Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen

veröffentlicht am 2.7.2024 | Lesedauer ca. 2 Minuten

OLG Dresden, Beschluss vom 27. Februar 2024, Az.: 5 U 2077/23

Bei Nichteinhaltung des Schriftformerfordernisses ist eine vertraglich vereinbarte längere als die gesetzliche Kündigungsfrist unwirksam.

Der Kläger ist Vermieter und der Beklagte Mieter von Gewerberäumen. Ursprünglich schlossen der Beklagte und eine GbR Immobilienverwertungsgesellschaft als Vermieter einen Mietvertrag über die streitgegenständlichen Räume. Auf Vermieterseite wurde der Vertrag nicht von allen Gesellschaftern unterschrieben. Der Kläger trat durch Erwerb des Grundstückes in den mit dem Beklagten geschlossenen Mietvertrag ein. Das Mietverhältnis wurde befristet für die Dauer von drei Jahren abgeschlossen. Ferner wurde vereinbart, dass das Mietverhältnis sich jeweils um ein Jahr verlängert, wenn eine der Parteien nicht spätestens drei Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht. Mit Schreiben an den Beklagten widersprach der Kläger einer Verlängerung und kündige das Mietverhältnis fristgerecht. Der Beklagte widersprach der Kündigung. Hinsichtlich der Kündigungsfrist stützte sich der Kläger auf die gesetzliche Frist, der Beklagte hingegen auf die vertraglich vereinbarte Frist. Die gesetzliche Frist sei nach seiner Ansicht maßgeblich, da der Mietvertrag die gesetzliche Schriftform nicht einhalte. Mit der Klage begehrt der Kläger die Räumung und Herausgabe der Gewerberäume.

Das Oberlandesgericht sprach dem Kläger einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Gewerberäume zu. Für die Kündigungsfrist gilt nicht die vertraglich vereinbarte Regelung, da der Mietvertrag den Anforderungen der gesetzlichen Schriftform nicht genügt.

Wird eine Vertragspartei bei Abschluss eines Mietvertrages durch mehrere Personen vertreten, so ist die Schriftform, wenn der Mietvertrag nur von einem der Vertretungsberechtigten unterzeichnet wird, nur gewahrt, wenn die Unterschrift den Hinweis enthält, dass der Unterzeichner auch die übrigen Vertretungsberechtigten vertreten will. In dem zu entscheidenden Fall unterzeichnete der Gesellschafter, ohne dass mit einem Vertretungszusatz die Vertretung sämtlicher Gesellschafter kenntlich gemacht wurde. Ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform kann zwar durch eine Nachtragsvereinbarung geheilt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Nachtrag hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag und etwaige Nachträge Bezug nimmt, die Änderungen aufführt und erkennen lässt, dass im Übrigen die Bestimmungen des Ursprungsvertrags gelten sollen. Ohne eindeutige Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag ist der Nachtrag seinerseits nicht formgerecht und kann deshalb den Schriftformverstoß des Ursprungsvertrages nicht heilen. Die Rechtsfolge eines Schriftformverstoßes ist, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und somit ordentlich kündbar ist. Dabei ist eine im Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist nicht maßgeblich, wenn diese länger ist die gesetzliche Kündigungsfrist ist.

Fazit:

Soll ein Mietvertrag für eine längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen werden, ist die Schriftform zu wahren. Wird gegen das Schriftformerfordernis verstoßen, gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine Besonderheit besteht darin, dass bei einem Verstoß gegen die Schriftform die vereinbarte Kündigungsfrist gegebenenfalls keine Anwendung findet. Hier ist ein Vergleich zwischen der gesetzlichen und der vereinbarten Kündigungsfrist vorzunehmen. Führt die vereinbarte Kündigungsfrist faktisch zu einer Verlängerung der gesetzlichen Kündigungsfrist, ist allein die gesetzliche Kündigungsfrist maßgeblich. Im Falle eines Schriftformverstoßes sollte daher vor Ausspruch der Kündigung geprüft werden, welche Kündigungsfrist zur Anwendung kommt.