Vereinbarte Leihe einer Einbauküche im Mietvertrag unwirksam!

AG Besigheim, Urteil vom 22.06.2023, Az.: 7 C 442/22

Eine im Rahmen eines Mietvertrages formularmäßig vereinbarte Leihe einer Einbauküche ist unwirksam.

Die Parteien stritten im Rahmen ihres Mietverhältnisses über die Verantwortlichkeit hinsichtlich der Mangelbeseitigung. Hierzu enthielt der Mietvertrag folgenden Passus: „Die Einbauküche ist nicht Bestandteil des Mietvertrags. Sie gehört dem Vermieter und wird dem Mieter kostenlos zum Gebrauch überlassen - Für Instandhaltungen und Reparaturen muss der Mieter aufkommen.“ Nach Auftreten eines Defekt an der Dunstabzugshaube, die Teil der in der Wohnung befindlichen Einbauküche ist, forderte der klagende Mieter die Beklagten zur Reparatur bzw. Ersatz auf. Nachdem die Beklagten dies unter Hinweis auf den im Mietvertrag befindlichen Passus ablehnten, erhob die Klägerin Klage auf Mangelbeseitigung mit dem Hinweis, dass dieser Passus unwirksam sei. Hierzu führte die Klägerin aus, dass der Mietvertrag ihr vorab nicht zur Durchsicht zugesandt worden ist und der entsprechende Passus eine unangemessene Benachteiligung darstelle. In der Folge sei Mietrecht anzuwenden, weswegen die Beklagten als Vermieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet seien. Der Vermieter hingegen berief sich auf die Wirksamkeit der Passage mit dem Hinweis darauf, dass es sich hierbei um eine Individualabrede handelt. Das AG Besigheim ist der Ansicht der Mieterin gefolgt und erklärte diesen Passus für unwirksam.

Nach Ansicht des Gerichts ist der in Streit stehende Passus AGB-rechtlich unwirksam, weil die Verleihung einer Einbauküche im Ergebnis der verdeckten Abwälzung von Instandhaltungskosten der Mietsache auf den Mieter diene. Dies kollidiert mit dem mietrechtlichen Grundsatz, dass der Vermieter zur Instandhaltung verpflichtet ist. Ein Mieter kommt zwar bei einer wirksam vereinbarten Leihe in den Genuss der kostenfreien Nutzung einer Küche, allerdings hindert dies den Vermieter nicht daran, die Nutzung in den Mietpreis miteinzuberechnen. Ein solches Vorgehen dürfte sich in der Regel der Kontrolle des Mieters entziehen und wäre demnach kaum nachvollziehbar. Ließe man die formularmäßige Vereinbarung einer Leihe einer Einbauküche zu, dürfte sich der Mieter im Falle eines Defekts, etwaigen Reparaturkosten für Sachen ausgesetzt sehen, die weder in seinem Eigentum stehen, noch deren zukünftige Nutzung (-sdauer) absehbar ist. Diese Aspekte können nicht durch die vermeintlich kostenfreie Nutzung aufgewogen werden, so dass in der formularmäßigen Vereinbarung der Leihe im Ergebnis eine unangemessene Benachteiligung liegt und die Klausel deshalb unwirksam ist.
Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel ist Mietrecht anzuwenden, wonach grundsätzlich der Vermieter für die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verantwortlich ist und somit ein Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung an der Dunstabzugshaube in der Einbauküche besteht.

Fazit:

Das AG Besigheim hat grundsätzlich nicht ausgeschlossen, dass der Einbauküche ein eigenes rechtliches Schicksal zu Teil werden kann, jedoch klargestellt, dass dies nicht in Form von allgemeinen Geschäftsbedingungen möglich ist. Sollte man als Vermieter die unentgeltliche Überlassung einer Einbauküche wünschen, so müsste man dies Individualvertraglich regeln und die Darlegungs- und Beweislast beachten. Im vorliegenden Fall konnte der Beklagte als Verwender der Klausel den ihm obliegenden Nachweis für das Vorliegen einer Individualvereinbarung nicht nachkommen.