Kosten für die Bebauung eines Grundstücks unterliegt der Grunderwerbsteuer

​In dem aktuellen Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 25. Januar 2017 (Az. II R 19/15) wurde eine weitere praxisrelevante Entscheidung bei Grundstückserwerben getroffen, wann die Kosten für den Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags im Zusammenhang mit dem Kauf eines unbebauten Grundstücks ein einheitlicher Erwerbsgegenstand für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer sind.  

Im Urteilsfall erwarb der Kläger am 30. Juli 2012 von der Stadt ein Grundstück, welches mit einem Reihenhaus bebaut werden sollte. Der Grundstückskaufvertrag wurde sowohl von der Stadt (Verkäuferin) als auch von dem noch gesondert zu beauftragenden Bauunternehmen unterzeichnet, das nach den Plänen des Architekten das Haus errichtet werden sollte. Zudem wurde im Kaufvertrag geregelt, dass der Erwerber (Kläger) zur Bebauung des Grundstücks mit einem Reihenhaus auf der Grundlage der dem Vertrag als Anlage beigefügten Bauzeichnungen des verantwortlichen Architekten innerhalb von zwei Jahren nach Vorliegen der Baureife verpflichtet sei.  

Nachdem der Grundstückskaufvertrag am 1. bzw. 9. August 2012 vom Verkäufer und dem Bauunternehmen genehmigt wurde, ermittelte das Finanzamt die Grunderwerbsteuer nur für das unbebaute Grundstück und erließ einen Steuerbescheid. Am 29. September 2012 schloss der Erwerber und das besagte Bauunternehmen als Generalunternehmerin einen Bauvertrag über die Errichtung eines Reihenhauses gemäß der im Grundstückskaufvertrag vereinbarten Leistungsbeschreibung (Bauerrichtungsvertrag). Das Finanzamt änderte daraufhin die ursprüngliche Steuerfestsetzung und bezog für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer die Baukosten mit ein. Somit ergab sich eine höhere Grunderwerbsteuer, gegen dessen Steuerfestsetzung der Erwerber erfolglos Einspruch einlegte. Die beim Finanzgericht eingelegte Klage hatte jedoch Erfolg. Das Finanzamt legte daraufhin Revision ein. 

Der BFH hat entschieden, dass auch ein zeitlich nach dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrags unterzeichneter Bauerrichtungsvertrag als einheitlicher Erwerbsgegenstand für Zwecke der Grunderwerbsteuer angesehen werden kann. Wenn der Erwerber bereits beim Abschluss des Grundstückskaufvertrags hinsichtlich des „Ob” und „Wie” der späteren Bebauung gebunden ist, er also nicht mehr frei über die Baumaßnahme entscheiden und feststeht, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erwerben kann, ist von einem sachlichen Zusammenhang beider Vereinbarungen auszugehen. Da ein solcher sachlicher Zusammenhang im Streitfall vorlag, erhöht sich zutreffend die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer für den Grundstückskauf um die Baukosten gemäß Bauerrichtungsvertrag. 

Allerdings stellt der Senat heraus, dass die zunächst nur vertragliche Bindung des Erwerbers hinsichtlich des „Ob” und „Wie” der Bebauung noch nicht genügte, um den Tatbestand eines einheitlichen Erwerbsvorgangs (bebautes Grundstück) auszulösen. Vielmehr trat der maßgebende Zeitpunkt für das Vorliegen eines einheitlichen Erwerbs erst mit Abschluss des Bauerrichtungsvertrags ein. Denn erst mit der Unterzeichnung des Bauerrichtungsvertrags ist die im Grundstückskauvertrag vereinbarte Bindung des Erwerbers an das „Ob” und „Wie” der Bebauung eingetreten. Erst zu diesem Zeitpunkt ist das Grundstück im Zustand der Bebauung der Grunderwerbsteuer erworben.  

Aus diesem Grund hat das Finanzamt im Urteilsfall die Grunderwerbsteuer verfahrenstechnisch zutreffend nach dem unbebauten Zustand des Grundstücks festgesetzt. Erst mit dem späteren Abschluss des Bauerrichtungsvertrags verändert sich nachträglich der Erwerbsgegenstand in ein bebautes Grundstück und zwar rückwirkend auf den Zeitpunkt des Grundstückserwerbs.  

Die Frage, in welchem Zustand ein Grundstück als Erwerbstatbestand der Grunderwerbsteuer unterliegt, ist in der Transaktionspraxis aufgrund der stetig steigenden Grunderwerbsteuersätze in den einzelnen Bundesländern ein bedeutender Kostenfaktor. Das aktuelle BFH-Urteil verdeutlicht, dass den Regelungen im Grundstückskaufvertrag besondere Bedeutung beizumessen ist, wenn im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks ein Bauerrichtungsvertrag abzuschließen ist. Falls sich der Erwerber bereits im Grundstückskaufvertrag hinsichtlich der noch durchzuführenden Bebauung derart festlegen lässt, dass er nicht mehr in seiner Entscheidung über die Baumaßnahmen frei ist, kann auch ein zeitlich nachträglich abgeschlossener gesonderter Bauerrichtungsvertrag zu keiner Grunderwerbsteuerersparnis führen. Insoweit  sollte die BFH-Entscheidung bei zukünftigen Erwerbsvorgängen durchaus Beachtung finden.