Keine erweiterte gewerbesteuerliche Grundstückskürzung wegen schädlicher Verpachtung von Dachflächen an eine teilweise personenidentische GbR

Die Vermietung und Verpachtung von Immobilien durch Grundstücksunternehmen ist regelmäßig auf Antrag von der Gewerbesteuer befreit, sofern die Voraussetzungen für eine „erweiterte Grundstückskürzung” erfüllt sind. Hierfür muss das Unternehmen vor allem ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten. Sollte das Grundstücksunternehmen im Rahmen seiner Immobilienvermietung schädliche Tätigkeiten ausüben, wie z.B. Betriebsvorrichtungen mitvermieten oder auf dem Dach eines Vermietungsobjekts eine Photovoltaikanlage betreiben, fällt auf die gesamte Vermietung regelmäßig Gewerbesteuer an.

 

Trotz der Erleichterungen, die der Gesetzgeber mit dem Fondsstandortgesetz vom 28.5.2021 durch die Einführung von unschädlichen Bagatellgrenzen u.a. bei der Stromlieferung bzw. der Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen für Grundstücksunternehmen geschaffen hat, werden in der Praxis gewerbesteuerschädliche Tätigkeiten regelmäßig auf eine eigene (Schwester)Gesellschaft ausgelagert. Somit erbringt das Grundstücksunternehmen nur noch gewerbesteuerfreie Vermietungsleistungen, während die andere Gesellschaft die Betriebsvorrichtungen vermietet oder die schädlichen gewerblichen Tätigkeiten (z.B. Betrieb der Photovoltaikanlage) erbringt.

 

Allerdings sind bei der Umsetzung einer gewerbesteueroptimierten Gesellschaftsstruktur einige Fallstricke zu beachten. Der Beschluss des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 1. Juni 2022 (Az. III R 3/21) behandelt eine solche, für den Steuerpflichtigen, verunglückte Gestaltung.

 

Im Streitfall erzielte das Grundstücksunternehmen (GmbH, Klägerin) Pachterlöse aus der Verwaltung eigenen Grundbesitzes. Darin enthalten war die Verpachtung von Dachflächen an die V-GbR, die unter Nutzung der gepachteten Dachflächen aus dem Betrieb der Photovoltaikanlagen gewerbliche Einkünfte erzielte. Nur drei Gesellschafter der Klägerin waren mit jeweils 0,3% auch an der V-GbR beteiligt. Die Klägerin behandelte die Einkünfte aus der Vermietung bzw. Verpachtung des Grundbesitzes als gewerbesteuerfrei, da sie ihrer Ansicht nach keine gewerbesteuerschädlichen Tätigkeiten ausübte (Anwendung der erweiterten Grundstückskürzung).

 

Aufgrund einer Betriebsprüfung hatte das Finanzamt jedoch die erweitere Kürzung des Gewerbeertrags gemäß § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG insgesamt bei der Klägerin versagt, da der an die V-GbR verpachtete Grundbesitz (Dachflächen) teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters der Klägerin diente. Weder der Einspruch der Klägerin gegen die Behandlung durch das Finanzamt noch die anschließend erhobene Klage hatten Erfolg.

 

Ebenso bestätigt der BFH in der Revision, dass der Klägerin die erweiterte Grundstückskürzung nach § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG zu versagen ist, da der Grundbesitz ganz oder zum Teil dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient. Für das Vorliegen des „Dienens” des Grundbesitzes dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters ist es bereits ausreichend, dass der Grundbesitz den betrieblichen Zwecken des Gesellschafters von Nutzen ist. Diese Bedingung liegt im Streitfall vor. Die V-GbR hat nämlich den fraglichen Grundbesitz zur Erzielung gewerblicher Einkünfte aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen von der Klägerin gepachtet. Der Grundbesitz dient daher unstreitig den betrieblichen Zwecken der V-GbR und damit auch dem Gewerbebetrieb der Gesellschafter der GbR. Zudem sind Gesellschafter der Klägerin zugleich auch Gesellschafter der V-GbR.

 

Der Senat stellt fest, dass der Ausschlusstatbestand des § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG bei der Nutzung des Grundstücks durch eine Personengesellschaft (hier: V-GbR) bereits einschlägig ist, wenn nur ein Gesellschafter der Personengesellschaft zugleich Gesellschafter des überlassenden Grundstücksunternehmens (hier: Klägerin) ist, dessen Grundbesitz die Personengesellschaft nutzt. Dabei kommt eine Geringfügigkeits- bzw. Bagatellgrenze bzgl. des überlassenen Grundstücksteils (die Mieterlöse aus den verpachteten Dachflächen waren bei der Klägerin im Vergleich zu den gesamten Mieterlösen sehr gering) oder des Beteiligungsumfangs eines Gesellschafters (nur einige der Gesellschafter der Klägerin waren an der V-GbR beteiligt und zudem nur in einem sehr geringem Umfang von jeweils ca. 0,3%) nicht in Betracht.

 

Die Absage an eine Geringfügigkeitsgrenze begründet der BFH im Streitfall u.a. mit der Stellung als persönlich haftender Gesellschafter an der V-GbR ohne auf die Höhe der vermögensmäßigen Beteiligung einzugehen. Insoweit stellt sich die Frage, ob sich eine andere Beurteilung ergeben könnte, wenn es sich statt einer GbR um eine Kommanditgesellschaft handelt und der Gesellschafter ein Kommanditist und nicht ein persönlich haftender Gesellschafter wäre. Bei der Anwendung des Ausschlusstatbestands nach § 9 Nr. 1 S. 5 Nr. 1 GewStG ist jedoch zu beachten, dass der Grundbesitz nach der herrschenden Rechtsprechung auch dann dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dient, wenn das Grundstück einer Personengesellschaft dient, an der ein Gesellschafter des Grundstücksunternehmens als Mitunternehmer beteiligt ist. Folglich kommt es lediglich auf die Stellung als Mitunternehmer an, so dass auch eine Beteiligung als Kommanditist schädlich sein dürfte. Daher sollte der vorliegende Beschluss u.E. auch bei Einsatz einer Kommanditgesellschaft an Stelle einer GbR anwendbar sein.