Aufrechnung mit Schadensersatz gegen Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses

​KB Berlin, Urteil vom 2. Dezember 2019, Az.: 8 U 104/17

Die Aufrechnung mit einer Schadensersatzforderung gegen den Kautionsanspruch des Mieters erfordert
rechtzeitige Umstellung auf eine Forderung in Geld. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen
Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Geldzahlung bestanden hat.

Der Mieter hatte den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution gerichtlich in Anspruch genommen. Erst in der Klageerwiderung hierzu erklärte der Vermieter mit den – weitestgehend – unstreitigen
Mangelbeseitigungsansprüchen die Aufrechnung. Das erfolgte aber weit später als innerhalb
der kurzen gesetzlichen Verjährungsfrist von 6 Monaten.

Zwar regeln die Aufrechnungs- und die Verjährungsvorschriften des BGB, dass auch nach Eintritt der Verjährung die Aufrechnung erklärt werden kann. Dazu müssten sich die beiden zur Aufrechnung gebrachten Ansprüche aber in unverjährter Zeit "gleichartig" gegenübergestanden haben. Der Schadensersatzanspruch ist nach dem Gesetz jedoch zunächst nicht auf Zahlung, sonder
auf Wiederherstellung des Zustands vor dem Eingriff durch den Schädiger gerichtet (= sog. Naturalrestitution). Zwischen diesem Anspruch auf Naturalrestitution und dem Anspruch auf Rückzahlung
der Kaution fehlt es also an der geforderten Gleichartigkeit.

Nach Ansicht des KG Berlin liegt Gleichartigkeit erst dann vor, wenn der Vermieter vom Mangelbeseitigungsanspruch zum Schadensersatzanspruch (in Geld) übergegangen ist. Zwar
kann der Geschädigte nach dem Gesetz statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag
verlangen. Hierbei handelt es sich jedoch um einen Fall der sog. Ersetzungsbefugnis des Gläubigers,
die einer ausdrücklichen Ausübung bedarf. Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter diese Erklärung
bis zum Verjährungseintritt aber nicht geltend gemacht.

Fazit:

Die kurze Verjährungsfrist des Mietrechtes ist bekanntlich nicht vertraglich verlängerbar. Umso
wichtiger ist es, mit den Ansprüchen aus dem beendeten Mietverhältnis richtig umzugehen. Dazu ist im Falle der Aufrechnung mit einer Barkaution neben der Aufforderung zur Mangelbeseitigung auch ein ausdrücklicher Übergang zum Schadensersatz (in Geld) erforderlich.