Zulässigkeit von Indexklauseln im Gewerbemietrecht

Indexklauseln im Gewerbemietrecht sind grundsätzlich zulässig, sofern sie den Vorgaben des Preisklauselgesetzes entsprechen. Sie müssen hierbei transparent und nachvollziehbar gestaltet sein.

Die Parteien schlossen einen Gewerbemietvertrag und vereinbarten eine Indexklausel mit folgendem Inhalt: „Die Miete beträgt monatlich netto Euro 2.400,00. Die Parteien vereinbaren eine Anpassung des Mietzinses nach Ablauf eines Vertragsjahres an den Verbraucherpreisindex (VPI); steigt oder fällt dieser, kann die jeweils berechtigte Partei schriftlich entsprechende Mietzinserhöhungen oder Senkungen verlangen”. Im Laufe des Mietverhältnisses erklärte der Vermieter gegenüber dem Mieter mehrmalig eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund der vereinbarten Indexklausel. Der Mieter wendete sich gegen diese Erhöhungen des Mietzinses. Die Anpassungen seien unwirksam, da die Indexklausel seiner Ansicht nach rechtlich unzulässig sei.

Das Oberlandesgericht Schleswig entschied, dass die vereinbarte Indexklausel zulässig ist. Die Klausel ist nicht wegen mangelnder Bestimmtheit unwirksam. Für die Beurteilung des Inhalts ist auf eine objektivierte Sicht abzustellen. Maßgeblich hierfür sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit müssen Rechte und Pflichten möglichst einfach, klar und präzise dargestellt werden. Dies verlangt insbesondere, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Dabei wird jedoch nicht verlangt, jede Klausel mit einer Erklärung zu versehen. Die Auslegung der Klausel, die diesen Maßstäben nicht widerspricht, sondern vielmehr geboten ist, ergibt, dass der Mietzins jeweils nach Ablauf eines Jahres entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes angepasst werden soll. 

Entgegen dem Einwand des Mieters ist die Klausel nicht deshalb unwirksam, weil sie einen Ausschluss der Mietanpassung ausdrücklich nur für das erste Vertragsjahr, nicht aber für die Folgezeit vorsieht. Die Vorschrift des Bürgerlichen Gesetzbuches, wonach die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben muss, gilt nur für das Wohnraummietrecht und ist nicht auf das Gewerbemietrecht übertragbar. Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, ist auch die Angabe eines Basisjahres für die Berechnung der Mietänderung nicht erforderlich. Die Vereinbarung der Parteien geht nämlich dahin, nicht den Index nach einem fixen Basisjahr in Bezug zu nehmen, sondern den Index nach dem jeweils gültigen Basisjahr. Dies folgt daraus, dass Indizes, die auf unterschiedlichen Basisjahren beruhen, nicht miteinander vergleichbar sind. Auch die fehlende Angabe eines Änderungsmaßstabs steht der Wirksamkeit der Klausel nicht entgegen, da sich aus ihr hinreichend deutlich ergibt, dass die Anpassung jeweils nach Ablauf eines Jahres entsprechend der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolgen soll. 

Selbst wenn man einen Verstoß gegen das Preisklauselgesetz aufgrund unzulässiger Formulierungen bejahen würde, würde dies weder zur Unwirksamkeit der Klausel noch der hierauf gestützten streitgegenständlichen Mietanpassungen führen. Soweit nichts anderes vereinbart ist, tritt die Unwirksamkeit einer Indexklausel nach dem Preisklauselgesetz erst mit der rechtskräftigen Feststellung der Unwirksamkeit ein. Bis zu diesem Zeitpunkt gelten die Rechtswirkungen der Klausel fort und etwaige Rückforderungsversuche bereits gezahlter Mietzinsen bleiben erfolglos.

Dieser Beschluss ist für Vermieter und Mieter von Bedeutung, da er die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Vereinbarung von Indexklauseln im Gewerbemietrecht aufzeigt. Indexklauseln sind rechtlich zulässig, sofern sie transparent und nachvollziehbar gestaltet sind und den Vorgaben des Preisklauselgesetzes entsprechen. Insbesondere im Hinblick auf die Wirksamkeitsfiktion bis zur gerichtlichen Feststellung der Unwirksamkeit der Klausel ist zu beachten, dass ein präventiver und sorgfältiger Umgang mit Indexklauseln im Gewerbemietrecht für beide Parteien unerlässlich ist.