Formerfordernis bei einseitigen Optionsrechten im Mietvertrag

Sieht ein Mietvertrag für bauliche Änderungen der Mietsache ein Zustimmungserfordernis des Vermieters vor, ist ein Nachtrag nicht erforderlich. Die Ausübung von im Mietvertrag vereinbarten einseitigen Optionsrechten unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis. 

Eine auf die Feststellung von Mietreduzierungen aufgrund der Covid-19-Pandemie und auf Mangelbeseitigung hinsichtlich eines Treppenläufers gerichtete Klage wurde vom Landgericht abgewiesen und die Kläger aufgrund Schriftformverstoßes auf die Widerklage verurteilt, die gemieteten Gewerberäume zu räumen und an die beklagte Vermieterin herauszugeben. Der Schriftformverstoß wird auf mangelnde Bestimmtheit des Mietgegenstandes und auf Vornahme von baulichen Veränderungen ohne schriftliche Nachtragsvereinbarung gestützt. In dem zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrag ist geregelt, dass bauliche Veränderungen der Mietsache durch den Mieter der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedürfen, dass der Mieter die Kosten und die Verantwortlichkeit für die Baumaßnahmen zu tragen und nach Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt auf Verlangen des Vermieters in den ursprünglichen Zustand zu versetzen hat.

Nach Ansicht des KG Berlin ist die Widerklage unbegründet, da ein Schriftformverstoß nicht besteht. Infolgedessen konnte die darauf gestützte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis nicht beenden und ein Anspruch des Vermieters auf Herausgabe und Räumung nicht bestehen. Zwar mangelte es aufgrund nicht hinreichender Bestimmtheit des Mietgegenstandes zunächst an der Schriftform. Dieser Schriftformmangel wurde aber im Moment des Abschlusses eines Nachtrages zum Mietvertrag geheilt, da zu diesem Zeitpunkt der von den Parteien übereinstimmend gewollte Mietgegenstand durch den Mieter genutzt wird und dieser Umstand bei der Bestimmung des Mietgegenstandes zur Auslegung herangezogen werden kann. 

Auch liegt ein Schriftformverstoß im Hinblick auf die vorgenommenen bauliche Änderungen, nämlich den Durchbruch zwischen Imbiss und Frühstücksraum, den Einbau von Bädern und die Errichtung einer Trennwand zwischen Frühstücksraum und Rezeption, nicht vor. 

Die Schriftform ist dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrages notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Nichts anderes gilt dabei grundsätzlich für Um- und Ausbauarbeiten, die regelmäßig von wesentlicher Bedeutung sind, da sie den Mietgegenstand als wesentlichen Vertragsbestandteil betreffen. Dem Mietvertrag nach bedürfen bauliche Veränderungen seitens des Mieters der schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Überdies hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters nach Beendigung des Mietverhältnisses den Mietgegenstand in den ursprünglichen Zustand zu versetzen. Daraus ergibt sich, dass eine schriftliche Zustimmung des Vermieters genügt und es keiner Nachtragsvereinbarung bedarf. Es geht hierbei um eine einseitige Genehmigung für ein Umbaurecht des Mieters und nicht um eine zugunsten und zulasten beider Parteien getroffene Regelung zu Umbaumaßnahmen, die nur durch eine zweiseitige Vereinbarung geändert werden kann. Vertraglich vorgesehene einseitige Erklärungen wie eine Optionsausübung zur Verlängerung der Vertragslaufzeit, eine einseitige Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen oder eine einseitige Erhöhung der Nettomiete unterliegen nicht dem Schriftformerfordernis. Nichts anderes gilt dabei in dem im Urteil zugrundeliegenden Sachverhalt. Die bauliche Veränderung der Mietsache ist nur von einer schriftlichen Zustimmung des Vermieters abhängig. Bei solchen mietvertraglich eingeräumten einseitigen Gestaltungsrechten ist die Nachtragsvereinbarung entbehrlich. 

Das Schriftformerfordernis bei befristeten Mietverträgen ist immer wieder Gegenstand von gerichtlichen Streitigkeiten. Ob eine Vereinbarung dem Schriftformerfordernis unterliegt, ist häufig nicht eindeutig festzustellen. Im Zweifel sollten die Parteien jede das Mietverhältnis betreffende Vereinbarung schriftlich (in einem Nachtrag) festhalten, um Schriftformverstöße und die daraus resultierende ordentliche Kündbarkeit zu vermeiden. Das Urteil deckt sich mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung, wonach die Ausübung von im Mietvertrag vereinbarten Optionsrechten nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB unterliegt.