Mieterhöhung nach Erneuerung von Rauchmeldern nicht möglich

BGH, Urteil vom 24. Mai 2023, Az.: VIII ZR 213/21

Der Vermieter darf aufgrund einer Erneuerung von Rauchwarnmeldern nicht einfach die Miete erhöhen. Insbesondere ist dies nicht möglich, wenn mit der Erneuerung keine technische oder sonstige Aufwertung verbunden ist.

  
Die Klägerin ist Vermieterin einer Wohnung in einem Mehrparteienhaus, deren Mieter die Beklagten sind. Nach dem Einbau von der Klägerin angemieteter Rauchwarnmelder, legte die Klägerin die ihr hierdurch entstandenen Kosten als Betriebskosten um. Eine Zahlung leisteten die Beklagten hierauf nicht. Nach Beendigung des Mietvertrages zu den Rauchmeldern, ließ die Klägerin nach entsprechender Ankündigung ihrerseits erworbene, neue Rauchwarnmelder einbauen und erhöhte sodann die monatliche Miete um EUR 0,79. Da die Beklagten den Erhöhungsbetrag in der Folgezeit jedoch nicht zahlten, klagte die Klägerin die insoweit offene Miete vor dem Amtsgericht mit Erfolg ein. Die hierauf folgende Berufung der Beklagten vor dem Landgericht blieb ohne Erfolg.

  
Auf die Revision der Beklagten hin, wies der BGH die Klage nun aber ab und begründete dies wie folgt: Die materiellen Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung liegen in solch einem Fall nicht vor. Grundsätzlich kann der Vermieter nach der Durchführung bestimmter Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Umlagefähig sind insbesondere Kosten für bauliche Veränderungen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden oder die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen sind. Der BGH hat bereits im Jahre 2015 entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit und damit auch zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache sowie zu einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse führt. Diese Entscheidung bezieht sich jedoch allein auf die erstmalige Ausstattung einer Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern durch den Vermieter. Die Erneuerung der Geräte stellt dagegen grundsätzlich keine bauliche Veränderung und damit keine Modernisierung dar. Zwar wird unter einer baulichen Veränderung nicht nur der Eingriff in die bauliche Substanz verstanden, sondern auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes. Die Maßnahme muss aber zumindest eine geringfügige Veränderung des baulichen Zustands bewirken. Der bloße Austausch von Vorrichtungen, wie hier das Ersetzen vorhandener Rauchwarnmelder durch gleichwertige Geräte, hat keinerlei Auswirkungen auf den baulichen Zustand der Mietsache – auch dann nicht, wenn die bisher angemieteten Rauchmelder durch nunmehr vom Vermieter eigens erworbene Rauchmelder ersetzt werden. Diese rein rechtliche Veränderungen wertet den baulichen Zustand der Mietsache in keiner Weise auf. Es fehlt schlicht an der baulichen Veränderung und damit an der für die Mieterhöhung erforderlichen Modernisierungsmaßnahme.

 
Zu beachten ist, dass eine Maßnahme, die sich als eine Erhaltungsmaßnahme erweist, keine Modernisierungsmaßnahme darstellt und somit keine Mieterhöhung rechtfertigen kann. Umgekehrt gilt dies jedoch nicht. Das bedeutet, dass eine Maßnahme, die sich nicht als eine Erhaltungsmaßnahme erweist, zumindest eine bauliche Veränderung bewirken muss. Erst dann kann eine Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme darstellen. Dass der Austausch der Rauchmelder im vorliegenden Fall keine Erhaltungsmaßnahme ist, also eine solche, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich ist, ändert am Ergebnis somit nichts.

Fazit:

Für eine wirksame Mieterhöhungserklärung müssen neben den formellen Voraussetzungen auch die materiellen Voraussetzungen vorliegen. Ohne eine materiell rechtlich wirksame Mieterhöhung besteht kein Anspruch auf die Bezahlung des verlangten Erhöhungsbetrages. Wann und ob eine Mieterhöhung wirksam ist, ist einzelfallabhängig und sollte vor der Mieterhöhungserklärung genaustens überprüft werden.