktober 2024 geliefert wurden, durch die die korrekte Auslegung der Definitionen von „Verkäufer“ und „Plattform“ für die Zwecke der Anwendbarkeit der von den Plattformbetreibern vorgesehenen Meldepflichten vorgesehen wurde.

Es sei daran erinnert, dass die DAC-7-Richtlinie zur Bekämpfung von Betrug, Steuerhinterziehung und Steuerumgehung, die infolge der raschen Digitalisierung der Wirtschaft entstanden sind, die Verabschiedung obligatorischer Maßnahmen für die Betreiber digitaler Plattformen zum Ziel hat, die daher verpflichtet sind, Daten über die Verkäufer, die solche Plattformen nutzen, zu erfassen und den zuständigen Steuerbehörden zum Zwecke des späteren Informationsaustauschs zu übermitteln.

Insbesondere sieht Artikel 2 der gesetzvertretenden Rechtsverordnung 32/2023 Folgendes vor:

Mit dem Rechtsgrundsatz Nr. 3 vom 3. Oktober 2024 hat das Finanzamt in Bezug auf den Begriff „Plattform“ präzisiert, dass einerseits die obige Definition nicht notwendigerweise voraussetzt, dass ein direkter Kontakt zwischen den Nutzern-Verkäufern und den anderen Nutzern einer Website besteht, und andererseits präzisiert, dass die Konfiguration einer „Plattform“ nicht in den Fällen ausgeschlossen ist, in denen die entsprechenden Aktivitäten von den Verkäufern gegenüber den anderen Nutzern auf „indirekte“ Weise, d.h. durch die Plattform selbst oder durch deren Betreiber, durchgeführt werden.

Die Möglichkeit, dass die Tätigkeit auch „indirekt“ durch den Verkäufer ausgeübt wird, ist daher so auszulegen, dass die Weitergabe durch den Plattformbetreiber in eigenem Namen und auf Rechnung des Nutzers-Verkäufers zu den von der Bekanntmachung erfassten Fällen gehören muss.

In Bezug auf den Begriff „Verkäufer“ hat die Steuerbehörde hingegen den allgemeinen Charakter der Anmeldung hervorgehoben, da sie alle Fälle umfassen soll, in denen die Daten des Verkäufers, der die Plattform nutzt, in irgendeiner Weise von der Plattform erworben werden; zu diesem Zweck sind daher auch die Fälle relevant, in denen der Nutzer sich nicht mit einem eigenen spezifischen Konto oder Profil bei der Plattform angemeldet hat, sondern ein Vertragsverhältnis mit dem Plattformbetreiber eingegangen ist.

Die DAC 7-Verordnung, die spezifische Meldepflichten in Bezug auf die Person des Plattformbetreibers vorsieht, betrifft daher auch PMs, die E-Commerce-Seiten verwalten, über die sie Wohnungen von privaten Eigentümern zur Miete anbieten, für die sie einen Verwaltungsauftrag erhalten haben (durch Mandate mit und ohne Vertretung).

Wie bereits erwähnt, ist der Plattformbetreiber nämlich nach der gesetzvertretenden Rechtsverordnung Nr. 32/2023 derjenige, der mit den Eigentümern einen Vertrag abschließt, um ihnen eine Plattform zur Verfügung zu stellen, die als Software definiert ist, die die Eigentümer direkt über ihre eigene Booking Engine oder auch über andere Online Travel Agencies (sogenannte „OTAs“) mit den Gästen in Kontakt bringt, um den Abschluss von Mietverträgen zu erleichtern.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der durch die DAC7-Richtlinie eingeführte automatische Austausch in Bezug auf die Tätigkeiten von PMs, die über digitale Plattformen tätig sind, vorsieht, dass PMs, die als Plattformbetreiber qualifiziert sind (wenn auch mit einigen Ausnahmen und Befreiungen), Informationen in Bezug auf die Durchführung von Vermietungsaktivitäten von Immobilien, die sich in Italien oder in einem anderen Mitgliedstaat befinden, übermitteln müssen, um den verschiedenen EU-Mitgliedstaaten eine Datensammlung zur Verfügung zu stellen, anhand derer die Korrektheit der Einhaltung der Steuerpflichten durch die Betreiber dieser Branche und die Berechnung der fälligen Steuern beurteilt werden kann.

Insbesondere dann, wenn der PM aufgrund der Mandatsverträge die Konten bei den OTAs in seinem Namen führt, wobei er die Einnahmen verwaltet und als Emissions- und Zahlungsstelle fungiert, sollte der PM als Plattformmanager im Sinne von DAC 7 angesehen werden. Das Gleiche passiert, wenn der PM die OTA-Konten nicht auf seinen Namen führt, sondern die entsprechenden Eingänge verwaltet und als Emissions- und Zahlungsstelle fungiert. Laufen die OTA-Konten hingegen auf den Namen einzelner Immobilieneigentümer, die die Mieteinnahmen direkt und somit nicht über den PM einziehen, fungiert der PM nicht als Plattformbetreiber; in diesem Fall übernimmt die OTA-Plattform die Meldung und jegliche Kommunikation zum Zwecke der DAC-7-Richtlinie.

Die Plattform gilt also als solche, wenn sie dazu bestimmt ist, mindestens zwei der folgenden Tätigkeiten zu verwalten:

Sollte die Anwendung oder Website, die zum Zwecke der eigenen Tätigkeit genutzt wird, stattdessen nur eine der drei in Artikel 2 Absatz 1 a) der gesetzvertretenden Rechtsverordnung Nr. 32/2023 (siehe oben) aufgeführten Tätigkeiten ermöglichen, fällt der PM, der sie nutzt, nicht unter die Ex-lege-Definition des Plattformbetreibers und ist daher von der Meldepflicht der DAC 7 befreit.

In diesem Rahmen hat die weite Auslegung des Rechtsgrundsatzes Nr. 3 vom 3. Oktober 2024 zu einer Erweiterung des Kreises der Personen geführt, die zur Meldung und zum Informationsaustausch verpflichtet sind, da klargestellt wurde, dass auch Betreiber, die auf ihrer Plattform in eigenem Namen, aber im Auftrag von Verkäufern handeln, darunter fallen, und aus objektiver Sicht, da auch die Daten von Verkäufern, die kein eigenes Konto oder Profil auf der Plattform haben, aber in vertraglicher Beziehung zum Betreiber der Plattform stehen, gemeldet werden müssen.

Die Meldepflichten müssen bis zum 31. Januar des Jahres erfüllt werden, das auf das Jahr folgt, in dem der Verkäufer als Meldungsobjekt-Verkäufer identifiziert wird, und der automatische Austausch muss innerhalb von zwei Monaten nach Ende des Zeitraums erfolgen, auf den sich die Informationen beziehen.

Diese Verpflichtungen treten ab dem 1. Januar 2023 in Kraft; daher müssen die Plattformbetreiber, die die ersten einschlägigen Informationen bereits ab dem 31. Januar 2024 (schließlich bis zum 15. Februar 2024 verlängert) melden mussten, ihr Geschäftsmodell künftig an diese Meldepflichten anpassen.

In Bezug auf die anwendbaren Sanktionen ist anzumerken, dass versäumte DAC7-Meldungen mit Sanktionen von bis zu 31.500,00 Euro geahndet werden, dass DAC7-Meldungen, die nach dem 15. Februar 2024 übermittelt werden, als verspätet gelten, aber auch nach dem 15. Februar noch erworben werden können, und dass zusätzliche DAC7-Meldungen zulässig sind, auch wenn die Frist in der Verordnung nicht angegeben ist.

Abschließend noch ein kurzer Hinweis auf den Inhalt der Meldepflichten. 

Die zum Informationsaustausch verpflichteten Rechtssubjekte müssen die Identifikationsdaten der Immobilien klar angeben und in Bezug auf diese angeben, welcher Teil des erhobenen Gesamtbetrags dem Vermieter als sein Einkommen zuzuschreiben ist und welcher dem PM, der die Plattform betreibt, als Einkommen für erbrachte Dienstleistungen.

Für jede Immobilie, die zur Miete freigegeben wird, müssen daher folgende Angaben gemacht werden:

Der Betreiber muss sicherstellen, dass die eingesammelten Informationen verlässlich sind und muss in die Verträge mit den Eigentümern eine einseitige Klausel aufnehmen, wonach er, wenn der Eigentümer nach zwei Mahnungen nicht alle angeforderten Informationen zur Verfügung stellt und innerhalb von sechzig Tagen nach der letzten Mahnung keine Antwort erhalten hat, entweder auf die Bewerbung  der Immobilie verzichten oder, wenn er es weiterhin bewirbt, die dem Eigentümer zustehende Vergütung einbehalten muss, bis er alle von ihm angeforderten Informationen erhalten hat.

Abschließend wird darauf hinweisen, dass das Finanzamt durch die Veröffentlichung der Verordnung vom 20. November 2023 den Inhalt, die Modalitäten und die Fristen einiger Meldungen offiziell festgelegt hat, wobei es die entsprechenden beigelegt hat, an die sich die Plattformbetreiber (einschließlich der „ausgeschlossenen“) halten müssen.​